樓市變天，房價會下跌？20年前，我們就曾面臨過同樣的問題

1.供地增加，房價會不會下跌？

2.舊城區老破小的新機遇。

3.房價基本面已發生變化，未來應以保守的姿態購房。

4.小提示，遠離公寓投資。

先看近期最火的，供地量大增的問題。（其實是供房量大增）

供地大增，房價會跌?

7月4日，上海樓市推出了一個新玩法，想拿到地塊，只能租，不能售。

就是下面這兩塊地，一個在浦東，一個在嘉定。

面對這樣的消息，媒體紛紛高呼，樓市要變天了！

但是，相比起7月7日深圳和上海的土地新政，只租不賣這種小動作，簡直可以說是小巫見大巫。

7月7日的兩個新政是這樣的：

一是上海公布「住房發展十三五規劃」，宣布未來5年將供應170萬套住房，同比大漲60%。在這些新增住房裡，租賃住房高居榜首為70萬套，保障性住房為55萬套；商品住宅只有45萬套，而且以中小戶型為主。

二是深圳公布「住房建設規劃2017年度實施計劃」，把2017年新增安排建設商品住房的套數提高了1倍，從2016年的4.3萬套提高到8萬套；此外，2017年還將新增保障性安居工程項目5萬套，比2016年的計劃大幅增長了20%。

此消息一出，震驚，巨變，變天，放大招，各種唱衰樓市之聲更是紛至沓來。

確實，不論怎麼看，增加供地對於樓市穩定來說是一大利好。

政策確實是好政策，目的也確實是好目的。

然而，這些政策真的會讓樓市變天么？一旦真的變天，這些政策會繼續執行下去么？

或者換句話說，一旦房價下跌的厲害，會不會像15年那樣，再次開放限購，托住樓市？

在探討這些問題之前，我們先來看一個真實的故事，看看他們遇到了什麼問題。

1994年至1997年，香港房價上漲了70%，大部分工薪階層根本買不起房，而有能力買房的精英階層，甚至也要用月薪的74%來還月供。而房價上漲帶來的租金上漲，也讓租房子住的民眾叫苦連天。

這個時候，香港社會輿論普遍是這樣認為的：

房價高漲主要是由於房屋供應不足造成的，因此，輿論要求香港ZF增加供應量，壓抑房價的升勢。

在這點上，是不是跟北上深的論調有些類似？

時任特首的董先生，體察了民情，在1997年出台了著名的「8萬5建屋計劃」，簡稱八萬五，希望以此幫助民眾解決住房難的問題。

具體內容是這樣的：

每年興建的公營和私營房屋單位不少於8.5萬個（以公營房屋為主導，每年建屋5萬個；私人房屋為輔，年建3.5萬個）；希望10年內香港70%的家庭可以自置居所（1997年有約50%的家庭擁有自置居所）；港人輪候租住公屋（相當於內地的廉租房）的平均時間由6.5年縮短至3年。

然而，在1997年香港受亞洲金融危機的影響，一年時間房價暴跌50%，讓有房階層（大多中產往上）苦不堪言，好在1999年金融危機結束，房價又反彈了20%。

正當大家以為房地產要開始復甦的時候，以為可以鬆一口氣的時候，八萬五來了，很多香港人的噩夢也開始了。

1997年推行的八萬五，於2000年開始逐漸落成，其中2000年一年內就有85710套住宅建成，2001年更是有10萬個單位，遠超出8萬5的計劃。

後來，由於供應量遠超需求量，加上2003年非典的爆發，香港房價呈現出跳水一樣的下跌。

2013年8月24日，房價從最高峰的6170港元/平方英尺跌至1854港元/平方英尺，跌幅超過70%，這使得大部分在10年內購買房產的市民，都變成了負資產！

這不僅讓民眾花了數十年才累積得來的財富轉眼間化為烏有，而且樓市、股市大跌牽連香港百業衰退，許多已成了「負資產」的港人，由於在這期間失業，或者被大幅降低工資，導致無法供款，房子被銀行強行收回拍賣，業主不但要變成「無殼蝸牛」，而且失去房子后仍然要還欠銀行的債，不少人因一時想不開而燒炭、跳樓自殺，導致了無數的慘劇發生。

根據香港金融管理局的資料顯示，香港負資產問題最嚴重的時期為2003年6月，當時共有超過10萬宗負資產按揭，占所有按揭的22%，涉及金額1650億港元，按揭金額與抵押的比例為128%，而這些貸款的無抵押部分，則約值360億港元，意味香港銀行單在按揭市場便需承擔高達360億港元的不良貸款風險，也影響了香港金融市場的穩定。

