樓市調控，看看決策層是怎麼說的

近日樓市調控吸引了不少人的注意力，實際上，在兩會上關於樓市的熱點，可不只有調控，看看決策層在剛剛過去的兩會上是怎麼說的。

房價：

2016年樓市受各種因素影響，熱點城市房價普遍上漲，對房價的關注不僅僅是普通購房者，兩會上也有委員討論。

3月7日上午，房價話題引爆了經濟界別全國政協委員的小組討論，部分委員甚至開始「現場追責」。「學區房每平方米14萬元是超乎想象的。」經濟界別全國政協委員36小組一位曾就職於大型房地產公司的委員發起了關於房價的話題，會場氣氛瞬間被引爆。該委員認為，目前的房價是令人難以接受的。

來自銀行業的一位委員則接過了話題並表示，「每平方米14萬元並不算是最高的，北京市金融街的房價已經每平方米20萬元。一位同事擬購的商品房一夜之間從900萬元漲至千萬元，即便是身為銀行業從業者也受不了」。

當場有學者型委員立刻指出，「房地產業的錢都是你們銀行借出去的！」該學者型委員認為，房價上漲和地價上漲的原因要多方面分析，其中也包括的城市化進程加快，基礎設施改善快，房屋建築水平國際化等原因。該委員同時表示，一線城市不僅房價上漲快，房租上漲也很快，因此部分租戶覺得，「與其交高租金，還不如承擔房貸進行購房。」

曾任職於住建部的一位委員則強調，北京、上海等一線城市房價的上漲是由各地購房人的需求共同推高所致的；二線省會城市的購房需求也包含了周邊很多地級市購房人的需求。此外，目前來自購房人群的強大購買能力甚至推高了澳大利亞等外國和地區的房價，並觸發「國外版」限購。

討論中，也有經濟界委員指出，房地產中介市場的一些不規範運作也推高了房價，「中介機構大量工作人員扎堆於住宅小區門口，忽悠業主出售房屋，並抬高報價，目前中介機構推介的房屋價格與政府部門評估價格相差較大」。

3月10日，四川省住建廳廳長何健代表認為，「房價大起大落，對社會上每一方都是傷害。」去年一些城市出台的限購、限貸等調控措施效果明顯，把房價過快上漲的勢頭很快壓下去了，達到了預期目的，「事實證明，中央的判斷和決策是完全正確的。」

全國政協委員、上海社會科學院應用經濟研究所研究員張泓銘，在接受專訪時表示，用來住的房子，已漸漸在消費者心裡形成了共同印象「房價永遠是漲的」，於是在風險投資面前踟躕的人，往往最終仍把房子視作資金最合算的歸宿，「這是神話，要打破」。

「『炒房』兇猛，主要原因是過去房價特別是一二線城市房價上漲過快。」全國政協委員、泰禾集團董事長黃其森分析說，在貨幣較多、槓桿率較低、投資渠道有限等因素「交叉聚合」下，房屋的投資、金融屬性逐漸超過了居住屬性。

房地產調控：

歷經樓市短期內「由熱轉冷」之後，去年底的中央經濟工作會議明確提出「房子是用來住的、不是用來炒的」;政府工作報告也強調，堅持住房的居住屬性，落實地方政府主體責任。中央層面為房地產市場發展確立的清晰定位，得到了代表委員們的贊同。

住建部部長陳政高介紹，近期一線城市房價變化非常大，住建部高度關注，並與四個城市都保持密切的聯繫。「這四個城市，正在想方設法穩定市場。」陳成稿介紹，他們的辦法，總結起來包括以下方面。

◆第一，實行嚴格的限購政策，同時實行嚴格的差異化稅收和信貸政策。

◆第二，增加土地供應面積，這些供應面積要及時披露信息，以穩定信心。

◆第三，增加中小套型的供應數量，特別是搞好保障型工程建設。

◆第四，打擊各種交易上的違法違規行為

◆第五，正確引導輿論，主動發聲，穩定人心，穩定預期，穩定市場。

陳政高透露，住建部正在根據中央要求制定房地產平穩健康發展的基礎性制度和長效機制，基礎性制度長效機制出台以後，對房地產會起到一個保障作用。而從「管」的角度來看，政府已經出台了若干個調控政策，還儲備了若干個調控政策，這些政策足夠調控市場所用。

