央行罕見透露信號：樓市的苦日子或才剛剛開始！

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錢越給越少，苦日子才剛剛開始

近日，央行公布了6月份的金融數據，再次震驚了大家。

6月末，廣義貨幣（M2）餘額163.13萬億元，同比增長9.4%，創新低，比5月份的9.6%還低了0.2%；狹義貨幣（M1）餘額51.02萬億元，同比增長15%，也是進一步下降。

上個月就說過了M2下降到個位數，絕對是宏觀金融收緊的一個重要標誌。

值得我們關注的是，在央行公布上半年金融統計數據之後，央行調查統計司司長、新聞發言人阮健弘也對此做出了解讀，他說：

針對6月M2增速再創歷史新低，央行調查統計司司長、新聞發言人阮健弘表示，只要實體經濟的合理融資需求得到滿足，M2增速放緩可能是新常態，市場不必過度解讀。

什麼是M2的新常態？如果我們從增速來衡量，那麼M2增速回到個位數可能就是所謂的新常態。

從央行調查統計司司長的表態出發，再結合中央決策層近期對於GDP增速所表現出來的容忍度提高，我們或許更可以得出，未來M2增速個位數將會是新常態！

歷史十幾年M2從沒有這麼低過，說明我們現在的貨幣創造能力嚴重下降，不單單是央行的問題，而是跟經濟活動也有很大關係。我們已經不能通過信用創造太多的貨幣出來了。

有人說看絕對數字，貨幣供給還是增加了3萬億。基數大了所以才會增長慢了，這根本就沒什麼關係，因為貨幣創造是按照乘數進行的。只要有信用在，貨幣轉動的快速，那麼就會是按照百分比的增加。而任何一個國家的貨幣供應也都是按照百分比計算的，沒有人會按照絕對增加值來計算。反過來說貨幣如果收縮，那麼就意味著縮減資產負債表或者經濟陷入絕對的通貨緊縮。

我們經常把M2和房價的走勢拿給大家，M2其實基數早就大了，在2008年的時候，就有巨大的基數了，但還是遵循這個規律，只要M2漲，房價就迎來暴漲，M2跌資產價格都會跌。房價也不例外。

所以這次M2跌出了新低，對於房價來說。意味著一場毀滅性的打擊即將到來。錢就是拖著房價這艘大船往前行駛的水，船的膨脹速度比水快，很快會出現的情況就是擱淺觸礁。

昨天還有一個數字值得關注，那就是人民幣新增貸款超預期，達到了1.54萬億，超出市場預期1000多億。

這個月企業貸款多了，再加上6月份本身就是貸款高峰，說明還是投資拉動經濟為主，只要固定資產投資穩定，企業就會貸款。另外還有一點因素，金融強監管，讓其他的融資途徑封閉，所以只能回到貸款的渠道上來。

而房貸是這個月也有所反彈，但跟房地產銷售的數據卻並不同步，也就是說房貸反彈了，但銷售仍然在下滑。所以房貸的反彈可能就是短暫現象，經過半年的消耗戰，基本上各家銀行的貸款額度都差不多了，下半年估計房貸還是仍然會繼續向下。可能會越來越一貸難求。

對於M2低於10%這個事，大家明顯很不買賬，還是認為央行放水了。但其實央行現在要做的就是進一步的維持經濟穩定運行，健康減肥而不是直接餓死。

央行有序的減少貨幣供給，特別是7月上半個月，基本上就沒有任何投放，回收貨幣的決心相當大。之前欠的債，需要一點一點還。逐漸讓貨幣回到常態。現在我們索性在正確的道路上。

其實大家不用管M2到底印了多少，只要看清市場利率，這就是現在的水位，今年上半年水位一直在上升，就說明貨幣的方向是趨緊的。而未來幾年，可能都是堅持這個方向不會變化。

我們之前習慣了花錢大手大腳，習慣了低利率借錢，習慣了銀行有的是錢可以給我，現在要趕緊轉變思路。以前慷慨的銀行，正在變成討債的債主，以前寬鬆的利率，正在變成上吊繩，在每個負債者的脖子上越勒越緊。而央行現在只能提供必要的流動性，也就僅僅保證大家餓不死而已。想要再像以前那樣過揮霍無度的日子，基本沒可能了。

巴菲特說過，利率就是資產市場的重力，屬於最基本的法則，利率將會改變各類資產價格的估值方法，而市場利率才是各個資產市場的領先指標，只要利率上漲，各類資產價格都是會往下跌的。

所不同的是，從10樓往下跳，還是從1樓往下跳的問題。股市就是在1樓，而長久期的高息債務，以及更長久期的房子，現在已經站在了10層的跳板上。這是一個只能向上爬，沒有退路，要下來只能往下跳的遊戲，對於大多數人來說，關心的是他還能不能繼續向上爬到12層，或者20層。但其實從10層跳下來已經粉身碎骨了。所以他繼續往上爬與不爬，已經沒什麼太多的意義。

