search
買小產權房有哪些風險?市民購買別墅,房價上漲多倍后開發商起訴要「收回」

買小產權房有哪些風險?市民購買別墅,房價上漲多倍后開發商起訴要「收回」

台海網8月13日訊 (海峽導報記者 陳捷 實習生 姚旺/文 陶小莫/漫畫)購買小產權房有哪些風險?近日,市民王先生及其妻子張女士嚮導報記者反映,他們夫妻二人因購買了一棟小產權別墅,打了好幾年的官司。

原來,王先生及其妻子張女士二人於十多年前在廈門島內買了一套只有使用權的小別墅,當時房價不高,一棟別墅僅售55萬元。然而,等到王先生夫妻二人裝修入住多年,房價已經上漲多倍之後,開發商卻說「合同無效」,要收回房產。

雖然,這起案件開發商二審輸了沒有討回房產,但是,法律專家提醒說,使用權轉讓合同有效只能保護買房人的合同利益,並不能推定買受人取得了房子的物權。在現行的制度下,「小產權房」仍然難以取得登記,之後遭遇到拆遷賠償、房子抵押、房子贈送、繼承等,都難以得到現行法律的可靠保證。

遭遇:入住別墅多年後,開發商要「收回」

「從簽訂合同到現在,房子價格上漲多倍。開發商現在要收回,還想以原價拿回去,這是不講誠信!」王先生說,即使開發商想要解除合同,那也應該重新估價,怎能按原價收回去?據王先生說,他是2001年時看到了一則別墅出售的房產廣告,經了解后他和妻子張女士都非常滿意。當年6月,王先生的夫人張女士與開發商簽訂了一份《房屋使用權轉讓合同書》,以55萬元的價格購得一棟別墅,還有其附屬儲物間、屋頂露台、花園、車位,不過都是只有使用權。依據合同約定,次年1月1日交房。

購房前,王先生了解到,自己所買的別墅所在的地塊原屬當地村委會,實際上是俗稱的「小產權房」。因此在簽訂合同時,王先生沒有要求開發商出具相關權利證書,但雙方簽的合同中約定轉讓的是「房屋使用權」。

交房后,王先生本以為可以就此安心地享受別墅生活了,可沒想到到了2015年,自己平靜的生活忽然被打破了。據王先生說,兩年前開發商提出,當初雙方簽的轉讓合同無效,要將別墅原價收回。

爭議:使用權轉讓合同,合法有效嗎?

因當年購房時與開發商簽訂合同的是張女士,2015年12月,開發商將王先生的妻子張女士告上法庭,訴訟請求確認當時簽訂的《轉讓合同書》無效。

當時,開發商起訴認為,訟爭合同非法轉讓集體土地,違反了相關法律規定,因此合同無效。

不過,王先生的妻子張女士反駁說,根據物權法的規定,所有權轉讓必須到政府登記,沒有登記就不能算是所有權的轉讓,只能算是使用權轉讓,而使用權轉讓是合法的。

這一案件歷經兩審,最終,去年6月份,廈門中院作出二審判決,認定張女士與原告開發商簽訂的《房屋使用權轉讓合同書》合法有效,駁回了原告開發商的訴訟請求,張女士勝訴。

法官說法

「誠實信用」是基本原則

為何二審判決認定本案的使用權轉讓合同有效?對此,廈門中院在判決書中指出,有三大原因。

首先,在現代社會經濟活動中,維護交易安全,鼓勵和促進交易已成為合同法的基本價值取向之一,這就使得合同法對信賴利益保護成為理所應當。也正因為如此,現行法律法規和司法解釋也堅持以「盡量使合同得以生效」為基本精神,對認定合同無效慎之又慎。本案當中,現行法律、行政法規並未禁止房產的使用權之轉讓。因此,不應據此認定本案訟爭合同無效。

其次,訟爭房產所在土地為農村集體所有,依法不得出讓、轉讓,該規定系針對土地的「所有權」,以維護的集體土地所有制。但是,本案中,開發商轉讓的系訟爭房產的「使用權」,而非「所有權」,並非法律、法規所禁止之事項。

再次,誠實信用原則和公平原則作為民法兩大基本原則,尤其是誠實信用原則,被奉為現代民法的最高指導原則。本案中,《房屋使用權轉讓合同書》簽訂至今已十年有餘,訟爭房產使用價值遠超協議簽訂時的價值,如簡單認定《房屋使用權轉讓合同書》無效,無疑縱容違約,抑善揚惡,有違民法誠實信用原則和公平原則。

因此,二審判決認為《房屋使用權轉讓合同書》性質為使用權轉讓合同,不違反法律強制性規定,應認定為有效合同。

律師提醒

買小產權房,能不能退房?

購買小產權房,事後反悔能不能退房?對此,福建自暉律師事務所主任林敏輝律師說,因小產權房本身屬於限制性轉讓的房屋類型,如果業主不符合小產權房的購買資格,則雙方簽訂的小產權房買賣合同是無效的,無法發生物權變動的法律效力,不能取得房屋的所有權。如果業主後悔了,可以和出售方協商退房退款。協商不成的,可以訴至法院。至於損失承擔問題,如業主佔用小產權房租金損失、房款利息等,應根據雙方的過錯程度由法院酌情判定。

專家說法

買小產權房,有四大風險

廈門大學法學院教授、廈門市國土資源與房產管理局兼職政府法律顧問黃健雄:由於「小產權房」沒有國家房管部門頒發的產權證,不受法律保護,所以購買小產權房存在多方面的風險。

首先,法律效力風險。「小產權房」買賣合同的效力一般以認定無效為原則。

其次,房產轉讓風險。「小產權房」拿不到正式的房產證,只有使用權,沒有所有權。

第三,政策風險。如果相關部門整頓小產權房的建設項目,可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋,又不能及時索回房款的尷尬境地。

第四,監管缺位風險。小產權房屋的開發建設沒有明確的規定加以約束,開發建設的監管存在缺位。同時開發單位的資質沒有,房屋質量和房屋售後保修難以保證。

熱門推薦

本文由 一點資訊 提供 原文連結

一點資訊
寫了5860316篇文章,獲得23301次喜歡
留言回覆
回覆
精彩推薦