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【政策】首部租售房屋法規:新房取得預售證十日內應一次性對外銷售

【政策】首部租售房屋法規:新房取得預售證十日內應一次性對外銷售

5月19日,住房和城鄉建設部發布了首部專門針對住房租賃和銷售的法規——《住房租賃和銷售管理條例》(徵求意見稿)開始向社會公開徵求意見。

值得注意的是,徵求意見稿第十九條明確規定,房地產開發企業在取得預售許可后,應當在十日內在房產管理部門網站和銷售現場一次性公開全部准售住房及每套住房價格,並對外銷售。

此外,徵求意見稿還要求房企在住房銷售中不得通過捏造或者散布漲價信息等方式惡意炒作、哄抬房價,不得捂盤惜售或者變相囤積房源等多個方面。

徵求意見稿規定,房地產開發企業銷售已竣工住房的,應當向房產管理部門辦理現售備案。此外,還列出了十二條針對開發商在住房銷售中的行為規範。

包括禁止發布虛假房源信息和廣告;通過捏造或者散布漲價信息等方式惡意炒作、哄抬房價;不符合住房銷售條件,向買受人收取或者變相收取費用;捂盤惜售或者變相囤積房源;不明碼標價,在標價之外加價出售或者收取未標明的費用;以捆綁搭售或者附加條件等限定方式,迫使購房人接受商品或者服務價格;將已作為住房銷售合同標的住房再銷售給他人;為買受人墊付首付或者以分期等形式變相墊付首付;分割拆零銷售住房;返本銷售或者變相返本銷售住房;以售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工住房和法律、法規禁止的其他銷售行為。

房產中介作為房屋租賃及銷售的主要渠道,徵求意見稿規定,房地產經紀機構通過其網站發布住房租賃、銷售信息的,應當對信息的真實性負責;當事人通過第三方網路交易平台接受服務,其合法權益受到損害的,可以向信息發布者要求賠償,另外,如果網路交易平台發現信息發布者存在欺詐、提供虛假材料等違法情形的,應當及時刪除、屏蔽相關信息,並向有關部門報告;未採取必要措施的,依法與信息發布者承擔連帶責任。

在加強房地產經紀人管理方面,徵求意見稿提出要實行房地產經紀專業人員職業資格制度。

規定房地產經紀人員不得以個人名義承接房地產經紀業務,收取費用;不得同時在兩個及以上機構從事房地產經紀活動。房地產經紀人員在提供經紀服務時,應當如實提供姓名和職業資格等相關信息,實行掛牌服務。房地產經紀機構的服務項目實行明碼標價,不得收取任何未予標明的費用。

另外,在租金、租期、承租人居住權利保障等方面,《條例》均作出了相關規定。

租金方面,規範租金支付和調整方式。

徵求意見稿規定,除當事人另有約定外,承租人應當按月支付租金。對住房租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的,徵求意見稿規定出租人不得單方面提高租金。同時,還規定直轄市、市、縣人民政府要建立住房租金髮布制度,定期公布分區域的市場租金水平等信息,以引導當事人合理確定租金價格。

租期方面,鼓勵簽訂長期租賃合同。

徵求意見稿鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同,對於當事人簽訂三年以上住房租賃合同的,規定直轄市、市、縣人民政府要給予相關政策支持。對於住房租賃企業出租自有住房的,除承租人另有要求外,租賃期限不得低於三年。

除了租金和租期之外,徵求意見稿還注重承租人居住權利保障。

徵求意見稿規定承租人可依法申領居住證,享受規定的基本公共服務。未經承租人同意,出租人不得擅自進入租賃住房,住房租賃合同約定出租人可以進入的,出租人要按照約定提前通知承租人。徵求意見稿還規定,出租人不得採取暴力、威脅或者其他方式驅逐承租人,收回住房。同時,徵求意見稿也規範了承租人租賃行為,規定承租人要按照合同約定及物業管理要求合理使用租賃住房,不得擅自改動住房結構和室內設施設備,不得損害他人的合法權益。

以下為《住房租賃和銷售管理條例》(徵求意見稿)全文:

第一條為了建立購租並舉的住房制度,規範住房租賃和銷售行為,保護當事人合法權益,保障交易安全,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律,制定本條例。

第二條國有土地上的住房租賃和銷售活動及其監督管理,適用本條例。

第三條國務院住房城鄉建設主管部門負責全國住房租賃和銷售活動的指導和監督管理工作。省、自治區人民政府住房城鄉建設主管部門負責本行政區域內的住房租賃和銷售活動的指導和監督管理工作。直轄市、市、縣人民政府房產管理部門(以下簡稱房產管理部門)負責本行政區域內的住房租賃和銷售活動的監督管理工作。縣級以上人民政府公安、國土資源、工商、稅務、價格等管理部門按照職責分工,做好住房租賃和銷售活動的管理工作。