最終，在民眾的呼聲下，2003年停止了這一項政策。

故事到這裡就結束了，我們也能從故事中發現非常多適用於當下樓市的道理。

比如，房價上升時，會有人埋怨買房難，房價下跌時，亦會有人埋怨財富縮水。

但是，房價不論如何上升，至少社會是穩定的，看看如今的香港吧，房價又突破了史上最高峰，但香港社會依然穩定。

可一旦房價大跌，尤其是下跌中發現了人為的因素，那麼被情緒控制的民眾就很容易出事情了。

我們的土地政策，很多都是從香港借鑒的，我們的經驗，也有很多是從香港學來的。

也許，經濟規律顯示，房價會受影響。

但是，我們的學費也不是白交的，2000年前後香港發生的事，我們一定比誰都清楚，也一定會比誰都注意。

既然經歷過，跌倒過，自然沒道理再在同一個地方摔跤。

因此，房價平穩，既不大漲也不大跌，既然是供地真正的目的，那我們也完全沒必要擔心，房價崩盤一類的極端現象。（更細緻的影響因素還有很多，暫且不提了）

老破小&老破大，迎來新的春天

有非常大的可能性，未來一線城市的老破小，老破大，都將迎來新的春天！

為什麼敢這麼說？咱們先看上海。

1.十三五規劃中，上海將供應170萬套住房。

2.上海城市總體規劃（2016-2040）中表示不再新增加建設用地。

然而，這兩個政策看起來似乎有些矛盾？

那麼，該如何解決這兩個有些矛盾的問題？

其實，十三五規劃已經給出了答案。規劃裡面是這麼說的：

結合城市更新，盤活存量土地資源，提高土地利用效率。有條件的地方，可適當提高建築容量。

請仔細閱讀上面這句話，並將其跟低容積率的二手房結合起來。

拆遷老破小和老破大，改成漂亮的大高樓，是不是解決問題的一種方法。

在一拆一建中，就可以在不增加土地的前提下，對城市進行擴容。

再來看看深圳，深圳是這麼說的：

本年度計劃安排供應商品住房用地168公頃。其中，新供應用地7公頃，城市更新用地75公頃，征地返還用地86公頃。

新供應用地只有7公頃。

很顯然，跟上海是同樣的理念，並不打算新增很多用地，大部分都是更新或者是徵收返還的用地。

因此，如果你身邊有那種可能會拆除的老破小/大，而且價位比周邊新房優惠很多，那麼在未來也有可能是一次非常好的上車機會。在看新房的同時，也不要忘了對老破小和可能拆遷地段的關注。

先看幾個城市的房價走勢圖：

紅色圖來源安居客，綠色圖來源房天下，鏈家房價數據被關了看不到。

雖然數據都不一定準確，但整體趨勢是可以看的出來的。

北京下跌，並且開始穩定，所以最近沒什麼事兒。

上海深圳有上升的苗頭，所以7月7日出新政敲打一下。

再看曾經的二線四小龍：南京，蘇州，廈門，合肥。

除了廈門依然在撐著，昔日的二線四小龍，三個已經開始平穩或下跌，所以我們有時候也要相信，調控雖然有時候不會立竿見影，但確實非常有力量。

而且能在不知不覺中，改變一個城市的動向。看看身邊曾經非常熱門的二線城市，是不是也逐漸的開始沉寂？

現在，越來越多的一二線城市，在響應國家的號召，穩住樓市，既不大漲，也不大跌。

我們也應該逐漸忘掉16年的大漲，放平心態，將買房當成一種防禦性的投資，要明白在未來很長一段時間，一二線城市不會再出現16年那樣的盛況。

至於三四線城市，由於去庫存這一基本決策的存在，所以依然會出現一種高歌猛進的局面，並且會持續並不短的時間。

如果你是剛需，如果你不加高槓桿，你可以有選擇的進。

如果你是投資，如果你需要加槓桿，那麼請一定要慎重。

因為在可以預見的未來，三四線的房價並不是最大問題，變現才是。

而對於剛需來說，變現並沒有那麼急切，房價過高上不了車才是最大的問題。

最後，是一個建議，請立刻停止對於公寓的投資。

根據新政所示，很快就會有大量的租賃住房入市，這些租賃住房大部分都是企業自持的。自持，就相當於正規軍。

未來，將會有大量的正規軍進入到長租行業，進而壓低租金門檻。

而公寓，本身稅費很高，變現交易很難，升值也少，就靠出租盈利。但是個人的包租公包租婆，根本沒辦法與正規軍相抗衡，這是未來一定會面對著問題。

所以，哪怕公寓商鋪宣傳的再誘人，但是在如此巨大的風險面前，建議一定要遠離。

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