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財經 | 馬光遠:樓市的六個周期和房價的四大推手(附彩蛋!)

有一樣消費品

買的時候心驚膽戰

不買又會痛心疾首

那麼大家一定會說是房子

2016年房市一輪暴漲之後

2017年究竟是繁榮還是泡沫

新一輪的調控會起到多大的作用

2017年該不該入手買房呢

主持人:田桐

主講人:馬光遠

馬光遠,經濟學博士,民建中央經濟委員會副主任。

作為知名的經濟學家和評論員,馬光遠在宏觀經濟、房地產、以及民間投資等領域具重要影響力,還是多個中外媒體的專欄作家,並寫下多部經濟學著作。

房價的三次大漲

自2016年9月30日,全國拉開限購限貸的樓市調控大閘后,今年3月17日,以北京為首的熱點城市又掀起了新一輪調控風暴。截至目前,全國已有至少45個城市出台了房地產調控政策140多次,北上廣深已全面升級為認房又認貸,多城市上調二套房首付比例,北京更是最高達到80%。

我們從1998年到現在經歷了房地產很多輪的漲漲跌跌,如果過去不買房,以後買房會更貴,所以每一次瘋狂的時候我們都會看到很多人撲上去,經常講說人沒有信仰,我覺得人最大的信仰就是房子。

我們對房價的認識究竟怎樣的?1989年,房價猛漲,百姓望樓興嘆,當時的房價2000塊錢左右,現在你是不是覺得很可笑,而且報紙上面還寫,一個大學生畢業以後不吃不喝,買這樣的房子大概需要100年。

但是回過頭去看,你是不是很後悔以前沒有買房子?是因為你覺得貴,但是價格往上走的時候,你的人生觀,價值觀又一次接受了洗禮。

假定2017年以後,房地產突然崩盤,到那個時候你再回過頭來看,你覺得你認為北京上海房價永遠會上漲的觀點又是多少荒唐。

2008年金融危機爆發以來,房價經歷了三次大漲。第一次是為應對國際金融危機,實行「四萬億」計劃的2009年;第二次是2013年;最近一次,則是2016年。

全國重點城市平均地價

2009年 「四萬億」出台以後房地產得到很大的政策優惠,幾乎全國房價都上漲,其實房子不夠。這種需求的為住,當年投資需求占的比重並沒有多大。

第二輪是2013年,2010年大漲以後,政府調控。調控到2012年扛不住了,放鬆以後又出現反彈。2013年反彈40%的城市房價反彈很迅猛,60%基本沒動。然後2014年3月杭州房價突然下降。

2014年的9月,全國70個大中城市房價,按照官方的統計,全部下跌,沒有一個城市上漲。2014年9月30號,政府出台救市政策。

救市結果我們看到了,2016年房價上漲,那麼我們從2016年房價暴漲的原因來看仍然是政府政策出現了變動。到了2016年下半年基本以投資購買為主,大量的城市出現了真正的炒房客。

儘管整個市場在漲,但是我們看到,第一點是需求的主導力量在演化。第二點是上漲的範圍在變小。

作為貨幣現象的房價:2000-2016年M2圖析

通過三次的上漲,房價究竟發生了什麼?第一個是去庫存的政策,去庫存放鬆調控導致熱點城市瞬間反彈。第二個去年大家都一直在講資產荒,好像每個人都很有錢。還有貨幣政策,去年的貨幣政策明為穩健,實為寬鬆,2016年到最後演化成讓人嘆為觀止的動物精神。

當市場瘋狂的時候,很難用理性去解釋。整個市場到最後會出現什麼情況?大家都在講一個故事房價不會跌,而且口口相傳,每個人很恐慌,但是每個人堅定的認為房價不會跌,但事實上到了這個階段以後,都會往下走。

誰是房價背後推手?

過去多年房地產市場為什麼總會出現抑制以後的暴漲?我認為根本原因就是政策的紊亂。

2014年930打響了中央政府救房地產的第一槍。

2015年的330所有的政策幾乎都回到了「四萬億」救市的時候,2015年底搞出一個去庫存的組合拳,政策進一步寬鬆。

2016年兩會以前,政策密集出台,導致上海、南京、合肥、廈門、蘇州、杭州房價開始出現暴動。

我認為政策本身,一旦房地產出問題,一定會出手,後來我說這是一個感情問題,不是一個經濟問題了。如果這個世界上只有一種愛是真愛,一定是地方政府對房地產的愛,不拋棄,不放棄。

說到拯救房地產,不得不提到政府貫穿2016年的重點任務「化解房地產庫存」。然而從2015年12月政策出台,到三個季度后的2016年9月,結果出乎大多人意料。一邊是三四線城市房地產庫存量依然高企、房價低迷;一邊是一二線部分城市去庫存目標基本實現,但房價一路狂飆。為何去庫存政策出現了事與願違的局面?

