一文告訴你本輪樓市調控的邏輯，是沒有買賣就沒有傷害！

「

最近幾個月，各地出台了一系列調控政策。就在昨天夜裡，杭州、廈門、福州三個城市的調控政策又加碼了。

我們認為，如果過度分析各種政策細節，會讓你看不到事情的本質，找不到正確的方向。

在我們看來，本輪調控中，40多個城市的不同政策背後都有同一個底層邏輯。最近北京的一系列政策，讓這個底層邏輯愈加明顯。

這個底層邏輯就是：在房價不大起大落的前提下，儘可能減少一二線買賣交易，讓錢流到三線或實業。

「財新」和《知道》報道的幾個案例如下：

陳莉在西三旗買了70平米的二手房。3月6日簽約，在等待網簽的過程中調控新政落地，之前首套首付加中介費一共要220萬，現在（按二套算）首付多了將近100萬。之所以算二套，是因為陳莉的老公此前在河北老家貸款買過一套房子。而他們此前已經賣了河北那套唯一的房子，還找親朋好友湊了五十多萬，很難再籌到錢。

由於2009年曾考慮在成都工作，鄒爽在當地買了一套一居室。新政后，有房貸記錄的她首付從186萬增至261萬，多出74萬元。原本的首付，已耗盡鄒爽多年的130多萬積蓄，剩餘的50萬是找同學朋友借來的。

在我們看來，陳莉和鄒爽都屬於典型的在三線、二線有房，又在一線買第一套的案例。

李穎家住望京，要買一處一百餘平米的房子，同時賣掉自己原來的房子。「3.17」新政后，他們要付的首付比例從40%增至80%，「一下多了300多萬」。

買他們房子的人也要多付90萬，但對方堅持要買。他們準備買的那套房子的賣家也堅持要賣，因為賣家也要「賣房籌款」去補齊自己換「新房」的錢。

而李穎如果要與買賣雙方解約，賠償金額約達450萬。

在明源君看來，李穎是屬於典型的「改善」。而且是屬於典型的「連環單」，她同時是賣家又是買家，而賣房給她的人也同時是賣家和買家。

有業內人士告訴明源君，最長的「連環單」上同時有9家，任何一家出問題，整個交易都會出問題。

這些自認為被「誤傷」的人們選擇上網尋求支持，向媒體爆料。但在網路上，他們並不能得到同情。有網友評論說「你們應該想想一輩子都買不起一線的房子的人」、「能付得起100多萬首付的人還可憐？」還有人說「就是你們這些換房的把房價炒高的」。

02

最好一生只買一次房？

只貸一次款？

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在明源君看來，上面幾個案例中的人的買房、換房行為其實無可指責，他們也不該對買不起一線的房的人負責。

不過，賣掉三線二線買一線的行為，確實是一線房價的重要支撐；賣掉一線小房換大房的需求，也確實會推動一線房價上漲。

明源君曾10次聽到同樣的故事。這些故事主角不同、地點不同、時間不同，情節卻極其一致：父母一代賣掉了自己在三線城市的三套房，只為給子女在一線城市買一套房。其結果就是：1、一線去化了一套房；2、買了那三套二手房的人不會再買三線的新樓盤；3、整個家庭的重心從此轉移到一線。

去化難的三四線、破敗而空心化的農村，實際上是我們的故鄉，我們學有所成后不再回到那裡，而且還帶走了原生家庭在當地積累了幾十年的財富……

再說說換房，很多人之前不理解一線的房價已經如此之高，為什麼還能支撐。明源君認為，這背後的核心邏輯就是換房。

舉例來說：甲賣掉3房買了新的大平層；乙賣掉2房買了甲的3房；丙賣掉1房買了乙的2房；剛畢業2年的丁則買了丙的1房。

對於換房者來說，新房子和老房子之間的差距很多時候就是20—40個平方，如果首付只有35%--40%，而之前買的房子又漲價了，換房的時候基本不用拿現金出來。

而對於這個鏈條上最末端剛「上車」的丁來說，他買的一房就是20多平方，按6萬1平，價值也就是120萬，首付36萬。家庭湊一點，自己工作幾年存一點，也就夠了。

但是，新出台的這一輪調控政策明顯不鼓勵賣掉二線、三線換一線，也不鼓勵改善客換房。

如果要用一句話概括現在的政策導向，那就是：一生只買一次房，只貸一次款。

看到這裡，你一定會有2個疑問：

➊ 買房、換房的人大量減少，房價會跌嗎？

➋ 在一線沒有購房資格、買不起房的人，如何解決自己的居住問題呢？

這就是明源君下面要講的話題。

03

買家減少

出售類房源也受限制

政策鼓勵企業做超級房東

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能買房的人越來越少，房價會大跌嗎？明源君的結論是，不會。