第四條房產管理部門可以委託住房租賃、銷售等管理實施單位,承擔具體服務和支持輔助工作。

第五條國家鼓勵發展規模化、專業化的住房租賃企業,支持住房租賃企業通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源,支持個人和單位將住房委託給住房租賃企業長期經營。住房租賃企業依法享受有關金融、稅收、土地等優惠政策,可依法將住房租賃相關收益設立質權。

第二章住房租賃

第六條租賃住房的,當事人應當依法簽訂書面形式的住房租賃合同,約定租賃期限、租賃用途、租金及其支付期限和方式、修繕責任等條款,以及雙方的其他權利和義務。

第七條出租人應當遵守法律、法規的規定出租住房,確保出租的住房符合安全要求,滿足基本使用功能。住房租賃企業應當查驗承租人身份證件,並如實記載相關信息。出租人不得採取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人,收回住房。

第八條承租人應當遵守法律、法規的規定,按照合同約定及物業管理要求合理使用租賃住房,不得擅自改動住房結構和室內設施設備,不得損害他人的合法權益。

第九條出租人出租住房,應當符合單間租住人數和人均租住面積的標準。具體標準由直轄市、市、縣人民政府制定。廚房、衛生間、陽台和地下儲藏室等非居住空間,不得出租用於居住。

第十條承租人應當按月支付租金,當事人另有約定的除外。住房租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的,出租人不得單方面提高租金。直轄市、市、縣人民政府應當建立住房租金髮布制度,定期公布分區域的市場租金水平等信息。

第十一條鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同,當事人簽訂三年以上住房租賃合同且實際履行的,直轄市、市、縣人民政府應當給予相關政策支持。當事人應當在住房租賃合同中約定租賃期限。對租賃期限約定不明確,出租人解除住房租賃合同的,應當提前三個月通知承租人。住房租賃企業出租自有住房的,除承租人另有要求外,租賃期限不得低於三年。

第十二條租賃住房的,當事人應當在住房租賃合同簽訂后十五日內,到房產管理部門或其委託的街道、鄉、鎮等基層組織辦理住房租賃備案。辦理住房租賃備案,不得收取任何費用。

第十三條經備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩定住所的憑證。承租人可持備案的住房租賃合同依法申領居住證,並享受規定的基本公共服務。辦理住房租賃備案后,租賃期限屆滿時承租人享有同等條件優先承租的權利。

第十四條出租人收取押金的,應當在住房租賃合同中約定押金的數額和返還時間。除住房租賃合同約定的情形外,出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的,應當承擔舉證責任。

第十五條未經承租人同意,出租人不得擅自進入租賃住房。當事人在住房租賃合同中約定出租人可以進入租賃住房情形的,出租人應當按照約定進入租賃住房並提前通知承租人。

第十六條承租人可以按照住房租賃合同的約定轉租住房;未約定的,承租人轉租住房,應當徵得出租人的書面同意。自然人轉租住房達到一定規模的,應當依法辦理工商登記。具體規模和管理辦法由直轄市、市、縣人民政府制定。

第十七條出租人在租賃期限內不得解除住房租賃合同,但承租人有下列情形之一的除外:

(一)無正當理由未支付或者遲延支付租金,出租人要求承租人在合理期限內支付,承租人逾期不支付的;

(二)未經出租人同意將住房轉租或者出借給他人的;

(三)擅自改變住房用途、結構或者實施其他違法建設行為的;

(四)利用租賃住房從事違法犯罪活動的;

(五)法律、行政法規規定或者租賃合同約定的其他情形。

第十八條直轄市、市、縣人民政府應當建立多部門聯合監管體制,充分發揮街道、鄉、鎮等基層組織作用,做好住房租賃管理和糾紛調處等工作。

第三章住房銷售

第十九條房地產開發企業預售住房的,應當取得預售許可證;取得預售許可后,應當在十日內在房產管理部門網站和銷售現場一次性公開全部准售住房及每套住房價格,並對外銷售。房地產開發企業銷售已竣工住房的,應當向房產管理部門辦理現售備案。

第二十條房地產開發企業在住房銷售中不得有下列行為:

(一)發布虛假房源信息和廣告;

(二)通過捏造或者散布漲價信息等方式惡意炒作、哄抬房價;

(四)捂盤惜售或者變相囤積房源;

(六)以捆綁搭售或者附加條件等限定方式,迫使購房人接受商品或者服務價格;

(七)將已作為住房銷售合同標的的住房再銷售給他人;

(八)為買受人墊付首付或者以分期等形式變相墊付首付;

(九)分割拆零銷售住房;

