北京土地市場半年報：.成交額破千億 聯合體展神威

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2017年上半年，北京市土地市場一共掛牌56宗地，供地面積早在第一季度結束時便已經超過2016年44宗的總面積。2017年半年內，北京市經營性用地總共掛牌56宗，成交土地35宗，流拍1宗。算上在2016年年末掛牌並在2017年1月成交的3宗，則截至目前一共成交38宗。前5個月，北京土地市場以851億的成交總價居首，接近2016年全年852.5億的水平，而在6月下旬，隨著高麗營地塊和青龍湖地塊的競拍結束，土地出讓金額也突破了千億大關。

不

論是從成交金額還是出讓面積上看，2017年1月至6月，我市土地供應都迎來了一個較為明顯的提速。

「商改住」全面叫停、2017年計劃供地1200公頃、未來5年內計劃供應住宅用地6000公頃等政策的大環境下，在短短6個月的時間裡，土地市場出現了諸多亮點：既有商辦遇冷底價成交、時隔一年土地流拍再現、溢價率大幅下滑等業內認識口中的「傷寒併發」，也有「沉默」4年東城再出地打破8萬/平的限價關卡、觸及地價和自持上限、河南正商進京、碧桂園入京夙願實現等「正能量」的現象。

現

在，讓我們來回顧一下，2017年上半年北京土地市場情況。

1

成交金額破千億

隨著6月22日下午順義高麗營、房山青龍湖2宗地的順利成交，北京年內土地成交金額突破1000億大關，達到了1006.22億元。截至目前，年內北京土地市場累計土地成交金額達到了1179.9億，同比漲幅達到了168%。從目前土地供應趨勢看，2017年全年北京市場的土地成交金額有望突破2000億。

從土地供應量看，北京今年住宅土地供應已經超過2016年全年，合計居住類面積(商品房住宅包括自住房)供應已經達到了223萬平方米，按照100平米每套計算，大約為2.3萬套住房，相當於2016年供應量的3倍。

2

未來5年供地

4月7日，北京同時發布《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》和《北京市2017年度國有建設用地供應計劃》，未來5年供地計劃正式與公眾見面。計劃內容顯示，未來北京每年將供應1200公頃，5年總共供地6000公頃，以保障150萬套住房建設需求，其中自住型商品房將供地1020公頃、擬建25萬套房。同時，2017年北京的住宅供地計劃也相應調增，比原先計劃的約一番，以保障30萬套住房建設需求。。

此前，北京市規土委相關人士也回應稱，如無意外，2017年供地完成率可達到100%。近日，市住建委對外發布，截至6月底，本市保障房新開工37524套，完成年度5萬套建設籌集任務的75%；竣工65676套，完成年度6萬套任務的109%，提前半年完成全年目標。

3

四年磨一地的東城

東城區，一直以來都是北京的用地困難戶。而在6月27日，沉默多年的東城終於有了大動作，永外大街掛牌出讓一塊含限價商品房的宅地，其中，商品住房銷售均價不超過89068元/平，且最高銷售單價不得超過93521元/平的要求打破了此前限價80000/平的關卡，，為北京歷史上當之無愧的最高限價房。同時，東城區地塊也是今年第2塊打破「限價不超過8萬元/平」傳說的地塊，第一塊丰台西鐵營地塊最高銷售單價不得超過83432元/平方米，已於7月18日下午成交。

4

「葫蘆娃兄弟」七合一聯合體

對於起始價較高、經營難度較大的「難啃」地塊，開發商往往選擇以聯合體的形式組團拿地。

因而，在北京土地市場上，常常見到2~5家開發商組合而成的聯合體形式。

在6月14日的丰台區盧溝橋鄉城鄉一體化周莊子村舊村地塊的出讓中，首次登場了以7家開發商組合而成的大聯合體，這個葫蘆兄弟包括保利+首開+龍湖+中海+勝翔+周莊子村+平安，著實吸引了一番眼球。

