融創「錢技」

►今日早間，在港上市的融創宣布臨時停牌，以待公布一項重大收購事項。而後大連萬達集團在官網公告，擬以295.75億元將13個文旅項目的91%股權轉讓給融創。此外，融創房地產以335.95億元收購萬達76個酒店，合計金額631億元。

大連萬達集團官網披露的萬達商業、融創聯合公告稱，雙方於2017年7月10日簽訂了西雙版納萬達文旅項目、南昌萬達文旅項目等十三個文化旅遊城項目股權轉讓及北京萬達嘉華、武漢萬達瑞華等七十六個酒店轉讓協議。

從今年初150億元注資樂視，到現在630億元接盤萬達項目，孫宏斌旗下的融創給予外界「財大氣粗」的感覺。據公司秘聞統計，2016年至今，融創對外併購耗資已逾1300億元。

公司秘聞（微信ID:high3c）注意到，截至當下，在香港上市的融創市值577億港元；2016財年實現營收353億元，凈利潤29.4億元。

那麼，問題來了，融創大舉「買買買」背後，它的錢從哪裡來的？

入股樂視、接盤萬達項目，不斷「買買買」的孫宏斌，是目前資本市場最高光的老闆。

文｜新京報記者 李春平 尹聰

融創賬上有多少錢？

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協議規定，萬達以註冊資本金的91%即295.75億元，將前述十三個文旅項目的91%股權轉讓給融創，並由融創承擔項目的現有全部貸款；融創房地產集團以335.95億元，收購前述七十六個酒店；雙方同意在7月31日前簽訂詳細協議，並儘快完成付款、資產及股權交割。

萬達旗下幾乎所有的自有酒店，都在此次轉讓之列。

上述兩筆收購合計金額達到631.7億元，創下融創一次性收購資產金額新高。根據融創2016年年報，截至2016年年底，其賬面上貨幣資金餘額為達到約698.13億元。

今日午間，財新網報道稱，孫宏斌表示，與萬達交易涉及資金完全來自融創自有資金，截止2017年6月30日，公司賬上還有900多億元現金。

融創房地產集團是融創旗下重要的子公司之一，其承擔了不少房地產項目的開發。2016年，融創房地產集團實現房地產銷售收入248.9億元。有評級報告顯示，截至去年底，融創房地產集團的貨幣現金額為565.96億元。

融創房地產集團的貨幣資金主要有幾部分構成：售房資金回籠、借款收到的現金等。而在貨幣資金中，又有一部分為受限貨幣資金，即不能隨時用於支付的資金。

以融創房地產集團為例，2016年，其565.96億元的貨幣資金中，受限貨幣資金為112.93億元，主要由貸款保證金、銷售監管資金、按揭保證金和銀行承兌匯票保證金等。

再如上市公司融創，截至2016年底，融創698億元的貨幣資金中，受限制資金為177.27億元，其中銀行貸款的擔保資金124.55億元，預售物業所得限制資金50.75億元。

根據上述比例，截至去年底，受限貨幣資金佔到融創房地產集團貨幣資金的比例約為20%，占融創貨幣資金的比例在25%左右。

如果按上述比例推算，孫宏斌所稱今年上半年融創還有900多億現金，其中受限資金約在180億-225億元規模之間。扣除上述資金后，仍有貨幣資金範圍在675億元至720億元之間，足以覆蓋本次630億元的對價。

但根據上述結果，融創用自有資金支付完成後，基本相當於消耗了手中大部分的「彈藥」。

去年至今融創併購支出已超1355億元

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2010年赴港上市之初，融創全年的銷售額僅有83.34億元。2016年底，這一數據變為1506億元，6年間暴漲17倍。7月5日，融創公布半年銷售業績，上半年實現合同銷售金額1118.4億元，完成2100億元年度目標的53%。