(十)返本銷售或者變相返本銷售住房;

(十一)以售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工住房;

(十二)法律、法規禁止的其他銷售行為。

第二十一條銷售住房的,當事人應當按照下列程序辦理:

(一)簽訂住房銷售合同並辦理備案;

(二)持備案的住房銷售合同繳納稅費;

(三)依法申請不動產登記。

第二十二條住房銷售可以按套計價,也可以按面積計價。住房面積計算規則由國務院住房城鄉建設主管部門制定。

第二十三條依照法律、行政法規規定或者當事人需要評估住房價值的,應當委託房地產價格評估機構評估。房地產估價報告應當由至少兩名承辦該項業務的註冊房地產估價師簽名並加蓋房地產價格評估機構印章。

第二十四條國家實行房地產經紀專業人員職業資格制度。房地產經紀人員不得以個人名義承接房地產經紀業務,收取費用;不得同時在兩個及以上機構從事房地產經紀活動。房地產經紀人員在提供經紀服務時,應當如實提供姓名和職業資格等相關信息,實行掛牌服務。

第二十五條房地產經紀機構應當有一定數量的房地產經紀專業人員,並在經營場所醒目位置公示房地產經紀機構備案情況、專業人員情況、服務項目和收費標準等。

第二十六條房地產經紀機構發布住房租賃、銷售信息前,應當核對委託人身份證明、住房權屬信息,與委託人簽訂書面經紀服務合同,實地查看住房,並編製住房狀況說明書。住房狀況說明書和房地產經紀服務合同應當由房地產經紀專業人員簽署。

第二十七條房地產經紀機構的服務項目實行明碼標價。房地產經紀機構收費前應當向當事人出具收費清單,列明住房租賃或者銷售的價格、收費標準、收費金額以及其他與收費有關的事項,收費清單由當事人簽字確認。房地產經紀機構不得收取任何未予標明的費用。

第二十八條房地產經紀機構和房地產經紀人員不得有下列行為:

(一)捏造散布不實價格信息,或者與房地產開發企業串通捂盤惜售,炒賣房號,操縱市場價格;

(二)發布虛假房源信息,隱瞞影響住房租賃、銷售的信息,誘騙消費者交易;

(三)為不得出租、銷售的住房提供經紀服務;

(四)強制提供代辦服務、捆綁收費;

(五)未經當事人同意,以當事人名義簽訂虛假交易合同;

(六)協助當事人弄虛作假,為規避住房交易稅費、騙取貸款等非法目的提供便利;

(七)對交易當事人隱瞞真實的住房交易信息,低價收進高價賣(租)出住房賺取差價;

(八)購買、承租本機構提供經紀服務的住房;

(九)違反有關規定,為當事人提供購房融資;

(十一)法律、法規禁止的其他行為。

第二十九條房地產經紀機構通過其網站發布住房租賃、銷售信息的,應當對信息的真實性負責。提供住房租賃、銷售信息發布服務的第三方網路交易平台,應當對信息發布者的身份進行審核和登記。當事人通過第三方網路交易平台接受服務,其合法權益受到損害的,可以向信息發布者要求賠償。第三方網路交易平台不能提供信息發布者真實名稱、地址和有效聯繫方式的,可以向第三方網路交易平台提供者要求賠償。第三方網路交易平台發現信息發布者存在欺詐、提供虛假材料等違法情形的,應當及時刪除、屏蔽相關信息,並向有關部門報告;未採取必要措施的,依法與信息發布者承擔連帶責任。

第三十條住房租賃和銷售應當實名交易。在住房租賃和銷售等活動中採集的個人信息受法律保護,任何組織和個人不得違反法律法規的規定和雙方的約定使用信息。

第三十一條房地產開發企業預售住房取得的資金,應當納入交易資金監管賬戶,專款用於有關的工程建設。房地產經紀機構接受委託銷售住房的,交易資金應當納入交易資金監管賬戶。當事人自行成交的,可以約定將交易資金納入交易資金監管賬戶。納入交易資金監管賬戶的資金,不得侵佔挪用。住房交易資金監管辦法由直轄市、市、縣人民政府制定。

第三十二條住房租賃企業、房地產經紀機構應當自成立之日起三十日內到工商註冊地房產管理部門辦理備案。房產管理部門應當及時將住房租賃企業、房地產經紀機構備案信息向社會公開。房產管理部門應當會同有關部門採取隨機抽取被檢查對象、隨機選派執法檢查人員的方式,對住房租賃企業、房地產經紀機構進行監督檢查。

第三十三條房產管理部門應當建立住房租賃和銷售信息服務與監管平台,以住房測繪成果為基礎建立樓盤表,提供房源核驗、合同網上籤約、交易資金監管、信用信息查詢、投訴舉報等服務。