國土資源部部長姜大明8日下午在「兩會部長通道」上表示，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地供應，去庫存任務重的城市要減少以至暫停住宅用地供應。「堅持去庫存與防過熱並重，對不同地方『分類指導、因城施策』，對重點城市『一城一策、靶向治理』。」姜大明說。他表示，進一步規範土地市場秩序，遏制炒作土地的投機行為。住宅用地是保障住有所居的，不能拿來炒作囤積。

有全國政協委員在小組會議中建議，加大對房地產市場的治理力度，採取相關措施有效限制住宅投資，對惡意炒房的機構和個人加大懲治力度，採取有效措施抑制熱點城市房價上漲，還原住房的居住屬性。

全國政協委員、恆大集團董事局主席許家印認為，「房地產不是誰輕易都能做的。很多企業認為有錢就能開發房地產，但是把市場搞亂了。」他建議，進一步加強關於完善房地產開發企業資格認定，包括規劃、設計、配套、園林、設備等開發過程中每個環節的管理。

「加強房地產市場分類調控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規範開發、銷售、中介等行為，遏制熱點城市房價過快上漲。」不少代表委員注意到，與以往「一二線城市生病，三四線城市吃藥」的情況相比，今年的政府工作報告對不同類型城市的房價開出了不同藥方。

去年房地產市場分化明顯，北上廣深等一線熱點城市和部分二線城市房價上漲較快。與此同時，三四線城市去庫存壓力仍然較大。今年房價會怎麼走？政府工作報告指出，目前三四線城市房地產庫存仍然較多，要支持居民自住和進城人員購房需求。加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。

去年9月以來，多個熱點城市密集出台調控措施。國家統計局數據顯示，今年1月，15個一線和熱點二線城市中，11個城市新建商品住宅價格環比下降，北京、杭州、成都價格環比持平，廣州環比上漲0.6%。

房地產稅：

房地產稅何時開徵可以說是此次全國兩會最引人關注的話題之一。3月4日，十二屆全國人大五次會議新聞發言人傅瑩給出了回應。「今年沒有把房地產稅草案提請常委會審議的安排。」傅瑩說道。

對於記者關於房地產稅的提問，傅瑩表示，首先，加快房地產稅立法並適時推進改革，這是在黨的十八屆三中全會提出的改革任務中列出來的，所以本屆人大常委會把制定房地產稅法列入了五年立法規劃。當然這部法律涉及面比較廣，也牽涉方方面面的利益，所以圍繞這個問題的討論是比較多的。多位專家表示，這一安排可以說是意料之中，大家普遍預期今年房地產稅法不會出台。

3月8日，全國人大代表、人民銀行營業管理部主任周學東接受採訪時表示，從長遠看，建議開徵房產稅，這是抑制炒房最有效的手段，但開徵起步時幅度要小，例如從夫妻名下第三、第四套房產開徵。

全國人大財經委員會副主任委員尹中卿接受專訪時表示，「我們要根據國情,從房地產實際出發,跳出房地產稅來看房地產稅。制定房地產稅不是為了『砸』樓市,而是為了保障和促進房地產市場穩定、健康、可持續發展。單就一個稅種來說,本身不具有提高價格或者降低價格的功能。」

「房地產稅一定要結合國情和社會的特殊情況，不能照搬美國普遍徵收的辦法。」全國政協委員、財政部財政科學研究所原所長賈康指出。他認為，徵收房地產稅，首先要建框架，讓社會可接受。要在不產生太大衝擊的情況下，相對從容地在動態優化里進一步去迎接我們的最大公約數。賈康強調，房地產稅在徵收過程中一定要把第一單位扣除，至於按人均面積，還是多少套房扣除，需進一步討論。

