馬光遠：失真的房價數據

最近，關於房價下跌的新聞比較多，最吸引眼球的是兩個消息：

第一個是《經濟周刊》的《從全球漲幅第一到部分樓價幾近腰斬，誰導演了合肥房價過山車？》的文章說，被某機構評為去年房價全球漲幅第一的合肥，今年房價「幾近腰斬」，文章引用對「合肥部分房產中介」的採訪：「濱湖板塊的降幅最大，多數降幅達到40%～50%，快到腰斬的價格了。今年春節時，濱湖有個樓盤開盤價為1.1萬元/平方米，與價格最高時周邊樓盤2.2萬～2.3萬元/平方米的價格相比下降了一半還多。」

第二個是關於深圳房價的消息：根據深圳規土委發布的6月份房價數據，數據顯示，6月份深圳房價為54492元/平米，較5月微幅下滑。數據還顯示，自2016年10月至2017年6月，這9個月來，深圳房價已累計下跌7108元/平米。

可以說，深圳和合肥，分別是2015年和2016年房價暴漲的代表城市，這兩個城市價格的變化，無疑對未來其他城市房價的走勢具有心理層面的影響作用。

但是，可以肯定的是，上述關於這兩個城市房價報道的數據很顯然是不符合實際的。

先說合肥，合肥在經歷去年以來的調控之後，成交量迅速下滑，對投資投機的抑制從成交量看成果顯著據統計，前6個月合肥市商品住宅共計成交17546套，同比去年上半年下跌幅度約為77%，按照官方的數據，新房銷售面積前5個月下降了30%多。

房地產市場相對於2016年明顯降溫已成定局。我在今年年初談及合肥的房價時，我認為，合肥這個城市和合肥的房價，這個城市因此被我列入今年房價危險的城市。

但是，即便如此，用「房價腰斬」這樣聳人聽聞的說法不符合合肥房價的實際情況。按照國家統計局的數據，合肥房價在5月份新房價格環比下降0.2%，二手房環比下降0.2%（當然，這個數據的具體數字幾乎沒有任何價值，其對市場的誤導並不亞於房價腰斬這樣的報道，我之前有文章講過，我從來不相信統計局的70個大中城市房價數據。），按照當地房地產協會的數據，房價不僅沒有降，二手房市場均價在6月份的數據為14215元每平方米，環比甚至還微漲了0.14%。

實際情況是，合肥房價出現鬆動，價格出現下降，這都是正常的，甚至可以說，去年絕大多數經歷了暴漲的熱點城市，都面臨這樣的市場轉換，這就是我一再說的市場已經變天。但是，價格的變動沒有「腰斬」這麼誇張。

因為根據我的了解，報道所言的數據不知道說的是那個樓盤，個別樓盤，甚至個別的房子因為特殊情況出現特殊價格是正常的，但不能因此驚呼價格腰斬，這不過是吸引眼球的噱頭。另外，在限價政策下，新房的統計數據是不可能上漲的，這就是我們看到的房價的真相。

至於深圳「九連跌」，每平米降了7000多的報道則更是荒唐，屬於國小數據不及格的表現。如果說二手房市場還能勉強用每個月的成交均價作為這個城市二手房的價格數據的話，用新房每個月的成交價作為房價數據則是這麼多年房地產數據上讓人笑掉牙的笑話。

每個月開盤的樓盤區域不一樣，上個月熱點區域開盤多，均價自然高，下個月郊區大量推盤，均價一下就下來了。而且，你根據自己的指導價，不讓高價樓盤上市，價格當然下來了。這麼多年，我們很多城市居然用每個月新房的成交均價來判斷房價的走勢，等於上個月籃球隊全選了姚明，下個月全選了潘長江，然後說身高下降。

深圳市場真正的情況如何？深圳房地產市場正在進行激烈的博弈，市場向買方市場轉換，這都是真的，因為如此嚴厲的調控之下，市場沒有不降溫的道理，但蠢蠢欲動的資金仍然盯著市場的變化，準備隨時入市，各種各樣的金融產品隨時準備為市場添溫加火。

報道房價下跌的，還不得不提上個月「北京房價下跌了20%」的報道，這個報道來自中介機構我愛我家的數據。

根據他們的統計，北京「在有交易的12個區域中，多達8個區的成交均價都在下跌，僅有4個區的價格上漲。跌幅最大的是通州區、亦庄開發區,幅度都超過了20%。」但是，根據我對北京市場的了解，這個20%基本可以斷定就是以偏概全，個別地區的個別樓盤，因為特殊情況，比如欠債，或者急需現金等，出現明顯的降價，這在任何時候都是存在的，但不能把這些特殊的個案一下子普遍到整個區域。

目前北京房地產市場的真實情況是，二手房都規定了區域最高指導價，超過這個價格的，不許公開掛牌，在出售的時候也會通過各種途徑做低價格，讓人感覺價格似乎降了。

其實，由於提高二套房貸的比例，以及各種限制舉措，目前北京市場基本處於冷凍狀態，成交大幅度下滑，買賣雙方陷入了真正的觀望期，而價格也出現了鬆動，以前不能議價的，現在有了議價空間。但並沒有出現大幅度下降的情況。根據我對北京市場的觀察，北京市場雖然已經進入到冰凍期，但房價只是鬆動，還沒有出現實質性的下降。

北京是對一手房二手房都進行限價，所以導致整個市場都出現價格失真，而很多城市，只對新房進行限價。限價，房價在統計數字里當然沒有漲，當然在下降，因為你在按照你的意願指揮溫度計的指針，指針必須聽你的話，但實際有些地方房價不僅沒有掉，反而可能在漲。開發商也好，購房者也好，都會想出很多辦法來規避限價政策。限價后的降價不過是自欺欺人的遊戲而已，但很好玩的是，大家還玩得很嗨。

我在之前的文章中指出：限高價樓盤，不過是為了讓溫度計的數字好看，而不是為了讓溫度真的降下來。限價政策為什麼是錯誤的？因為限價與「房子是用來住的」政策並沒有必然聯繫。我們現有的限價政策限的都是高價樓盤，其實，每個城市的高價樓盤確實和普通老百姓沒有太大的關係，這些高端樓盤屬於有錢人，對高端樓盤進行限價，本質上不是讓沒錢人買房，而是讓有錢人買便宜房。

真正應該限價的不是高端樓盤，而是普通人買的中低端樓盤，中端樓盤應該限制，低端樓盤應該嚴格控制，這才能讓普通老百姓買得起房子，你限高端樓盤和普通老百姓沒有任何關係，所以這樣的政策只是為溫度計的指針服務的，不是為「房子是用來住的」這個政策服務的。

房地產市場上，到處充斥著假數字，這是一個從裡到外沒有幾個真數字的市場。只有市場信息的混亂和誤導，這個，市場的主導者和坐莊的才可以按照自己的意願來拿出他們想要的數字來指導市場的情緒。無論他們拿出的是漲的數據，還是跌的數據，目的都是為了影響市場，影響政策。比如，在房地產調控非常嚴格的情況下，你為什麼總能聽到很多誇張的房價大跌的消息，因為這很可能是苦肉計，通過這樣的消息，為放鬆調控造勢而已。

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