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一線房價下降信號出現! 壓垮樓市泡沫最後稻草是它

一線房價下降信號出現! 壓垮樓市泡沫最後稻草是它

自今年「3.17」新政出台到近日嚴禁擅自將產業項目改為居住,北京兩個月內密集出台10餘項房地產調控政策。

隨著調控不斷加碼,政策積累效應正在顯現:一些區域二手房價格開始鬆動,全市整體交易量明顯下跌,購房者預期逐漸調整,一些中介機構受到政策影響甚至關停了部分門店...

其中,最可怕的信號也已經出現!這或許是壓垮泡沫的最後稻草...

二手房成交量16個月來首次明顯下降

「門可羅雀」。位於北京南二環外的一家房地產中介門店前,中介小孫用這四個字形容現在的行情。兩個月以前,小孫每天從早9點干到晚10點,馬不停蹄地帶著客戶看房、簽約、跑手續,一天要接打近50個電話,給電瓶車沖兩次電。

「這輪調控不得了,這兩個月只賣出一套房,現在大部分時間在店裡坐著。」小孫說。

鏈家地產提供的一組數據可以反映出當前北京二手房市場現狀:

2017年4月,北京市二手房成交均價環比下跌2.05%,是自2015年11月以來的首次明顯下跌。4月份,鏈家成交共計3145套,不及3月成交的四分之一。

與此同時,交易價格也出現不同程度的鬆動。偉業我愛我家數據顯示,4月份北京全市二手住宅的掛牌均價為63741元每平方米,環比3月下降6%。

從各區掛牌價的環比漲跌幅來看,4月北京絕大部分區的二手房掛牌均價都在下跌,回落幅度最大的三個區域分別為:平谷、延慶和順義,跌幅分別為10.81%、8.08%和7.75%。

「最近周邊的房子都便宜了一些,可選擇性大了不少。」在南三環劉家窯橋附近一家中介工作的李鑫表示,本輪調控過後,周邊中介的中介費也可以根據單子情況打折,這在房價飛漲階段幾乎是不可能的。

樓市變化對中介機構衝擊巨大,一些中介已經陸續開始關閉門店來優化資源配置。在二手房交易較為熱門的朝陽北苑區域,原有的10家鏈家門店已整合至5家左右。

在朝陽區東五環外的商住兩用項目北京像素小區外,沿街的幾家介機構都已大門緊鎖,一些門店門上貼出了暫停營業的告示。

買家不急於出手,業主「抱團」硬扛

受訪者指出,在2016年「9.30」新政之後,北京二手住宅網簽量就開始逐步回落,並連續下滑,雖然今年3月一度暴漲翻番,但在及時調控之下,市場還是重新回到了下降通道。

受到「3.17」新政、「多校划片」、貸款利率上浮等因素影響,很多購房者進入觀望期,並不著急出手。

而一些大型小區的賣家則開始「抱團」硬扛,組織微信群互相轉告不要降低掛牌價,在一定區域內形成了「多空對峙」。

數據顯示,2017年4月,北京二手房帶看量為19.6萬次,環比大幅下降超過40%。

一位中介人員表示,隨著客戶的觀望情緒加劇,帶看成交比也下降了兩倍多,平均下來帶看100次成交還不到兩單。

去年剛從大學畢業的齊宏關注二手房市場許久,他發現自己在調控前後關注的房源都有了一定的議價空間,「差不多到我的心理價位時再諮詢,目前房源數量也開始逐漸增多。」

然而,一些賣房的業主卻不願接受調控政策影響下的「幾十萬損失」。家住奧體附近一大型小區業主張媛表示,為了不給中介開降價的口子,她與本小區十幾位業主一起組建了一個微信群,告知大家不要降價,「堅挺應對」。

「上個月一個業主換房著急用錢,降價三十萬把房賣了,被數落半天,我們其餘的賣家得繃住。」張媛說。

不過,少數業主「抱團取暖」並未改變當前有價無市的局面。偉業我愛我家市場研究院透露,2017年4月,通過北京我愛我家登記的新增買賣房源登記量環比3月增加27.2%,新增買賣客戶登記量環比3月減少32.6%。

數據表明,目前願意出售房屋的賣家明顯增多,而諮詢購房事宜、有意購買二手房的客戶明顯減少。

後期市場進一步降溫

一些受訪者指出,當下的買賣雙方還在博弈過程中,除個別置換客戶急售降價外,大部分價格處於平穩狀態。市場的價格波動主要體現了前期高報價回歸正常,市場也從過去的完全賣方市場回歸到現在的逐漸出現買方市場跡象。

在抑制炒房、去槓桿的同時,增加土地市場供應力度也成為本輪北京樓市調控的主要特色。北京在3月迎來了土地供應高峰,又在4月迎來了土地成交高峰。

統計顯示,2017年4月,北京全市共成交土地20宗,較3月多出12宗。其中,涉及居住類用地成交11宗,較3月多出9宗,這一成交量是2015年12月以來的單月最高值。

「北京用一系列收緊信貸、提高限購門檻的新政新規,從限制炒房、去槓桿方面收緊了對樓市的調控,而加大土地供應則是與之配套的、從供給方面出發的調控。」

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析,3月下旬連推8宗自住房用地,並迅速在4月完成交易,實際上就是要充分發揮「自住型商品房」這一平抑北京房價的特殊工具的作用,為樓市的高熱降溫,為房價的上漲剎車。

此外,業內人士表示,預計後期市場將出現進一步降溫、價格逐步鬆動。

除了限購、限貸、限售、定向加息等調控舉措外,一線城市房租下跌加劇了房地產市場長期利空的預期。

一線城市房價下降信號出現!

