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房價問題是貨幣還是土地?貨幣是通脹,一切商品應該都漲,因此房地產價格還是土地價格問題。房子有折損會貶值,但是土地會升值。

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2017年5月26日,原重慶市長、現全國人民代表大會財政經濟委員會副主任委員黃奇帆,在復旦大學舉行了一場「關於建立房地產基礎性制度和長效機制的若干思考」的講座。

以下是正文:

房地產和實體失衡的十個方面

1、土地供給量的失衡

農地轉建設用地 每年800萬畝土地。加上計劃外征地,每十年國家用掉一億畝土地。因此,80年代23億農地,改革三十年到當前還有20億。每年一萬億糧食,需要八到十億畝地,五六億土地給蔬菜水果,按照肉類人均年消費40公斤算,五千萬噸肉類,1比4飼料比,需要四五億畝地。

所以的糧食是不夠的,需要進口,為保障糧食安全,十八億畝農地是紅線。因此,當前已經達不到800萬畝每年了。15年770萬,16年700萬,17年600萬,城市用地將來越來越不夠用。

每年建設用地有35%是農村裡的建設用地,水利交通等等。真正城裡可以用的只有三分之二,這其中有公共基礎設施佔比50%以上,工業用地佔比30%多,今年600萬畝有22%給工業。住宅佔到600萬畝的10%,這個比例是不平衡的。紐約歐洲住房用地佔到25%。

2、土地價格的失衡

房價問題是貨幣還是土地?貨幣是通脹,一切商品應該都漲,因此房地產價格還是土地價格問題。房子有折損會貶值,但是土地會升值,土地升值有三個原因:

一是香港來的土地拍賣制度,黃在浦東新區組織去學習,然後開始了第一輪土地拍賣,拍賣是陽光作業,可以避免腐敗,但是沒有封頂制度,也推高地價。

二是土地本身供不應求,每年新進城鎮人口1300萬(去年),1300萬人如果每人四十平米,按一比二容積率算,需要的地和現在供應的大體相等,但這是全國情況,對於人口流入的大城市顯然不夠。

三是舊城改造推高地價。新增城市的面積每年都有指標,市長搞舊城改造不需要指標,所以舊改很多。但是,舊改的拆遷成本很高,相當於原來的地價兩倍,比如一開始七千,拆了再建,土地就一萬五,再拆土地價格就是一萬五加土地成本。所以房價就被推起來了,高地價是制度性的,跟人沒關係。

3、房地產佔用社會資源失衡

投資,金融,地方收入佔比都太大,導致失衡。大體上一個城市的房地產投資不要超過投資的25%。六分之一理論:租房的錢佔到收入六分之一以內,買房佔到一生收入的六分之一。一個城市的房地產投資不要超過GDP的六分之一。

4、金融綁架

一百多萬億的貸款餘額,有27%以上是與房地產有關的,但是房地產佔GDP的比重卻只有7%。新增貸款46%是房地產,主要銀行提供給地產的貸款佔比高達百分之七八十。

5、稅收

全國稅收當中35%來自房地產,但是中央沒有房地產收入,全在地方。地方稅十萬億,有四萬億跟房地產關聯,再加上土地出讓金和土地基金3.7萬億,那麼地方稅有7.7萬億是房地產,地方政府沒有房地產就要斷糧。

6、銷售和租賃失衡

美國的地產一半自主,一半租賃,新加坡77%是政府提供的公租房。每年新增房地產租用的不到10%,醫療教育跟產權掛鉤,跟誰住沒有關係,對租客保護不到位,隨時可以趕走。

7、銷售房價和收入比的失衡

現在一線城市買房需要四十年的收入(平均意義),倫敦的房子也只需要十年收入。所以,對於供不應求的城市住宅要多造,供過於求的城市要少造。世界範圍內,城市人均住宅40平米比較合理。

8、商業用地失衡

寫字樓的需求,作為城市商務中心區,一般中等城市每兩萬元一平米,大城市四萬一平米,辦公樓最多只需要6000萬平米。商鋪總量按每兩萬元GDP一平米計算,上海商業零售額一萬億對應5000萬平米。另一種演算法每一個人兩平米商鋪,上海2400萬人,所以基本上五千萬平米商鋪。