全國政協委員黃建初認為，如果現在真要開徵房地產稅，絕不是普遍的大面積徵收，它一定會涉及免征範圍和免征點。他指出，對於普通老百姓，或者擠在一個很小房間的三口之家，實行統一徵稅標準就很不合理。黃建初表示，房地產稅法應該是一個可持續的、長期的穩定機制，它可以提高房屋持有人的持有成本，一定程度上可以抑制「炒房」。

值得一提的是，2017年保障也將是房地產發展重點。政府工作報告提出，目前城鎮還有幾千萬人居住在條件簡陋的棚戶區，要持續進行改造。今年再完成棚戶區住房改造600萬套，繼續發展公租房，因地制宜提高貨幣化安置比例，加強配套設施建設和公共服務，讓更多住房困難家庭告別棚戶區，讓廣大人民群眾在住有所居中創造新生活。

住房貸款：

3月4日，對於市場當下熱議的經濟是否有加息、降準的必要以及穩健中性貨幣政策的問題，人民銀行副行長易綱給出如下回復。

現在美聯儲已經開始加息，有沒有加息的必要?易綱認為，加息的問題還得以國內考慮為主，以我為主，具體要看經濟、物價等方面。「我覺得還得再看一看。」他稱。對於是否有降准空間?易綱表示，要綜合研究，考慮方方面面。儘管當下外匯占款在持續減少，但應該說，流動性還是很正常的、穩定的。

「從整體來看，住房貸款還會以比較快的速度發展。」3月10日，69歲的人民銀行行長周小川亮相全國兩會央行記者會回答中外記者的提問時說。與他同台的是副行長易綱、副行長兼外匯局局長潘功勝、副行長范一飛。

「去年，房地產信貸裡面增長比較快的主要是個人購房貸款。」周小川從結構上分析，個人購房貸款的增長，一方面有助於居民買房子，同時，在一些城市特別是三四線城市住房庫存比較多，有助於降庫存。但他同時認為，這又促使一二線城市住房價格上升。

周小川認為，總體上來看，個人通過住房貸款購房以後，實際上資金就轉到開發商手裡。房地產開發是一個很長的產業鏈，會帶動一系列產業供給，所以這個貸款不能簡單看作是買房子，實際上會傳遞到相當大的產業鏈上。同時，這個產業鏈還帶動與它相平行的一些產業鏈，比如家用電器等。「總體來說，住房貸款在還會以相對比較快的速度發展，但是確實要適當平衡。隨著住房產業的政策調整，估計會適當放慢。」周小川表示。

全國人大代表、人民銀行營業管理部主任周學東接受專訪時表示，「住房貸款還會以較快速度發展，但確實要適當平衡，隨著住房產業政策調整，會適當平衡和放慢。」周學東認為，今年的個人房貸在新增貸款中的佔比會降下來，增速也會放慢。這裡的「放慢」是相對於去年過高的增速而言的。但是，無論是相較於前幾年的速度來說，還是相較於信貸總的增速，特別是製造業貸款增速來說，個人房貸的增速即使相比去年降下來，也還是比較高的。

就個人房貸在新增貸款的的佔比來看，預計今年會下降到30%以內，這相對於去年的45%左右的佔比來說將會明顯下降。

七十年產權到期：

「個人在城市中購買的房產，70年後怎麼辦？」4日，全國政協常委、北京大學光華管理學院名譽院長厲以寧在經濟界、農業界委員聯組會討論時，再次問出了很多人心中的疑問。

「明確土地使用權到期后的新法律法規不宜拖得太久，早出台，人們早安心。」他說。

3月8日（星期三），第十二屆全國人民代表大會第五次會議在人民大會堂舉行第二次全體會議。會後，列席會議的部長們將在北大廳北門通向萬人大會堂的通道接受媒體短暫採訪。

國務資源部部長姜大明說：好，有恆產者有恆心。對於房屋土地使用權到期后的續期問題，社會各界普遍關注。為此，《中共中央、國務院關於完善產權保護制度、依法保護產權的意見》明確提出，研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排。推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期，這樣一個任務。