融創規模膨脹的法寶就是「買買買」。如去年以138億元收購聯想控股旗下地產公司獲得的42個物業項目，總建築面積約1801萬平方米，可售建築面積約730萬平米。

諸如此類的收購，在這兩年融創的發展過程中並不少。融創在2016年年報中披露，2016年至今年3月，公司共對外發起16筆收購，涉及資金595億元。

16起併購中，除上述的138億元接盤聯想控股地產全部業務，還有斥資超60億元爭奪金科股份控股權，26億元入股鏈家等。

在今年5月12日，融創再以102.54億元，收購天津星耀80%股權及債權。5月31日，融創附屬公司21億元收購華城富麗60%股權及相關債權。

融創在去年年報中列出的2016年部分對外收購。

如果加上此次632億元收購萬達項目，一年半時間，融創對外併購的開支已經高達1355億元。

這還不包括融創自身拿地的資本開支。有媒體報道，融創在2016年土地購置上的各種投入超過1000億，而2015年這一數字僅為約300億。

今年1月，融創150億元入股樂視系公司。在中誠信對融創房地產公司債券的跟蹤評級報告中，中誠信便直言，投資樂視導致融創集團負債水平承壓，而投資涉及的業務領域與融創集團主營業務差異較大，未來樂視相關業務的發展情況以及雙方合作情況均存一定不確定性。

4個月內融創房地產新增借款370億

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不斷的「買買買」，孫宏斌的錢從哪裡來？剖析融創旗下的融創房地產集團，可以提供一個解讀融創「錢從何來」的視角。

申萬宏源作為融創房地產公司債託管人，其提供的託管報告顯示，截至2016 年 12 月末，融創房地產總資產餘額為 2669.63億元，較 2015 年末增加 1767.28億元，增長195.85%。

現金流方面，2016 年融創房地產經營活動產生的現金流量凈流入較 2015 年減少 47.47億元；但投資活動產生的現金流量凈流出較 2015 年增加 269.67億元，凈流出368.2億元。

報告中稱，投資活動產生的現金凈流量的波動主要是因為融創房地產在2016 年繼續布局一線、環一線和核心二線城市進行的房地產項目收購所致。

籌資活動上，2016年融創房地產籌資活動產生的現金流量凈流入較 2015 年增加 577.67億元，籌資凈流入634.14億元，主要是由於2016 年公司通過直接融資的方式，在上交所和深交所非公開發行7筆共計 190億元的公司債券。

融創房地產集團截至2016年底存續債券額為250億元。

同時，為了迅速擴大規模，融創房地產借款凈增量較前一年增加460.03億元。

國泰君安的託管報告顯示，截至2016末，融創房地產地凈資產354.67 億元，借款餘額921.31 億元。截至今年4月30日，融創房地產借款餘額 1291.90 億元，累計新增借款金額 370.59 億元，占凈資產的104.49%。

融創房地產集團4個月內增加了370億元的借款額。

在融創房地產2016年公司債跟蹤評級報告中，融創房地產於2015年發行了一筆5年期60億元的公司債，扣除發行費用后的 47.3 億元用於償還金融機構借款，剩餘部分用於補充公司營運資金。

在償還金融機構借款明細中，銀行是主要的借款方。如上海銀行、交通銀行、光大銀行、農業銀行，均有過借款給融創及其下屬企業。

評級報告顯示，截至去年底，融創房地產集團共有賬麵價值743.35億元的地產存貨項目，用於了對銀行借款的抵押。

公開報告顯示，截至2016年底，融創共取得銀行授信 820 億元，尚有 560 億元授信額度未使用。在非即期借貸中，融創有抵押的銀行借款311.78億元。

向融創房地產借款的金融機構除傳統的銀行外，信託是另一主要渠道。如在融創房地產的還款計劃中，大業信託、華潤深國投信託、平安信託在列，涉及借款11.8億元。

從信託處獲得資金，是融創早已習慣的方式。早在2001年，融創下屬的重慶融創尚峰置業有限公司、北京融創基業地產有限公司，便嘗試以增資擴股方式各自引入6億元信託資金。

今年以來，便先後有榮享22號（融創團泊湖）信託、融創深圳債權投資信託、安泉109號融創申城信託、融創盈潤股權投資計劃先後成立發行，合計規模在30億元左右，這些信託資金使用方，均為融創系公司。

公司債券也是融創融資的渠道。融創房地產披露的情況顯示，截至今年6月底，僅其與控股子公司便對外發行了合計250億元的債券；融創則成功發行了225億元低成本境內公司債及ABS（資產證券化）。

2016年年報顯示，截至去年底，融創總負債2577.72億，凈負債率121.5%；就在前一年，這一總負債額為960.89億元，凈負債率75.9%從2015年到2016年年底，融創借貸總額增加了710.45億，達到1128.44億。

融創房地產集團2016年公司債受託管理事務顯示，截至2016年底，公司負債總額為2314.97億元，一年增長1666.4億元。

同期，融創房地產集團總資產為2669.6億元，資產負債率為86.71%。此前的2015年，該數據為71.87%。