第三十四條房產管理部門應當會同有關部門、行業組織建立健全房地產行業信用管理平台,記錄房地產開發企業、住房租賃企業、房地產經紀機構、房地產估價機構及從業人員的信用記錄,並納入全國信用信息共享平台,及時向社會公示,構建守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制。

第三十五條縣級以上人民政府房產、公安、國土資源、工商、稅務、價格等管理部門不依法履行住房租賃和銷售監督管理職責的,對負有責任的領導人員和直接責任人員依法給予處分;負有責任的領導人員和直接責任人員構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第三十六條出租人有下列行為之一的,由房產管理部門予以警告,責令限期改正;情節嚴重的,對個人處1千元以上5千元以下罰款,對單位處5萬元以上20萬元以下罰款;有違法所得的,沒收違法所得;造成損害的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

(一)違反本條例規定出租住房;

(二)違反本條例規定調整租金;

(三)違反本條例規定收取或者扣留押金;

(四)違反本條例規定擅自進入出租住房;

出租人違反本條例第七條第三款規定驅逐承租人,構成違反治安管理行為的,依法予以治安管理處罰;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第三十七條承租人擅自改動承租住房承重結構的,按照《建設工程質量管理條例》第六十九條處罰;擅自改動承租住房其他結構的,由房產管理部門責令限期改正,處2千元以上5千元以下罰款;造成損失的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第三十八條自然人轉租住房達到規定規模未辦理工商登記的,由工商行政管理部門依法予以處罰。

第三十九條住房租賃企業未辦理機構備案的,由房產管理部門予以警告,責令限期改正;逾期不改正的,處1萬元以上5萬元以下罰款;未查驗承租人身份證件或者未如實記載相關信息的,由房產管理部門責令限期改正,逾期不改正的,可處5千元以上1萬元以下罰款。

第四十條房地產開發企業有下列行為之一的,由房產管理部門責令限期改正,可以暫停合同網上籤約許可權;有違法所得的,沒收違法所得,並可處以違法所得5倍以下罰款;沒有違法所得的,可以並處50萬元以上200萬元以下罰款;情節嚴重的,由原資質審批部門降低資質等級或者吊銷資質證書;造成損失的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

(一)違反本條例規定銷售住房;

(二)違反本條例規定未辦理住房現售備案;

(三)違反本條例規定未將預售住房取得的資金納入監管賬戶或者侵佔、挪用資金。

第四十一條房地產經紀機構有下列行為之一的,由房產管理部門予以警告,責令限期改正,可以暫停合同網上籤約許可權;有違法所得的,沒收違法所得,並可處違法所得5倍以下罰款;沒有違法所得的,可處5萬元以上50萬元以下罰款;造成損失的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

(二)未按規定辦理機構備案;

(三)未按規定公示備案情況等信息;

(五)未按規定提供經紀服務;

(六)未將接受委託銷售住房的交易資金納入監管賬戶或者侵佔、挪用資金。網路交易平台提供者違反本條例第二十九條規定的,由工商行政管理部門依法予以處罰。

第四十二條房地產經紀人員有下列行為之一的,由房產管理部門予以警告,責令限期改正,並可暫停其從事房地產經紀活動一年;有違法所得的,沒收違法所得,並可處以違法所得5倍以下罰款;沒有違法所得的,可以並處2萬元以上10萬元以下罰款;造成損失的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

(四)違反本條例規定提供經紀服務。

第四十三條當事人未辦理住房租賃、銷售合同備案的,由房產管理部門予以警告,責令限期改正;逾期不改正的,對個人處5千元以下罰款,對單位處1萬元以上3萬元以下罰款。

第四十四條違反本條例規定的其他行為,法律、行政法規有處罰規定的,從其規定。

第四十五條公共租賃住房等政策性住房租賃和銷售,以及旅館類住宿服務,不適用本條例的規定。

第四十六條本條例所稱捂盤惜售,是指對已經取得預售許可,但未在規定時間內對外公開銷售或未將全部准售房源對外公開銷售,以及故意採取畸高價格銷售或通過簽訂虛假住房銷售合同等方式人為製造房源緊張的行為。本條例所稱捆綁搭售,是指房地產開發企業銷售住房時,違背買受人的意願,搭售車位、地下儲藏室等商品或者附加其他不合理的條件。本條例所稱分割拆零銷售,是指房地產開發企業以將成套的住房分割為數部分分別出售給買受人的方式銷售住房的行為。

本條例所稱返本銷售,是指房地產開發企業以定期向買受人返還購房款的方式銷售住房的行為。本條例所稱售後包租,是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業住房的方式銷售住房的行為。

第四十七條本條例自年月日起施行。

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