為了貫徹中央意見的精神，同時解決在法律安排做出前一些少數地方遇到的住房土地使用權到期的問題，我們住建部在去年年底提出了兩不一正常的過渡性的解決辦法。就是不需要提出續期申請，不需要交納相關費用，正常辦理交易和登記手續。那麼這個決定公布后，得到了社會的積極評價和普遍的贊同。普遍的歡迎。

那麼對於70年到期的法律安排問題，我們正在深入調查研究，並將積極提出法律安排的有關建議。請大家放心，居民購買住房其財產權一定會受到法律的有效保障。

國務院總理李克強在接受採訪時也表示：有句古話「有恆產者有恆心」，網民們實際上也是群眾，對70年住宅土地所有權到期續期問題比較普遍的關心可以理解，國務院要求有關部門做了回應，就是可以續期，不需申請，沒有前置條件，也不影響交易。

當然，也可能有人說你們只是說，有法律保障嗎？我在這裡強調，國務院已經責成相關部門就不動產保護相關法律抓緊研究，提出議案。

個稅改革：

個稅是看似最「個人化」的稅制，卻關乎廣大民眾的切身權益。有關個稅的討論年復一年，主要圍繞在個稅起征點、稅負與納稅人權益對等話題上。今年兩會上，全國人大代表、巨力集團有限公司董事長楊建忠建議，個稅起征點最低10000-12000元，讓中等收入以下的人不需納稅；全國人大代表、全國人大財經委副主任委員黃奇帆則在審議財政預算報告時建議，將個人所得稅最高邊際稅率從45%降低至25%。

個稅起征點從3500元提到10000-12000元，最高邊際稅率從45%降到25%，這是兩個非常大膽的提議。這樣大膽的個稅改革建議，是否合理，還需要更多的研究論證。但無論如何，這都反映了大家對更大力度個稅改革的期待。

個稅之初衷，是取有餘而補不足。個稅改革須避免讓個稅成為「中產稅」，而要以保護和擴大中產為大體方向。一方面，要穩住剛步入中產的群體；另一方面，要減輕還未真正富起來的群體的負擔。

要秉持這個思路，就要出台更多可配套的執行舉措，從而讓個稅與國際接軌、民意訴求相符。

首先，個稅改革要解決納稅者收入信息不對稱、不同社會群體避稅手段差異化較大這一現實難題。隨著國人收入結構呈現多元化，以往那種單一的、以工資來計算納稅額的模式明顯滯后。也因此，肖捷提出，將部分收入項目，如工資、薪金、勞務報酬、稿酬等實行按年匯總納稅。這有利於精準徵稅，而讓中等和低等收入者成為「補瘦」而非「抽肥」對象，也有賴於精準徵稅。

其次，個稅改革需要在各種收入起征點改革上相呼應。目前工資、薪金的個人所得稅起征點還停留在3500元，是個稅淪為「工薪稅」「中產稅」的重要緣由。而要讓它回歸「富人稅」本位，起征點動態調整不能原地滯留。

最後，個稅的徵稅面擴大與減免舉措推進速度需相匹配，否則就可能會產生「徵稅急而減免緩」的尷尬局面。兩者之間的改革時間點要協調安排，並加以明確。

房貸月供利息抵稅，是指在計征個人所得稅時，先將房貸產生的利息作為稅前減除項扣除，對扣除后的收入部分課以個人所得稅。也就是說，在計算個稅交多少時，將房貸的利息部分先從收入中扣除，這顯然有利於房貸借款人降低稅負。