作為衡量不動產長期投資價值的關鍵指標,租金回報率的持續不斷下行,或將成為壓垮一線城市房價泡沫的最後一根稻草。

房價上漲、房租下跌的背後邏輯是什麼?

通常來講,房價上漲推動房租上升,這是房地產市場的一般規律,過去十餘年一線城市房價與房租走勢也大體符合這一趨勢(參見下圖)。

然而,近半年來,一線城市房租停止上漲,房價和房租逆向而行,這一現象看似矛盾,實際卻有其合理性,背後邏輯鏈條可能是:

房價過高使得許多中低收入家庭或高素質畢業生安居願望破滅,大多數中低收入家庭和年輕人「先租房、然後購買過渡型小戶型、最後購買改善型住房」的梯次消費升級鏈條斷裂,一線城市人口凈流入趨勢減緩或終止。

此外,一線城市高居不下的房價使得高校畢業生和年輕人進行著重新選擇,年輕人迴流二三線城市的趨勢越來越明顯,相應地,一線城市租房需求勢必有所萎縮。

一線城市常住人口凈流入減緩或終止的趨勢,從一線城市與二三線城市房價差距不斷擴大也能找到原因。

2010年6月至2016年11月,一線城市與二線城市住宅價格之比由2.4倍上升到3.5倍,一線城市與三線城市房價之比由3.3倍上升到5.5倍(參見下圖)。

同期,一線城市的房價收入比長期保持在20倍以上,而三線城市的房價收入比則由11.4倍下降到7.5倍左右,二線城市房價收入比則降至10倍左右。

由此可見,相比一線城市,二、三線城市房價收入比進入了相對合理區間,促進了常住人口的迴流。

一線城市租金回報率過低難以維持高房價

上文只是對房價高企、房租回落、人口迴流的現象描述,在這些現象的背後,是一線城市房地產市場租金回報率長期大幅回落。

今年年初以來,一線城市前所未有的調控舉措,都是為了貫徹落實「房子是用來住的、不是用來炒的」中央精神,從長期來看,租金回報率是衡量中央意圖能否落地的重要評價指標。

下文將從三個方面來評估一線城市租金回報率到底低到了何種程度。

1、租金回報率與無風險國債收益水平比較

今年3月北京、上海、深圳三大一線城市租金回報率分別為1.56%、1.43%和1.53%,均創下歷史新低。

這一租金回報率水平大幅低於10年期長期國債收益率,而在2010年之前,一線城市租金回報率與國債收益率水平基本相當(參見下圖)。

2、一線城市住房與股票的投資價值比較

把一線城市住房作為長期持有的股票,今年3月上海、北京、深圳三市住宅的市盈率分別為 64.1、69.93和65.36。

換言之,一線城市住宅如要通過出租收回購房成本,必須出租接近70年的時間,這正好與當前住宅土地使用權期限基本相當。

顯然,這一估值水平不僅大幅高於當前A股的平均市盈率(16.8倍),也高於善於講故事、也有故事可講的創業板的平均市盈率55倍(參見下圖)。

相反,人口流入、貨幣超發、土地供應等一線城市房價上漲的故事已經講了十餘年,國內外經濟環境也已經發生了逆轉,這一故事能不能延續,至少從租金回報率的角度看,拐點似乎正在來臨。

3、國際比較

一線城市租金回報率大幅低於全球主要城市的租金回報率。在此,引用全球最重要的房地產信息和情報提供商Corelogic發布的2017年全球房產指南(Global Property Guide)數據:

在全球主要城市中,租金回報率最低的城市為新加坡2.59%和香港2.69%,這兩大亞洲金融中心以商品房價格高、大多數居民居住在政府提供的公租屋而聞名於世。

倫敦的租金回報率也僅為3.31%,主要原因在於倫敦房價在2008年經過短暫回落後,仍保持著一路上漲態勢。

美國三大城市紐約、洛杉磯和舊金山(矽谷)的租金回報率依次為4.69%、4.73%和5.69%,租金回報率相對合理,但仍略低於美國全國平均租金回報率。

從歷史數據看,美國全國住房平均租金回報率長期穩定在6%-7%之間,2005年房地產泡沫高峰期曾下探至4%,次貸危機之後重新上升到6%左右。

在全球主要城市中,租金回報率最高的是日本大阪6.6%,東京租金回報率為4.4%,東京房價相對租金有一定的溢價。

與上述城市形成鮮明對比的是,北上廣深四大城市的租金回報率均在2%以下,二線城市成都的租金回報率為2.24%(參見下圖),均大幅低於全球平均租金回報率水平。

綜上所述,當前一線城市受到限購、限貸、限售和土地供應增加等一系列供給增加、需求受限的負面衝擊,房價繼續上升步伐終止。

更為重要的是,一線城市由於房價過高、人口疏解政策導致的人口凈流入減緩或終止的趨勢使得一線城市出現房價高企、租金回落的背離現象。

在此大背景和趨勢下,作為衡量不動產長期投資價值的關鍵指標,租金回報率持續不斷下行,或將成為壓垮一線城市房價泡沫的最後一根稻草。

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