首先中央的想法就是不讓房價大起大落；其次一線的房源本來就不多；

最後是今天要重點說的：調控組合拳之後，一線的銷售房源也受到限制，達成了新的平衡。

怎麼理解這件事情？首先是來自個人的二手房源的減少。

➊ 之前一線規定戶籍家庭不能買2套以上房屋，手裡已經有2套以上房屋的家庭，沒有特別需求不會出手賣房。

對單身人士的限制，也有類似作用：

深圳不準戶籍單身人士買第2套房，有2套房的單身人士壓力不是太大就不會賣房；

上海不準非戶籍單身人士買房，已經買房的非戶籍單身人士就不敢買也不敢賣；

……

還有一些城市強制規定交易後幾年內不能出手，更是減少了房源。

➋ 認房又認貸之後，換房難度非常大，大部分人都不會輕易換房，自然也就沒有了賣掉自己房子的需求。一個串聯9個換房家庭的「連環單」取消后，入市房源就減少了9套。

其次則是來自企業的一手房源受到限制。

一手房源減少，首先是因為住宅土地供應的減少。

有專家研究后認為，2016年，廈門、上海、廣州、北京宅地供應同比分別減少50%、48%、42%、31%。

「十三五」規劃顯示，2017年至2020年北京存量建設用地年均減少30平方公里。2016年至2020年，上海規劃建設用地從3226平方公里減至3185平方公里。

深圳建設用地佔市域面積的48%，距50%的紅線僅一步之遙。

而更重要的則是企業「自持」的住宅或者類住宅，大幅度增加。

北京市住建委、市規土委等五部門日前聯合發布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，明確：

從3月26日起，在建、在售商辦類項目禁止賣給個人。最小分割單元不得低於500平米。

而已銷售的商辦類項目再次上市交易時，雖然可以出售給個人，但購房人必須符合名下無房且納稅或社保滿五年的資質，而且不能獲得銀行貸款。

誰會浪費一個購買普通住宅的名額買商辦？即使真的有人這樣選擇，恐怕也無力支付全款。所以，等於是說，從3月26日起，可能沒有任何個人會買商辦類的類住宅。

而過去2年，這類項目在北京的住宅和類住宅中占的比例很大。

根據專業機構統計：

2016年北京市普通住宅產品僅實現成交39454套，環比減少21.4%；同期公寓產品成交66367套，環比增長208.02%；也就是說，公寓產品佔住宅和類住宅產品總和的62%。

而從2016年1月1日到2017年3月23日成交的所有居住功能屬性的物業看，在90112套的總成交量中，商住類公寓接近5萬套，佔比大約為54.7%。

根據某中介數據統計顯示，北京二手房市場大約有25萬套左右為商住類物業。潛在供應還有超過15萬套商辦類物業……在過去商住物業中，90%為個人購買。

除了北京外，上海、天津、合肥、南京等城市已經開展整治「商改住」項目，深圳、廣州也很有可能會開始。

也就是說，這個決定不是北京一家的決定，也不是一個偶然的決定。以後，「商住、公寓」可能都是由企業持有，出租給個人。之後一段時間，北京等地這類產品價格可能會下跌，這是經營公寓的企業的大機會。

鼓勵企業自持居住類項目，然後用於出租，以後可能將是一個長期政策。

比如「全自持地塊」已經多處試點，以後可能將遍地開花。

2016年12月1日，萬科以50億元拿下的永豐產業基地18號地塊。同一天，萬科還以聯合體方式還拿下了上述地塊臨近的19號地塊。兩幅地塊的住宅部分均需開發商100%自持。企業自持的這部分商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。

有媒體報道稱，該地塊將用於萬科與小米合作建房，已面向小米全體員工啟動認購登記。

不過，按照地塊競買問題答疑備忘錄，自持商品住房部分不得分割簽訂國有土地使用權出讓合同，在持有期間不得銷售。也就是說由於項目只有一個產權，因此不得分割產權出售，也無法滿足落戶的需求。

自持類住宅，試點城市不止北京，而且相信未來會進一步推廣擴大規模。而企業只有通過金融手段，來縮短回報周期。

04

當交易減少

房屋價值變成穩定數字

貨幣就被解放出來了

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某一種交易中的貨幣怎樣就可以「解放」出來，用到別的地方？

核心並不在於降低這類商品的價格，而在於降低這類交易的頻率。

房產也是這樣。當房產交易越來越少，之前被鎖在樓市里的貨幣就可以解放出來。

房價不會大起大落，因為正如上面明源君所說，供需都減少了，所有交易都經過深思熟慮。

房價可能會穩定在現在的位置。如果房子能決定階層，那麼階層也被穩定在現在的位置，住別墅、洋房、三房、兩房的人，改變現狀都要承受巨大壓力。

而按照調控的方向，一線樓市里的錢，就該去到三線、去到實業了。能否實現？我們拭目以待。

三四線之王碧桂園，2017前2個月已經實現銷售872.6億，據說最近幾周，其幾個區域又有爆髮式增長。