一線城市房價鬆動，房貸佔比逐月下降

也就是說，本次堪稱為歷史新低的M2漲幅其實也是釋放一個信號，是國家調整經濟結構，穩定貨幣政策，降低金融槓桿的表現，這或許也是全民炒房的房地產經濟時代的終止符。

央行新聞發言人阮健弘稱，相關數據表明，去年年底以來，隨著房地產調控力度不斷加大，房地產信貸增長勢頭回落，抑制房地產泡沫見成效。

最近，關於房價下跌的新聞有點多，似乎樓市降溫這才剛剛開始。不少新聞里指出，從北京東西城多個「學區房」市場發現，「學區房」成交量急劇下滑，不少房源價格跳水近百萬元。雖然我們知道這都僅是個例，但我們可以看到，大家的心理預期都在發生微妙的變化。

調控沒有最嚴，只有更嚴。

從去年「十一」前後以來，樓市調控不斷升級加碼，到今年3月以來，樓市調控升級至2.0。此後，在高強度的限購、限貸、限售組合拳之下，一線城市房地產市場「聞風而動」，不僅成交量下滑，房價也出現鬆動，甚至是曾經一天一個價的北京學區房市場也遭遇了「極寒」。

下圖是4個一線城市的新建商品住宅價格環比情況，我們可以明顯地看到，從去年8、9月份一線城市的房價環比到達頂點之後，便開始走下坡路。

暴財經認為，在全國範圍內，6月份房貸佔新增貸款的比重持續回落，已經接近30%：6月的數字是31.2%。

註：由於央行沒有公布房貸數據，只好用中長期貸款來替代房貸。

這個結果不意外，央行方面也不意外：

在談及房地產，阮健弘表示，相關數據表明，「房地產信貸增長勢頭回落，個人住房貸款抵借比率和期限均有所下降，這些變化有利於抑制房地產泡沫，促進房地產市場平穩健康發展。」

目前銀行的可用信貸額度已經七七八八了，未來半年能用的總體額度本身就不多，再加上政策面對於房貸的定向調控，可以預計未來半年流入樓市的信貸規模會更加的萎縮。

目前，上半年，中長期貸款一共佔新增人民幣貸款的35%，規模是2.8萬億。按照歷史經驗，人民幣貸款上半年會佔用6成，下半年會佔4成，也就是說，以上半年近8萬億計算，2017年新增人民幣貸款總量可能為13.3萬億；

那麼如果想把房貸（中長期貸款）控制在30%，2017年至多只能房貸3.9萬億；而上半年已經用了2.82億額度，這麼計算剩下半年只有1.1萬億的中長期貸款可用。

如果暴財經的計算出入不大，那麼接下來每一個月中長期貸款的佔比很有可能都跌破30%。

這個數字顯然對於目前處於高位的樓市來說會更加的嚴峻。

後續來說，在所有的投資產品中，其實樓市目前的確定性是比較高的，就是幾乎不可能漲。

銀行卡住樓市的脖子

六月房貸市場報告顯示：6月全國首套房平均利率為4.89%，為基準利率的9.97折，環比上升了3.38%。

533家銀行中，超八成的銀行無利率優惠，有32家銀行執行基準利率上浮（1.05-1.2倍不等），全國僅11家銀行提供9折優惠利率。

值得一提的是，今年4月全國首套房平均利率為4.49%，創下了歷史新低。但在此後，銀行開始上浮房貸利率，5月平均利率為4.73%，環比上升4.64%、6月上升到4.89%。

房貸大有全面回歸基準利率的勢頭，甚至是重回5.0。

我們可以來回顧一下，上一次全國首套房平均利率5.0還在2015年，當時8月份的房貸利率為5.15%。2015年是去庫存大年，當年很多城市都下了成交量紀錄，而房貸成為銀行的香餑餑，那一年是房價出現大漲趨勢的元年，當時平均房貸利率是5.0%以上。

從2015年9月以後，利率就持續走低，到2016年，全國首套房平均利率基上保持在4.5%左右，2016年是房價暴漲的一年，也是近年來、全國首套房平均利率最低的一年。房價上漲、成交大量大增，房貸仍然是銀行的主流業務。

而到今年，隨著政策高壓線逐漸收緊，加上銀行資金緊張，銀行和樓市開始撇清關係。銀行開啟房貸議價模式、價高者得已經不是什麼秘密了。

業內人士指出，現在來看，全民炒房的時代已經結束，入市門檻已經提高，對於大部分熱點城市來說，這個時候進場樓市的人，要麼是剛需，要麼是改善型住房，炒房成本已經相當高昂。

而事實上，從國際上來說，全球主要央行貨幣寬鬆政策，也都進入了尾聲。美聯儲已經制定好了加息與縮表時間規劃，另外一個全球便宜資金提供地，歐元區也開始逐漸露出掉頭的跡象。德國十年期國債收益率的上漲，意味著歐洲央行結束零利率的時刻，不久將會來到。昨天晚上，加拿大央行宣布將基準利率上調25個基點至0.75%。

