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下一階段樓市怎麼走?高層發話:穩步推進去庫存!

下一階段樓市怎麼走?高層發話:穩步推進去庫存!

財經之家

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在一二線城市的房地產市場因受政策壓制而趨冷之際,三四線城市拿下了這個接力棒。

國家統計局發布的數據顯示,今年4月,蚌埠市的新建商品住宅價格環比上漲2.2%,在70個大中城市中位列第二。到5月,蚌埠市新房價格漲幅上升到3.4%,位列第一。位於蚌埠市僅150公里的安徽省會合肥,則連續兩個月出現房價環比負增長。

房地產業協會指出,如果不是數據確鑿,很難想象蚌埠這樣一個人口不到350萬、GDP總量僅位列安徽省第七的城市,會成為全國房價上漲最快的地方。

總的看來,受到嚴厲調控的部分熱點城市房價出現下降走勢,而沒有實施調控的城市仍然是房價普遍上漲,而且有加速的趨勢。

而正是在這個一二線和三四線樓市「逆向分化」的背景下,中共中央政治局常委、國務院副總理張高麗在政協第十二屆全國委員會常務委員會第二十一次會議上講話指出:要堅持分類調控因城施策,穩步推進房地產去庫存,促進房地產市場平穩健康發展。

回顧春節后那一波漲價潮,逼得各大城市紛紛加入新一輪調控。國土部、住建部也在4月初推出了《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》,其中最大的看點是根據庫存去化周期的情況調整土地供應策略

對消化周期在36個月以上的,應停止供地;

36—18個月的,要減少供地;

12—6個月的,要增加供地;

6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節奏。

也就是說,「去庫存」將是房地產市場接下來的關鍵詞。

三四線城市的套路:漲價去庫存

「三四線城市領跑,一二線城市冷淡」,分類調控的政策思路,是造成當下房地產市場這種分化的主因。在熱點區域遭遇調控重壓的同時,很多三四線城市非但不受影響,反而接收了大量的溢出需求。

21世紀經濟報道指出,三四線城市在內的非熱點城市房價普遍上漲,也與當前的融資環境有一定相關性。目前,一些熱點城市的房貸開始收緊,流入房地產市場的資金放緩。但是,整體的融資環境還是比較寬鬆的,5月房貸增量仍然比較多。5月中長期貸款增加4326億元,雖然同比和環比都是減少,但總量並不算少。在熱點城市受到更多限制的情況下,就會有更多資金流向三四線的非熱點城市。

三四線城市的上漲,還有一個原因是棚改的貨幣化安置,此舉與之前棚戶區改造住房安置有所不同,被安置者獲得一定的安置費,既「創造」了需求,又提升了購買力,因此房價趁勢上漲。

而本輪的三四線去庫存模式,無非是將一二線的老模式拿來再用。

第一財經日報直接指出,這是漲價去庫存。高庫存佔用了三四線城市的經濟資源,包括土地、資金和政策,嚴重製約當地的經濟發展。從2012年~2016年,三四線城市因為巨大的庫存壓力,房價一直停滯不前,房價不漲或者微跌,成交量反而低,因為買房者預期房價會繼續跌,一旦開始上漲,買房者就會湧入,上漲期間的成交量即可說明一切。

漲價去庫存?

第一財經日報指出,房價上漲了,庫存也減少了,似乎是「一舉兩得」的事情,但這背後隱憂不少。

一方面,三四線城市原本不缺房子,人均住房面積不低,因為不限購,多套房產者比比皆是。房產已經飽和甚至過剩,再通過漲價預期讓民眾湧入購買,雖然可以增加地方政府收入和經濟數據,但長遠來看,對經濟和民眾生活並不是一件有利的事。

另一方面,地方政府可以繼續躺在房地產繁榮的功勞簿上,可以說,這種繼續依賴房地產拉動經濟的思維和行動,無異於飲鴆止渴。

21世紀經濟報道指出,高房價下不可能真正去庫存。房價上漲會使追漲的投資者增加而有購買能力的剛需減少,追漲的投資者會消化一部分庫存,但剛需的購買量則會減少,兩相抵消,很難說是增加庫存還是減少庫存。而且,在房價上漲周期,開發商會惜售、捂盤。這些現象在一二線城市並不罕見,高房價和高庫存並存,在三四線城市會更嚴重。

三四線城市高庫存的出現,根源在於產業發展的思路出了問題,熱衷於「高端產業」導致房地產開發太多,而實體經濟發展滯后導致當地居民購買力不足。因此,要推動三四線城市去庫存,正確的思路應該是優先發展適合當地發展階段的產業,創造更多高收入的就業崗位,帶動當地居民增收並吸引人才流入。這樣庫存會逐漸消化。

去庫存進展到了那個階段?

招商證券指出,三四線整體去庫存效果明顯,去化周期已進入較低位置(接近2010年),尤其是滁州/惠州/南寧/南通/佛山/九江/宜昌等部分三線城市,而唐山/蚌埠/北海/丹東/濟寧等地去化周期仍較高。

去化周期對房價具有顯著的指引作用,一線的臨界點更低。1)一線平均:去化<11個月,房價漲;去化>15個月,房價跌;2)二線平均:去化<15個月,房價漲;去化>20個月,房價跌;3)三四線平均:去化<16個月,房價漲;去化>19個月,房價跌。

招商證券指出,棚改還將繼續「托底」三四線。假設貨幣化安置都選擇購買新房,2016年棚改貨幣化安置對應300萬套,而當年商品住房銷量接近1400萬套,棚改大致貢獻20%,三四線會更高一些,對未來三四線銷量調整有較強的托底作用。不過,未來三年棚改總量比過去三年是略有下降的。

不過,根據量價關係預判,三四線房價同比將在3季度左右見頂回落。

小周期調整的規律不可逆,棚改也不是純粹的新增變數(其本身的絕對量環比是略降的),所以不可能引領一輪新周期(實際上三四線銷量同比見頂后已經明顯放緩)。

而參照下圖,就房地產市場的供需來講,三四線要順利去庫存,長期來講,是一個非常困難的問題。

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