5

時隔一年土地流拍

自3月26日北京市全面叫停商辦后，在北京市政策嚴控下，土地市場時隔一年再現土地流拍。4月的出讓土地——商辦丰台區麗澤金融商務區南區D-01地塊B4綜合性商業金融服務業用地在掛牌競買期間無一人報價，成為今年首個「棄兒」。

除了政策限制以外，地塊自身的素質不佳也是其「嫁不出去」的重要原因：

第一，地塊限制條件非常苛刻，不但依照土地出讓年限全部自持，且項目體量大，持有運營無疑將沉澱開發企業大量資金，拉長回收周期。

第二，項目未來持有運營將面臨激烈的市場競爭，區域內新青海大廈等7個大型樓宇項目今年都將實現封頂，總面積達200萬平方米。此外，按照麗澤金融商務區商業規劃，商務區規劃了3個大型購物中心，其中2個購物中心就在D-01地塊的正對面，中間僅隔一條麗澤路，其中一個購物中心上面也規劃有4萬平米的酒店，這也是D-01地塊無人關注的主要原因之一。

6

河南正商進京

近年來，北京土地價格的一日一價，跨入京城的門檻越來越高，可謂京道之難，難於上青天，也正是因為如此，立足北京已變成檢驗開發商實力的重要標準，葛洲壩、中駿、陽光城等等，無不都是近年來的進京機積極戶。如果說要論北京土地市場上刷存在感最多的開發商，那當屬河南正商，其身影在拍賣廳內不斷出現，而4月27日河南正商集團旗下子公司河南新築以41億元連中二元，抓住了眼球。

來自河南鄭州的正商地產創立於1995年，旗下一共有60餘個項目，主要為住宅和高端商務寫字樓，是鄭州市場上最大的開發商。河南正商是典型的憑藉區域市場快速做大規模的中型房企，超過8成的拿地來自故鄉鄭州，要想規模化發展，走出鄭州這個安樂窩是大勢所趨。除北京以外，上海、長沙、武漢、合肥等也是河南正商全國布局的重要戰略城市。然而，同樣需要認清的事實是，河南正商的融資平台並不夠成熟，此時冒進雖是更上一層樓的有志之舉，但也要留心與警惕渠道過窄、融資困難、產品缺乏創新等可能出現的新問題。

7

碧桂園坎坷入京路終實現

相比河南正商的一拍成名，另一家熟悉的實力開發商——碧桂園的進京之路則更為坎坷。5月3日，伴隨著密雲地塊以2.2億元被碧桂園收入囊中，碧桂園進京夙願終於實現。

碧桂園「上京趕考」的路途歷來不是順風順水，早在2015年，碧桂園與金茂聯合拿下丰台花鄉地塊，因核算成本過高，碧桂園最終轉手該地塊。

2017年，碧桂園悄然出手收購九華山莊股權而借道進京。從2015年碧桂園提出「深耕三四線，擁抱一二線」的發展戰略並成立一線事業部便可看出，其對一線城市覬覦已久。自2015年開始，碧桂園以併購或合作開發的方式先後在環京懷來、灤平、燕郊等地獲取十餘個項目。5月3日，碧桂園通過公開招拍掛拿下北京密雲地塊，雖然在體量和價格上算不上拔尖，但是，對於碧桂園本身想必也意義不凡。

北京市土地市場下半場開始

北京市土地市場的下半場高調開場：單日吸金112.7億，丰台西鐵營地塊最高銷售單價83432元/平的優質地塊已經以54%的自持條件成交，限價最貴的東城區地塊出讓的日子也逐漸逼近，自住房地塊的掛牌節奏亦不放緩……

中原地產首席分析師張大偉表示，土地市場下半場仍將持續呈現出分化現象，一方面，含住宅性質的地塊，尤其位於熱點區域的地塊仍然會是大部分開發商爭搶的「肥肉」。另一方面，商辦地塊因為嚴格管控，或處於和上半年一樣的冷卻境地。