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2017上半年成都拿地樣本:四大房企的選擇,優勢和風險

2017上半年成都拿地樣本:四大房企的選擇,優勢和風險

成都新樓市 文丨季體

很難想象稻米民族會用「麵粉」和「麵包」來形容土地和其上的建築物,但不容置疑的是,這無礙理解房地產。

2017年上半年,有四家房企在成都的拿地值得關注並充分研究:龍湖、保利、中海,以及中鐵建。在這裡必須指出,中鐵建拿下華府板塊地塊的時間是2016年12月29日。但對於我們來說,仍然可以將其算成是這(近似)半年的重要事件。

他們的選擇,優勢或風險,絕非一句簡單的「新常態」、「大房企時代」說得清的。

必須對龍湖有再認識。

打一個不太恰當、跨行業的比喻——優衣庫的成功是用奢侈品的標準生產平價產品——但以精工著稱的龍湖宣布進入「規模化」,對業界來說完全是更大量級的衝擊。而其中,成都是規模化龍湖的激進戰場。

7月18日,龍湖在成都在一天之內傾注60.24億奪地。

185畝成華區鐵塔廠地塊以9200元/㎡的樓面地價終歸龍湖。自持比例和招商條件嚴苛,綜合實力稍弱的企業根本做不下來。同一天,龍湖再次以50%商業自持比例,9800元/㎡的樓面地價拿下武侯區簇錦街道鐵佛村6、7組地塊,一天斬獲主城258畝土地。

所謂「匠人精神」,龍湖謂之「精工」。在過去的堅持中,龍湖積累了別人難以企及的優勢——且算算和龍湖聯合開發項目,由龍湖操盤的項目,就知道這句話所言不虛。

「擴縱深、近城區、控規模、持商業」是龍湖集團全國化發展的戰略要求。正是在這樣的戰略主張下,成都龍湖勾勒出了一張異於其他房企的擴張版圖。

從2005年布局成都第一子晶藍半島開始,圍繞主城的角力一直是12年來成都龍湖贏得市場的關鍵。「三千系」和「原著系」等高品質住宅產品,無一不是在成都一環至三環附近大放光彩。剛剛拿下的鐵塔廠185畝地塊,也是毗鄰成都二環。所以,夯實主城,業已成為龍湖拿地的基本邏輯與制勝砝碼。

而龍湖的「天街」系商業,也早在這種布局中,顯示出強大的行業競爭力。北城天街、三千集、時代天街、金楠天街,均成為板塊的商業核心。而不僅僅是天街,伴隨著長租公寓及聯合辦公業務的崛起,在龍湖的大生態體系中,也正醞釀出更多的商業可能性。

正是龍湖有這種獨步成都的商業運營能力,才讓很多房企難以下咽、知難而退的鐵塔廠地塊,成為成都龍湖版圖擴張中的又一張王牌。

《為學》有云:天下事有難易乎,為之則難者亦易矣,不為則易者亦難以。對成都龍湖來說,越來越多的拿地限制,也許是他們過去N年來一直在精耕細作的東西,難者不會,會者不難。

「多一塊錢都不拿」,這就是成都保利拿地時的理性

其實還有一句話沒有說清楚,這裡面隱含的,還有企業和購房者的共贏空間。

在地產央企中間,保利堪稱賬算得最清楚的一家,他們在成都的拿地脈絡相當有意思:2009年-2012年,保利在成都拿地超過20起;但2013年卻保持了相當的剋制,到2014年市場弱勢時,又連拿三塊地,並推出三個新盤搶灘市場。從2015年到2016年,保利的可售面積、拿地的速度、和開盤速度基本持平,2015年6個項目清盤,同時也陸續拿了6塊地。從2016下半年到2017年,保利加大土地整理、收購和兼并的力度,保利堂悅、保利天悅成為2017年的明星項目。

