學徒問答 | 萬科100%全自持地塊到底如何盈利？

置頂：點擊上方藍字「觀點」，歡迎關注並置頂，即可快速獲取房地產新鮮深度資訊。

萬科170億土地演算法 北京、廣州、佛山五宗地塊的自持抉擇

6月6日，萬科以最高限價25.3億元，競自持面積100%，競自持70年奪得佛山桂城宅地，摺合樓麵價約1.53萬元/平方米。

該地已經是萬科拿下的第五宗自持地塊，據觀點地產新媒體不完全統計五宗自持地塊萬科已合計付出約170億的代價，這令市場及同行驚詫，但萬科方面卻稱「有風險，我們也會去努力爭取」。

市場普遍認為，自持地塊難以迅速回籠資金成本，目前在盈利方面也沒有出現較好的解決方式，特別是萬科手中有3宗地為100%全自持地塊。

而萬科如此決意再拿自持宅地，讓業內人士猜測：萬科是否已有破解「自持枷鎖」的方案？

閱讀原文

來自 TLL錯覺 的提問：萬科這是為了保證土地儲備量嗎？

桔梗

儲備土地是必須的一部分，現在房產形式緊張拿地也越難，不過倒是覺得萬科要在自持這個板塊發展了。

一路煙灰

這種70年全自持性質的土地，拿下來並不能銷售，如果開發經營不當，反而會成為累贅，對萬科改善土地儲備沒有什麼實際上的幫助和意義。所以，還是靜觀其變吧。

rong

5月27日，杭州蕭山土拍中，融信以4.95億元競得蕭政儲出(2017)4號靖江街道花神廟地塊，樓麵價5100.74元/平方米，自持比例67%。

6月5日，杭州主城的一場土拍中，下沙、下城、濱江三宗商住地都毫無例外都秒入競拍自持階段。最終，金地、中冶、保利各拿一宗，自持比例分別為41%、36%和44%。

6月5日，天津北辰順義道熔斷地塊再次掛牌出讓。競買方式及相關要求方面，競買人在接受75億元掛牌起始價和配建50000平方米棚戶區改造安置商品房的條件下，本次掛牌出讓採用直接競報自持住房建築面積，不再競報土地價格，競報自持住房建築面積上限為261000平方米。

綜上所述，自持顯然已成為目前土拍的標配。不過印象中，100%自持的地塊只有去年北京拍出的3宗，除了北京萬科拿下2宗外，剩下1宗是由中鐵房地產以36.75億競得的大興黃村21號地塊。

Chowlin

首先看看這個地塊可是在佛山桂城，廣佛同城，佛山的升值空間還是很大的，所以從側面來說，萬科自持地塊，實現盈利基本是沒什麼問題的。

男為悅己者窮

除了眾籌建房外，也提到過城市配套服務商理念，推進泊寓、養老、商業、醫療、教育、產業辦公等拓展業務，但目前似乎也沒有成型解決方案。

來自 rong 的提問：地塊自持到底能給萬科帶來多大的收益？一線城市布局自持地塊又是為哪般？

shishi

這種模式先人一步是不是死在沙灘上很難說，一年利息就要幾億。

但是，目前的不動產租售比，尤其是一線核心城市的不動產租售比，長期處於極其不平衡的階段。

而重點城市限購措施的日益加碼，導致了房地產交易難度進一步增加，更多人失去或者暫時失去購買不動產的能力。但這些重點城市又具有很強的人員吸引能力及很好的就業機會，因此房屋租賃市場將會因為不動產買賣市場的縮緊而變得更加炙手可熱。

所以，房屋租賃價格進一步上漲，房屋租售比恢復到一個合理的狀態應該是必然趨勢。

萬科布局重點城市的自持地塊，或許正是對這方面的極度看好？

小星星

目前看來萬自持土地實現收益是一個難題。如若只是簡單作為租賃，回籠資金的時間成本很高。若是開發新的經營模式可能會帶來收益，但目前好像還沒有成功例子。布局自持地塊一般都是地段較好，未來會成為發展中心的地段，否則也不會有開發商面對這樣的自持土地這樣難題也要爭取拿地。

以上問答均為學徒討論，不代表觀點地產新媒體意見