調控收緊、利率增加 南京樓市的拐點真的來了？

南京的限購政策終於在本周六（5月13日）落下了實錘，確認新購房3年內不得上市銷售。與此同時，上周房掌柜在《「四限時代」房貸利率再收緊 專家稱不是"定向加息"是預防風險》一文中調查了南京十來家銀行發現，現在不少銀行都在相繼收回房貸利率優惠，捂緊錢袋子。

意料中的「四限時代」算是正式開啟。不過，對於這一新政的調控效果，業內也是眾說紛談。有人認為這次調控的影響很大，尤其是對投資客而言，會有明顯且非常大的作用；也有人稱，此舉不過是引導短線投資客成為中長線投資客罷了，影響不會太久遠。

那麼，南京樓市在這種種調控加身之下，「拐點」真的要來了嘛？

5月13日，南京傳得沸沸揚揚的「新政」終於落在了「限售」上。本次調控升級主要針對以下幾個方面：

限售，南京新購房3年內不得上市銷售，5月14日之前網簽的不執行此政策；

公證搖號，當新房銷售客戶積累大於可供房源時，開盤由公證機構搖號；

土地出讓，對河西新城、江北新區、南部新城等區域和江寧、仙林捷運沿線的部分地塊，採取「限銷售對象、限房價、限套型、限轉讓、限銷售方式、競地價」的出讓方式。

終於限售了，還一限就是三年，加上期房拿房還需要的1-2年時間，這一入手幾乎就是5年時間砸在手裡，對於短線投資以及高槓桿投資客而言，確實是不小的利空。而公證處搖號的開盤方式效果更是立竿見影，今天甚至爆出有中介開始退還「房號費」，也算是還樓市一個相對公平的競爭環境了。

對於這次「限售」的作用，中指院南京分院總經理曹旭東認為，這次的新政對後期樓市的影響會很大，尤其是對投資客，將近5年的「超房期」肯定會趕走很多非理性買房。

南京工業大學天誠不動產研究院執行所長吳翔華對於短期市場也持有相同的態度，「短期的投資需求被打壓，尤其是利用高槓桿的投資客，部分投資需求會轉向二手房，尤其是次新房、學區房等」。

上周房掌柜曾對南京10來家銀行進行採訪，了解一手房貸利率諮詢，得知南京不少銀行對首套房貸利率均有不同程度的收緊：浦發、興業銀行實行基準利率；招商、民生、中信、農業等均提升為95折；工商銀行首套房貸利率為92折，二套房為95折；此外，北京銀行的首套房貸利率優惠也有所收緊。

業內專家看來，折扣少了並非加息，而是銀行根據市場情況，調整資產負債結果的結果。在5月12日朗詩的交流大會上，銀行江蘇省行行長王兵也坦言下半年貨幣供應會持續收緊。

吳翔華稱，此舉是為了「收緊房貸、預防金融風險。」當房掌柜問及是否是因為不少銀行也開始不那麼青睞樓市了，吳翔華也坦言稱「是」。

從去年9月至今，南京調控已經升級了四次，究其根本目的是打擊投機買房，貫徹「房子是用來住的」。此番「5.13限售」，妥妥的把南京帶入了「四限」時代，不少人更是把其看作是樓市拐點的象徵。

其實，從數據上來看，南京2017年成交行情並不理想，同比數據一直慘不忍睹，4月成交量同比更是下滑了7成多。房價方面也是實現了「四連降」，4月數據尚未出爐，不出意外的話，「五連降」也該是意料之中。

不少人認為南京如今房價的短暫下滑是人為控價的結果，並經常拿河西做例。朗詩董事長田明對河西樓市給出過他的看法，他稱正是目前的限價政策使得板塊收到追捧，這是調控引發的「擠壓效果」，政府指導價不退出，南京的房價就很難降。

他還大膽預測，今年下半年就會出現房地產形式的逆轉，在一到兩個季度里就會出現。

不過，對於此次新政對南京樓市的整體影響，吳翔華則認為：總體看，降低部分流動性對房地產市場投資預期影響並不大，因為大多數投資者不是短線炒房客。雖然在遏制投資需求方面又往前邁進了一步，但實際上是引導短線投資者成為中長線投資者，僅此而已。遏制投資需求最有效的辦法是降低投資收益，減少流動性的辦法只能有間接的效果。

南京資深地產評論員尹霄飛也稱，南京樓市現在不會「拐」，這一點從供應量上也能看出一二，供應量不足、供不應求的市場環境仍在。新政仍需要3個月以上的觀察期，那個時候才能看見效果。

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