「財政部正在深入推進相關工作」，全國政協委員、財政部副部長朱光耀3月12日回應稱。此前的3月7日，財政部部長肖捷表示，財政部和有關方面高度重視個人所得稅改革的問題，目前個人所得稅的改革方案正在研究設計和論證中，總的思路是個人所得稅改革要從的實際出發，實行綜合與分類相結合，方案總體設計、實施分步到位，逐步建立起適合國情的個人所得稅制。基本考慮是，將部分收入項目，比如工資薪金、勞務報酬、稿酬等，實行按年匯總納稅。還將考慮有關「二孩」家庭的教育等支出。除此之外，可能還有其他的專項扣除項目也要予以考慮，目的就是為了進一步減輕納稅人的負擔。

專項扣除的提法引起了市場高度關注，房貸能否計入更是成為了焦點話題。全國政協委員、財政部財政科學研究所原所長賈康3月12日下午同樣是在小組討論會後就此話題回應表示，「個稅改革考慮專項扣除，肯定要考慮家庭贍養係數，例如，房屋按揭貸款月供中利息部分的扣除，這在國際上有成功經驗可循的，研究人員對此也持贊成態度。從公開信息來看，管理部門也是認同這方面的制度設計。」

房地產租賃：

龐大的住房租賃市場正吹起一股春風。根據鏈家的數據，2015年全國有接近1.6億的人選擇租住，預計2020年將達到1.9億，預估到2030年將有2.7億人選擇租賃的居住方式。

全國政協委員、清華大學與世界經濟研究中心主任李稻葵3日表示，房地產市場需要一個長期、有效的基礎性機制。但截至目前，只是採取了調控手段，如限購或調整對二套房、三套房的信貸政策，這並非治本之策。國際經驗表明，房地產的「根」是土地財政。地方政府控制土地，通過賣地或開發來獲得收入。但在此過程，要明確地方政府需留出足夠土地財政收入，用以購置或控制一批房源，用較為平價的價格進行長期出租，支持本地經濟發展。

由於目前租賃市場中仍存在市場供給不足、租金高、無法可依等問題，對此，全國人大代表、龍湖集團董事長吳亞軍認為，首先要增加土地供給，鼓勵開發企業興建商品租賃住房，建立穩定供應主體，比如對於目前空置的商用住房，允許開發企業將其盤活，改建為長租公寓，進而增加商品租賃住房房源供應。

其次建立商品租賃住房運營企業資質認證體系，向滿足條件的運營企業提供稅收優惠，建議對租金定價實行政府指導價格的運營企業免征增值稅款，對租金定價實行市場調節價格的運營企業減免3%增值稅款。

第三，對符合條件的承租人進行不同形式的租房補貼，增強其支付能力，如本人、配偶及未成年子女在當地未擁有產權住房，在通過政府資格認證的租賃機構進行租房，且累計穩定納稅滿一定時限（6個月～12個月）的居民，可向居住地政府申請租房補貼，額度參考當地平均房租水平的10%～20%。應屆畢業生、當地重點發展行業從業人員等，經資格審批可適當提高補助額度。

第四，將商品租賃住房租戶進一步納入公共服務體系，實現與購房者均等化享有社會服務，對於在一個區域內租賃達到一定年限的家庭（1～3年），從教育、醫療、社會保障、就業、戶籍等方面加快推進其公共服務均等化進程。

去庫存：

今年政府工作報告中關於房地產的內容是歷年來最多的一次，明確了去庫存仍是今年的重要任務，要因城施策去庫存，同時強調堅持住房的居住屬性，加強房地產市場分類調控，並且要加快建立和完善長效機制。

5日，李克強總理在政府工作報告中提出，目前三四線城市房地產庫存仍然較多，要支持居民自住和進城人員購房需求。堅持住房的居住屬性，落實地方政府主體責任，加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，加強房地產市場分類調控。對於房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規範開發、銷售、中介等行為。

中原地產首 席分析師張大偉認為，從政府工作報告來看，2017年房地產市場去庫存依然是最重要的任務，未來一年，全國三四線城市房地產政策依然會以寬鬆去庫存為主。而對房地產市場分類調控的加強，意味著房地產市場將持續一城一策。針對房價上漲明顯的城市，後續調控可能繼續加碼，針對房價平穩的城市去庫存。

（綜合整理自網路）

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