需知，在美元加息的時候，之所以全球資本市場似乎還很滋潤，一個重要的原因，就是便宜的歐元，彌補了全球資金的渴求。不過，這個美元之外的最大水源，很快也將慢慢關閉。

一葉落後，是天下葉落。

結語：這段時間以來，王健林、李嘉誠、潘石屹等大佬先後收縮自己在國內房地產市場上的槓桿。不難看出，大佬、富人們正在有步驟地退出國內房地產市場。沒有一個國家是可以靠炒樓讓人民發財國家富強的，所以夢的再好終究是要醒的，現在，央行貨幣的鬧鐘已經響起，只是你蒙住了頭仍然沉浸在美夢之中，不想醒來而已。

很多人都在問，樓市調控后價格能怎麼樣，會跌嗎？會跌多少，老齊肯定是無法回答的，因為市場價格可預測的只有趨勢，而不可能具體到點位。但在調控者看來，起碼要設定個目標。比如北京，最近北京住建委就發布了2017年白皮書，明確了，北京市將嚴格商品住房預售、現售的價格引導，對於申報價格明顯高於前期或周邊在售項目價格的，一律暫緩批准預售許可，或辦理現房銷售備案，確保2017年房價環比不增長；

在土地供應上，會同相關部門進一步調整用地供應結構，提高住宅用地比例，完善「限房價、控地價」土地供應工作機制，加大自住房用地供應和中小套型住房供應比例。《白皮書》強調，北京市2017年將繼續堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位，以建立購租並舉的住房制度為主要方向，繼續堅定不移加強和完善房地產市場調控，「確保2017年房價環比不增長」。

短短兩段話，兩次強調了2017年房價環比不增長的目標，什麼叫做環比不增長，也就是用2016年底的價格做比較基數，2017年的價格不能比2016年底的價格高，那麼現在什麼情況呢，今年以來，北京的樓市雖然成交量大幅低迷，流動性下降了6成，但房價仍然在環比攀升，上半年環比漲了12.3%。所以也就意味著，如果要完成環比不增長的目標，下半年北京的新房價格一定會跌。

有人說，新房均價根本不具備代表性，價格都是做好的，高價房不讓賣，或者故意多賣遠郊區縣的，新房均價就下來了。那麼我們再看另一個新聞，7月13日，北京順義后沙峪地塊38.5億起拍，最後中鐵5億拿下，樓麵價18400元，商品房銷售帶裝修限價23000元，順義現在可不算是遠郊區縣，甚至是中央別墅區所在地，已經是一個富人區。這塊二手房價格也基本上奔5萬了，那麼在這樣的地方明年入市的這個樓盤將以低於周邊近一半的價格帶來2000套房源。北京的限購，限貸，限地價房價，已經玩出了新的高度，很可能會成為全國樓市調控的風向標。

可以說新領導上任以來，北京在樓市調控上做的已經大大超出了市場預期，增加土地供給，限制土地價格，增加小戶型供應，限制貸款，打擊商住房炒作。進行教育改革打擊學區房鬧劇。能做的都在做，目前還在不遺餘力的監督執行，讓政策落實到位，就在7月5日，北京還召開會議，警示約談石景山和大興2個區的領導，以及下屬8鎮的土地違約行為，6月27日，北京住建委，發的243號文件，列出了北京拿地未開工的項目161個，開工未入市的項目228個，督促這2000多萬平方米近20萬套房源，儘快入市。以緩解房源緊張問題，改變樓市預期。

所以，從方方面面，北京調控樓市的決心是十分堅決的，連任先生指出的北京樓市死穴，也就是土地供給問題，我們也在竭盡全力的解決。今年到現在供地已經是去年的3倍。所以現在可以完全肯定，因為因城施策，因為領導變更，北京的態度已經堅決改變，從317新政開始，北京就已經成了全國樓市新的風向標。現在北京樓市能否下降，已經不是方向問題，而是時間問題。可以想見明年20萬套房源入市，比周邊低一半的房源入市，大量租賃住房入市。北京的高房價問題將得到明顯的改善和緩解。再疊加限制貸款和加息周期，二手房拋售將變得十分困難。現在老齊有個朋友，在西城區核心位置有三套房子，每周每套以總價10萬元的速度在下跌。用他的話說，平均每月損失超百萬，但掛上去2個月了，連個看房的都沒有。一閉眼就全是人民幣在燃燒，不吃安眠藥根本睡不著。

有朋友會說，北京跌了，但我們這可是實實在在的在漲價，跟我有毛關係。你可以想想，前幾年北上深漲價的時候，您那裡漲了嗎？所以人無頭不行，這些地方之所以補漲就是看到了一線城市巨大的房價紅利，他們是反覆在炒房中得到好處的，所以本能認為在哪炒都能賺錢。另外，大家也在看，一旦北京把高房價問題解決了，趟出了一個模式出來，很可能會全國跟進推廣，屆時本就供給過剩的三四線城市，可能將遇到流動性斷崖。炒房就真得炒成房東了，一旦賣不掉，就只能靠租金收回購房款，樂觀一點可能現在得等上80年。你的房子塌了，人不在了，購房款可能還沒收完呢。如果要是悲觀一點，可能根本就租不出去。現在要承擔物業供暖費，到時候還得承擔房產稅。這時候你覺得房子到底是個資產還是個負債呢？