9、房產商在運行過程中的失衡

政府土地儲備少,房產商土地多,售後回租,切碎了賣,等等違規操作騙老百姓錢,要加強管理。

10、政府管理失衡

經濟下行,要刺激,往東調整;經濟上行,要平抑,往西調。缺少符合經濟邏輯的措施。

調控措施有五個建議

1、土地,需要剛性措施

一是盯住人口來供地,一個人供地100平米。這個意義上,上海2500萬人需要2500平方公里。要看人口來定土地,產業跟著規劃走,人口跟著產業走,土地跟著人口和產業走。

二是要定下法律按結構來分配建設用地功能。工業用地要緊逼不能慷慨,逼著工廠公司集約節約。有些城市動不動五十萬平米商業綜合體完全是浪費。

三是土地拍賣價格,不超過當前地價的三分之一。中心城區的舊城改造不能按照不虧本的原則來賣,把郊區的出讓金補到市中心的高地價地區。

2、金融措施

一是守住底線,開發商買地必須自有資金,原理是開發商對房地產的總投資是一比三,資本金佔到25%,工業企業一比二,三分之一資本金。土地批租的自有資金,加房地產的開發貸款,再加購房人的預售金,自有資金與貸款總比例不超過一比四。

但是現在有人在開發中的融資達到一比九,買地只有30%是自己的,三七開。房產商比的是背後金融系統的實力,誰融資能力強誰拿到地王,靠地價上漲來還債。地產融資缺乏隔離牆。一切買地的錢不準借債,那麼m2到房地產就沒入口了。

重慶,(某)工業企業借了17%高利貸買了三十億地,結果五年後貸款變成六十億,房子只能賣四十多億,最後倒閉。所以要斬斷土地拍賣用借款的鏈條。(小編註:現在已經斬斷的差不多了,銀行+基金+信託)

二是盯住房地產商的資金結構。

三是管住居民買房融資,首付比例問題,第三套要全額付。美國容易,美國有三千家銀行,但是房地產按揭貸款只有五個機構,覆蓋80%的人。()銀行對居民的貸款狀況比較粗放,甚至銀行自己有蘿蔔章給客戶開收入證明。各個銀行的賬戶是孤立的,對客戶情況不清楚。

3、稅收制度

一是三端調控。高端有遏制,中端有鼓勵,終端有保障。比如豪宅契稅5%,普通房1%,保障0.2%。如果要短期賣印花稅再加(學香港)。中端老百姓買房稅收有抵扣,比如按揭貸款抵扣所得稅。

二是物業稅房產稅,物業稅根據增值的額度來計稅,有多種抵扣,老百姓壓力不大。對資源配置有好處,對破除房屋至上的思想意識有好處。

4、租房制度化安排

三類:政府的公租房,習主席14年說,一個大城市總有20%人買不起房子,需要政府來建,五個要點,

一是比例在20%,對象是農民工學生和困難戶。

二是三配套,公共基礎設施,派出所,居委會。

三是國家的,不能有二房東賺外快,

四是不能造成貧民窟,應該和商品房行成一比三的比例。

五是租金,家庭收入六分之一。公積金應該可以用來付房租,房租抵扣個人所得稅。租客可以享受公共資源,一視同仁。

5、地票

土地制度背景是耕地不夠吃飯,不像巴西60億畝可以休耕輪種。要做兩件事:

第一是集約節約使用土地指標,農地和工地要節約,商品房要多給。

第二是農民進城要放棄土地,其實世界上城市化進程沒有減少耕地,在農村人們用地分散,進城就集約了,所以農民進城,農村地就多了,但是農民兩頭佔地,所以耕地每年都在減少。

要把農民進城以後的宅基地和農村多餘和廢棄公共措施,復墾成為農地。但不是所有地方都要復墾,二十五度坡度以上都要退耕還林。很多農村缺少復墾的資源,不要復墾野地,復墾廢棄的宅基地和設施,騰出指標讓房地產商去造房。房地產商買了地票,補貼農民收入。重慶每年15-20萬畝地,重慶每年兩萬畝地票,主城房產商都買地票,用地指標讓給萬州等小城市。

——END——

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