銀行暫停房貸對樓市會有什麼重要影響

最近，關於銀行暫停批房貸的消息滿天飛，這幾天也飛到海南島了。本來這個事情是不打算解讀的，畢竟這種早就預料到的事情沒什麼好解讀的，不過這幾天越來越多的冬粉和會員拿著某些房產銷售的朋友圈截圖來諮詢這個事，所以乾脆寫一篇。

首先要說明的是，這個事情，謠言之中還是有幾分真實的信息。也就是說，停貸，有些小銀行肯定會這麼干，更多的銀行，尤其是國有銀行是不可能停的，這是政治任務。

房貸這個東西，以前是沒有的，是從香港學過來的，畢竟據說90年代的大學生要買得起北京的房子要不吃不喝乾幾十年才能存夠錢。所以房貸學過來的最初目的肯定不是為了賺利息，而是為了保障和幫助低收入者買房。也就是說，房貸出現之後，你只要攢點、借點，湊夠首付，就可以購買人生的第一套房了，剩下的銀行給你付了，你分幾十年來支付就行。這簡直就是學雷鋒做好事的。

後面，房貸的首付、利率、還款周期、貸款數量等等才被發現是非常好的宏觀調控工具。

實際上，在去庫存政策引發全國性熱潮的時候，我就曾說過，去庫存所放出來的政策，在去庫存結束之後，全部都要收回，而且會收的更緊，更嚴。而銀行停貸這種事情，又不是沒出現過，要不是央行有強制性的要求，估計有些銀行到現在都不願意做房貸這門生意，貸款周期長，利息低，去庫存期間還要打折，分30年拿回來算上利息應該也是虧的，這種學雷鋒的事情銀行肯定不願意去干，他們喜歡優質、大額、短期的貸款。

2013年11月的時候，新華網曾經報道過，有近半的城市出現停貸的情況，不過要注意，這個停貸，並不是說全面不讓你貸款了，而是部分小銀行停止貸款了，國有銀行還是繼續放貸的，而且那些停貸的銀行，也是將30年的低利息的按揭貸款，轉向高利息、短周期的抵押貸款了而已。不過這個事情並沒有持續多久，到2014年5月，央行就出手了，誰都不許停止發放個人房貸。這段歷史並沒有過去太久，所以，個別銀行在這個選擇暫停發放房貸就不是什麼太奇怪的事情。畢竟，小銀行不像國有銀行有人撐腰，小銀行得自己扛，學雷鋒不能當飯吃，放棄房貸，搞點利息高的短期貸款才是發展之道。

請大家注意，房貸現在已經不僅僅是一個金融產品了，它還是一個宏觀調控的重要工具。如果按照之前85折、8折甚至是7折的利率來算，都已經接近的貸款利率了，不論怎麼算，這種貸款都是虧本的，要不是這些本金都是傻瓜存款存過去的，虧的是他們的錢，估計早在宣布下調利率的時候就已經停貸了。

我們對比發現，現在跟幾個月前，房貸最大的改變就在首付和利率上面，之前你貸款買房，很多城市可以做到2成首付，利率還打折，現在首付絕大部分都得3成了，利率有的連首套都漲到1.1或者1.2倍了。銀行又不傻，利息低的時候貸給你，利息高的時候反而不貸款。

那麼銀行在這個時候選擇停貸，原因，以及對樓市會產生什麼影響？

一、銀行對接下來樓市走向的擔憂。

小銀行停貸，最主要折射出的就是他們對樓市未來幾個月走勢的擔憂。要知道，房貸最大的風險在於兩個，一個是項目爛尾，另一個是房價下跌。

過去的幾個月是瘋狂的，不僅僅是購房者瘋狂，開發商也非常瘋狂。他們拿著去庫存帶來的錢，瘋狂拿地。拿了地就得施工，都要錢。但是現在的情況來看，雖然房價沒怎麼下跌，但是最起碼熱情已經打壓下去了，未來幾個月下跌一波幾乎已經成了定勢。開發商高價拿了地，又想趁著這一波再大幹一場，一旦新樓盤銷售情況不理想，就極有可能造成爛尾的情況。大銀行能夠承受一定比例壞賬，小銀行則會比大銀行謹慎的多，預期承受風險，不如直接不玩。