我認為到今天為止房地產的真問題不是庫存問題。比如我們現在講房地產市場基本面,那就是大城市缺房子,供應不夠。小城市房子多,沒人要,這是一個非常正常的情況。

而且那些城市多出的房子本身就是一種浪費,比如說這個城市就需要100套房子,現在市場上有200套,多出的100套就是浪費,絕對過剩。

房地產的真問題不是庫存過大,而是資源嚴重錯配。2016年暴漲的數據創歷史新高,而且把去庫存的希望寄托在農民工的身上,這是很諷刺的。

今年我們看到有關方面仍然堅持叫房地產市場去庫存。我覺得這個政策要改變,首先是要抑制房價過快上漲,這是第一任務。第二任務是趕快解決資源錯配,趕快糾正城鎮化的方向。

北京房價在每一次調控里都會出現非常明顯的波動,2009年北京房價跌過,2014年也跌過。調控對整個市場的影響非常大。

所以我們現在站在這個節點,調控以後,我覺得我們認清六個周期。過去房地產是六個周期全速推動。

第一經濟高增長,第二貨幣高發行,第三國際資本高流入,第四城鎮化,第五經濟對房地產的依賴,第六的經濟資本化過程、證券化的過程。

那麼現在三個基本熄火了,但是還剩下三個。第一個是城鎮化沒有結束,第二個我們經濟對房地產的依賴沒有結束,第三個經濟證券化的過程沒有結束。

所以有人講說「房地產會崩盤」。我們要看到支撐的力量跟往下拉的力量,實事求是地分析。

我為什麼特彆強調這次,大家千萬不要低估,之前高層不管怎麼講,從來不提房地產泡沫幾個字,現在是明確講,從高到低,大大小小的官員都在警醒房地產泡沫,這是一個非常值得警惕的信號。

第一個肯定降溫,千萬不要抱幻想說繼續會往上走。第二個,政府對房地產本身,它不希望房地產出現暴跌。第三個,去年的熱點城市有相當一部分會調整,不要去追熱點,不要在現在這個時候拿出你的全部身家去買房子,搶一套房子你就站高放哨了。

奮鬥一輩子只為買房值不值?

2017年我的基本觀點,高凈值人士減持房地產。高凈值人士不是普通人,不是沒錢人,我講的是擁有多套住房的人。人在很多資產價格方面,比較自作聰明,這是非常嚇人的。

每一個村長都希望在中南海旁邊有一個辦事處,這樣的話,房子很難掉下來,它有綱性。

在市場周期向上的情況下,海南今年也很熱,有一些城市要注意,前期上漲過高的城市一定要注意。其實我一直不同意把房子分成一線、二線、三線、四線,我覺得太粗糙。

根據我自己對城市的劃分,未來第一個可以叫全球城市,北上廣深再加上杭州,有這樣的潛力。第二個叫國際城市,對國際上的資源有吸附力的這些。第三個叫中心城市,第四是區域大城市。

房子是一個很複雜的東西,在沒有比房子更複雜的東西。

比如說出現學區房的問題,北上廣深的房子不是住的,現在花1000萬在北京買一套房子,我覺得不值。

北大、清華在這一次在整個房地產裡邊徹底躺槍。第一個畢了業,買不了學區房,第二個計程車老大爺調侃他們,說「我家在北京靠拆遷有七八套房」,但你們不能把眼睛盯在房子上,如果你們眼睛盯在房子上,那國家還有什麼希望?

我覺得房地產的未來在哪裡?2013年,中央政治局學習的時候,習近平總書記關於未來的房地產有一個重要講話。這個講話其實提出了未來房地產制度化建設的最基本的構想,他提出,「以政府為主提供基本保障,以市場為主滿足多層次需求」。

還有怎麼樣在土地制度、稅收制度、信貸制度等等來建立,滿足各個層面老百姓居住需求的這麼一個體系。當然房地產要真正健康起來,還任重道遠,還需要各方面去做努力。

問題:我現在在燕郊有一個商住兩用的房子,傳聞現在北京商住兩用房要降20%,我是不是要趕緊賣出去?

商住房現在能賣出去就很不錯,因為從目前整個政策來看的話,基本上屬於滿門抄斬的一個政策。因為商住本身是不正常的,有很多很多的問題,它屬於應該去消滅的東西。

商住房就是給在北京沒有住房資格的人準備的。沒有資格,湊合一下商住,否則稅費那麼高,生活成本那麼高,為什麼要買它?所以第一個把它的前門給堵死了,第二個把它的退路給堵死了,它還能到哪裡去?趕快賣吧。

問題:房產稅的目的到底是什麼?它對房價到底有多少影響?

我覺得房產稅主要是有很多障礙沒有消除。第一個必須立法。第二個必須解決跟土地使用費的關係。第三個必須解決70年的問題。第四個必須解決跟其他稅費的關係。

房地產行業的稅已經很多了,十六屆三中全會提這個稅的時候說的很明白,收這個稅要減免其他稅費,所以現在不是一個加稅概念,我們現在完全把它變成加稅。我們一方面交了那麼多的土地出讓金,同時還又要交房產稅,這是大的障礙。

這個立法不簡單,立法涉及到老百姓最重要的一塊產權。很多國家對出台房產稅都特別慎重,怕影響房地產市場的穩定。很多老百姓把遏制高房價的希望寄托在房產稅上,是很天真的。

因為它是個綜合症,土地制度、稅收、信貸,整個體系都要改變,千萬別被忽悠。

《世紀大講堂》播出時間

首播 周六17:20——18:00

重播 周日 02:45——03:25

周一05:00——05:30

周二 01:55——02:35

鳳凰衛視中文台

4月26日 第一場

主講人:楊希雨 國際問題研究所亞太室研究員

曾任外交部朝鮮半島事務辦公室主任

4月26日 第二場

主講人:王立銘 浙江大學生命科學研究院教授

主 題:基因的編程時代

入場時間:14:45—15:15

4月27日 第一場

主講人:趙晉平 國務院發展研究中心對外經濟研究部部長

主 題:一帶一路戰略與全球化格局的新動向

入場時間:12:30—13:00

4月27日 第二場

主講人:陳兼 上海紐約大學全球事務傑出教授

主 題:川普和中美關係的新挑戰

4月28日 第一場

主講人:王美秀 社會科學院世界宗教研究所研究員

主 題:天主教的現狀與中梵關係的可能性

4月28日 第二場

主講人:馮玉軍 復旦大學國際關係學院教授

主 題:普京困局解析

入場時間:14:45—15:15

演講時間:15:30—17:00

地點:北京市朝陽區 鳳凰國際傳媒中心

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