今年,保利先後在天府新區仁壽視高兩度拿地,土地儲備已達到186畝。7月18日,保利又連奪金牛區兩地,持續深耕城北。

在土地瘋狂的時候有所堅持和剋制,在市場冷靜的時候則能遊刃有餘。保利始終認為,合理的土地價格,才能有更從容的定位做出合適的產品和具備競爭力的總價,給購房者更多的利潤空間。成都保利掌門人吳章焰曾說,「對成都保利而言,量不算什麼,保利真正應該考慮的是精度問題,也就是利潤。近年來房地產利潤降低,銷售的利潤平衡尤其重要。做企業首先是不要虧損,在這個基礎上,我們再做好市場,回饋社會,肩負起央企應有的社會責任。」

放慢擴張、側重在市場景氣溢價率高的區域拿地,深耕優勢區域,幾個關鍵詞展現出成都保利的拿地策略,也正在回歸市區。

入蓉十年,七年連冠。保利的審時度勢,無非就是一句:你們都還在保本的時候,人家保利。

中鐵建華府地塊,總價53億,但論及面對市場,一個問題懸而未決。

之於以醫療為重大配套,以旅遊為配套的項目,也同樣面臨類似的問題:先賣房,還是先修醫療OR旅遊項目?

對中鐵建這三宗連襟地,問題翻譯過來就是:先賣房,還是先賣「藝術」?

消費者的判斷並不盲從,尤其是在其他大型房企的口碑影響之下。

2016年12月29日,中鐵建在成都之南華府板塊聯合平安以53億拿下了三宗連襟地。當時周邊項目均價在7500元/平,但他們把地皮價格推到了逼近9000元/平方米。這297.7畝連襟住兼商用地,分別溢價175.38%、175.38%、173.85%。

「這個價格在該區域內幾乎相當於在售賣價。」一位資深地產人士表示,但他認為,亦不排除中鐵建有獨特戰法,包括「以時間換空間」。

中鐵建對這個項目的做法,走得很遠。

2017年7月18日晚,中鐵建將這一項目命名為西派天府,首場發布會定在新加坡濱海灣花園。

為什麼是新加坡?毫無疑問並不是為了面向新加坡銷售,而是以這一出乎意料的發布會地點搶佔炒作高點——西派天府項目被稱為2017鐵建地產-西派TOP系超越之作,開創成都藝術人居新時代,革新高端生活方式。

但是,對購房者來說,他們關心的問題仍然無解——西派天府,究竟是先賣房,還是先呈現「藝術」?

尤其是,在成都口碑遠不及保利、龍湖等開發商的背景下,「藝術人居」從目前問世的中鐵建樓盤上,還很難得到現實展示。

2017年上半年,中海地產以總價48.24億、兩幅共252畝「熔斷」地塊,佔據成都土拍半年榜的第二名。兩幅地塊一幅位於天府新區、一幅則位於剛剛貫通的4號線延長線十陵板塊。

十陵地塊樓麵價11400元/平方米,天府新區地塊10880元/平方米,都創下了這一方向的紀錄。

同時,也別忘記了,中海在全面啟動「天府新區戰略」,到「閱成都,城未來」,2017年劍指百億的成都中海的選擇,與成都南拓、東進的城市優化高度契合。

中海地產在上半年的這兩次土拍中,還有一張暗牌:「造城級」中海的自信。

入蓉18載,中海布局成都之南4大核心區域,締造4張城南名片---神仙樹板塊、站南板塊、金融城板板塊、大源板塊。其中以佔據交大大道半壁的金融城一戰最為出名。2008年,金融城規劃剛剛出爐,中海以超凡氣度,打造了城南1號、城南華府、城南官邸、九號公館四個高端居住大盤,以及由10棟寫字樓組成的1.5公里超級高端商務走廊,成為金融城最大的城市更新供應商。

數據顯示,成都中海城南1號、中海城南華府、中海九號公館,三個項目銷售產值累積超過150億,單盤年銷售額突破20億,創造了多項成都豪宅記錄,用銷量驗證了中海豪宅的產品力。時至今日,中海在金融城的多個項目依然領銜二手房價。

「儘管中海在城南的新地價格比中鐵建要高,但他們的綜合能力以及在成都已呈現的口碑,客觀上讓其有更多空間發揮。」一位資深地產人的評價,就是中海在東、南兩個方向「延伸」成都戰場的最好註解。

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