此外，現在的房價基本上處於這一個波段的高位了，之前許多城市都漲了一倍甚至更多，這個時候，20%-30%這樣的跌幅實際上都算是可控範圍的，但是這樣一跌，首付可就跌沒了。這種情況下，一旦出現斷供的情況，銀行把房子收過來賣掉，連成本都收不回來。

當房價出於一個波段的高位的時候，風險也是處於高位的，所以小銀行寧願放棄這塊蛋糕（實際上是毒藥），也不要承擔高風險。

二、經過一輪樓市的瘋狂，小銀行資金壓力大。

2016年到現在，去庫存的效果還是非常明顯的，基本都去到沒房可賣，去到房價翻倍，據說連貴陽都開始漲了。

在這段時間內，成交量逆天，銀行放出去的房貸數量也是逆天的。對於大銀行、國有銀行來說，錢多、有央媽餵奶，貸再多都不怕。對於小銀行來說，靠提高存款利率和送油送話費之類活動吸引來的一點存款，大部分都放出去了，總得留著點做短平快的賺錢項目吧。

此外，現在正出於去槓桿的關鍵時刻，隨時有可能提高準備金的，要是把錢都放出去了，萬一明天央媽說要提高準備金了，這錢估計只能找其他銀行去貸款了。

三、加速房價回調。

樓市調控對利率的調控有兩種，一種是直接調基準利率，另一種是調房貸對基準利率的折扣。比如說，幾個月前，大部分城市的房貸利率是基準利率的8-9折，而現在有些城市則變成了1.1倍甚至1.2倍，但是基準利率是沒有變化的。

在跟銀行簽合同的時候，折扣是固定的，能變的則是基準利率。也就是說，你買房的時候簽的合同上標明利率是基準利率的8折，則只要基準利率不變的情況下，後面的利率折扣上下調整對你不會有影響，一直按8折算，只要調整基準利率才會對你產生影響。

現在，除了還在去庫存的城市，其他大部分城市都沒有利率折扣了，要麼按照基準利率走，要麼1.1或者1.2倍，如果拿1.2倍的跟之前7折的對比，利息就相差接近2.5%，這是一個非常非常大的數字。這也是去庫存期間，那麼多投資人和剛需族拚命搶的原因之一，這種利率折扣以後可能很難再有了。

現在雖然僅僅是很少一部分小銀行停貸了，但是大銀行、國有銀行肯定也存在資金壓力的，畢竟印鈔票是不是它們。所以接下來，貸款審批越來越嚴、審批時間越來越長、放款時間越來越久等情況是常態；銀行可能會進入按月限制總額度的情況。這種情況下，貸款慢、貸款難，更近一部打擊購房熱情，加速房價回調就是必然的。

當然，不論什麼銀行，央媽就是媽，不論是調整利息折扣，還是直接暫停發放個人住房貸款，肯定都是老媽批准過的，最少也得打個招呼。

但是正如我們之前說過的，ZF是不會讓房價真正下跌的，在一個波段中下跌只是起到兩個作用，一個是給屌絲縹緲的希望，另一個是上漲太多的一個剎車，讓房價更健康地上漲，等等印鈔機。

所以停貸也僅僅是調控的一個小部分而已，一旦這一部分對房價影響太大，央媽就會出來請這些銀行的老闆們喝茶了。2013年那次堅持了半年，不知道這次這個政策會堅持多久？不論怎麼說，停貸的到來，預示著這一次波谷和下一次波峰更近了。

本文為房產教授原創