買小產權房有哪些風險？市民購買別墅，房價上漲多倍后開發商起訴要「收回」

爭議：使用權轉讓合同，合法有效嗎？

因當年購房時與開發商簽訂合同的是張女士，2015年12月，開發商將王先生的妻子張女士告上法庭，訴訟請求確認當時簽訂的《轉讓合同書》無效。

當時，開發商起訴認為，訟爭合同非法轉讓集體土地，違反了相關法律規定，因此合同無效。

不過，王先生的妻子張女士反駁說，根據物權法的規定，所有權轉讓必須到政府登記，沒有登記就不能算是所有權的轉讓，只能算是使用權轉讓，而使用權轉讓是合法的。

這一案件歷經兩審，最終，去年6月份，廈門中院作出二審判決，認定張女士與原告開發商簽訂的《房屋使用權轉讓合同書》合法有效，駁回了原告開發商的訴訟請求，張女士勝訴。

法官說法

「誠實信用」是基本原則

為何二審判決認定本案的使用權轉讓合同有效？對此，廈門中院在判決書中指出，有三大原因。

首先，在現代社會經濟活動中，維護交易安全，鼓勵和促進交易已成為合同法的基本價值取向之一，這就使得合同法對信賴利益保護成為理所應當。也正因為如此，現行法律法規和司法解釋也堅持以「盡量使合同得以生效」為基本精神，對認定合同無效慎之又慎。本案當中，現行法律、行政法規並未禁止房產的使用權之轉讓。因此，不應據此認定本案訟爭合同無效。

其次，訟爭房產所在土地為農村集體所有，依法不得出讓、轉讓，該規定系針對土地的「所有權」，以維護的集體土地所有制。但是，本案中，開發商轉讓的系訟爭房產的「使用權」，而非「所有權」，並非法律、法規所禁止之事項。

再次，誠實信用原則和公平原則作為民法兩大基本原則，尤其是誠實信用原則，被奉為現代民法的最高指導原則。本案中，《房屋使用權轉讓合同書》簽訂至今已十年有餘，訟爭房產使用價值遠超協議簽訂時的價值，如簡單認定《房屋使用權轉讓合同書》無效，無疑縱容違約，抑善揚惡，有違民法誠實信用原則和公平原則。

因此，二審判決認為《房屋使用權轉讓合同書》性質為使用權轉讓合同，不違反法律強制性規定，應認定為有效合同。

律師提醒

買小產權房，能不能退房？

購買小產權房，事後反悔能不能退房？對此，福建自暉律師事務所主任林敏輝律師說，因小產權房本身屬於限制性轉讓的房屋類型，如果業主不符合小產權房的購買資格，則雙方簽訂的小產權房買賣合同是無效的，無法發生物權變動的法律效力，不能取得房屋的所有權。如果業主後悔了，可以和出售方協商退房退款。協商不成的，可以訴至法院。至於損失承擔問題，如業主佔用小產權房租金損失、房款利息等，應根據雙方的過錯程度由法院酌情判定。

專家說法

買小產權房，有四大風險

廈門大學法學院教授、廈門市國土資源與房產管理局兼職政府法律顧問黃健雄：由於「小產權房」沒有國家房管部門頒發的產權證，不受法律保護，所以購買小產權房存在多方面的風險。

首先，法律效力風險。「小產權房」買賣合同的效力一般以認定無效為原則。

其次，房產轉讓風險。「小產權房」拿不到正式的房產證，只有使用權，沒有所有權。

第三，政策風險。如果相關部門整頓小產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。

第四，監管缺位風險。小產權房屋的開發建設沒有明確的規定加以約束，開發建設的監管存在缺位。同時開發單位的資質沒有，房屋質量和房屋售後保修難以保證。