問鼎中國樓市的3個終極難題，你真的懂？

綜合自財經韜略（ID：tttmoney8）、格隆（guru-lama） 作者：韜略哥、特姐

3月15號，有一位北京的校友問特姐，現在能買嗎？

她說等等北京新政策。

那天，央視打的什麼假、揭的什麼黑，說的是什麼無印良品還是無良印品，已經沒人關注。大家都惴惴不安地等待靴子落地，彷彿要聽到那一聲咣當，或者心裡暗自希望永遠不要聽到。

317新政，在2天後落地了。

然而，調控不是天天有嗎？大家都習慣了，如果沒有才會覺得恐慌呢。北京上海永遠漲？嗨，還真不是。每個城市都不是永遠漲的，它們當然跌過，而且，最近的跌都是由於使用「認房認貸」這個殺器。所以，大家能理解老司機等待靴子的心情了？

一）「認房認貸」的前世今生，優秀的炮彈成長史

1）少女初長成的2010

2010年6月，住建部人民銀行銀監會發布通知，明確「認房認貸」

2010年7月12日，滬房管「認房認貸」

2010年7月15日，京出台「認房認貸」通知

2）血流沃野的2011

隨後發生了什麼？十步殺一人，千里不留行。神州大地掀起了轟轟烈烈的砸售樓處運動。

當年一些著名事件，比如鄂爾多斯崩盤，康巴什房價從2010年的1萬多跌到3000多，這個內陸新星從此與大舞台告別。

當年，微博很火，美美很火，紅十字會很火，這個很火的年份是十二五的開局之年。

3）彷徨的2012

在幾次下調存准之後，2012年6月8日央行下調基準利率，同一天國務院常務會議《商業銀行資本管理辦法》, 將商業銀行二套房貸風險權重下調，2012年7月6日再次下調基準利率.隨後，信貸出現了各種花樣放鬆。

2012年下半年，房價在前期下跌基礎上出現了一些上漲。

4）明嚴實松的2013

2013年1月，部分銀行二套房認定標準微調，認房認貸放寬為認房不認貸。

2013年4月，第二次強調「認房認貸」，從信貸數據看出來，，2013年的信貸出現了大幅度增長，說明銀行在實際執行中可能放鬆了認房認貸政策。

於是，2013年房價出現明顯上漲。

5）如日劇般大反轉的2014

所有的大反轉都源於絕望，就像日劇，把人性的慾望已經挖掘到極點，愛恨情仇生殺死活，都已經經歷過質問過咆哮過沉默過，只有反轉，因為反轉不需要前世的清醒邏輯，絕望的人還要清醒邏輯做什麼？

2014年上半年，矯正了2013年信貸放鬆，實際上又加強了認房認貸

2014年9月，房價明顯下跌，北京跌幅達到12.8%

2014年10月，政府突然發文將認房認貸改為認房不認貸

2015年，深圳率先大漲，上海隨後異動

2016年開始直到9月，20個城市轟轟烈烈的上漲

6）2016殺器重祭

2016年11月，滬深再次認房認貸。

隨後，春節以前，深圳出現10%回調，上海市場陷入冰凍，春節后，上海部分地區回調5%，郊區二手房不好賣了。

2017年3月17日，北京廣州再次認房認貸，鄭州在偷偷開了小口子之後看到北京態度，明言發文把小口子堵上

二）炮彈的殺傷力源於信貸的鬆緊

炮彈只是引子，實質上起殺傷作用的是信貸，在信貸緊縮面前，所有式不動產情感都灰飛煙滅，我們寄予不動產的家庭美滿孩子未來以及階級確認，在下跌面前都不存在。也許我們熱愛的只是收益率，它沒有情感，我們也沒有。

（數據來源於人民銀行）

從上表可以看到，2010年信貸狂飆后，2011和2012都在抑制，2013信貸再次出現大幅增加，2014再抑制，2015和2016你自己看。

我們來看北京一個活生生的房價案例，感受一下調控和信貸的節奏：

2010年大漲后的跌勢可以用砸售樓處的數據看，北京上海都出現了跌幅達到30%的樓盤。

2010年和2015年兩次大漲之間，經歷了幾次緊就跌松反彈，最後呈現大松大漲的局面。

三）老司機們說

每一個老司機都是在調控的槍林彈雨中成長起來的，形成了一些實踐性很強的游擊理論。

咱們摘幾個老司機語錄：

張大偉：未來還能買房嗎？偉哥堅信房地產調控的目的是市場平穩，調控導致的樓市波動反而是上車的機會，所以你做好準備。

郜律：對於不差錢的來說，未來的幾個月，又是一個相當好的買點。市場平穩期，就是最好的買入時機。

水庫歐：政策就像剎車片，調控相當於踩剎車，原本狂飆的速度被剎下來了，您見過剎車剎到倒車的嗎？沒有。

國家需求是降低槓桿，主要觀測指標應該是槓桿，可以從前文的表裡看到，2015~2016年的上漲是依賴槓桿的，這是與以前不同的狀況，而且這個數據還不包括公積金貸款和商住的貸款。

按照公積金等貸款佔25%估計，2016年新增住房相關貸款可能有7萬億了，去年新房成交額是10萬億，二手房成交額據鏈家估計是5萬億，那麼槓桿率可能已經達到47%。2016年個人房貸佔到了新增貸款的45%。

央行心理位置在哪裡，槓桿率降到35%以下？個人房貸佔比降到30%左右？如果按後者，假設新增貸款不變，預計今年個人按揭貸款將下降至3.8萬億，前兩個月已經用掉1萬億，意味著剩下的10個月月均發放2800億，您對比一下去年高點時的6000多億。

按照信貸是房價幅度雙倍來粗估，信貸減少32%，意味著房價下跌15%左右。

你們發現沒有，最近價格的漲幅伴隨的是信貸雙倍的漲幅，這是邊際效益遞減造成的，如果大家認為近期還有一個大漲，那就意味著槓桿率爆表。

即使按照上個五年，2010~2015的節奏，2010那種大漲也是經過5年時間反覆緊松漲跌回彈來消化的。

當然，政府也不希望市場出現大跌，估計要觀察一下槓桿率降下來後市場的反應，再做進一步的決策。回調穩固后的一線市場仍然是可期待的，注意觀察市場，發現底部。

四）操作路線圖

綜上所述，我認為房價會出現高位盤整，根據信貸鬆緊形成箱體震蕩，這恐怕也是政府的思路，用時間消化漲幅。

在這種大形勢之下，我的思路呢，分空間和時間兩個維度分析。

1）第一個是經濟。經濟具有獨特性最好是壟斷性，具體到行業就是金融互聯網高科技，我覺得只有北上深符合這個條件，從它們的人均國稅個稅也可以看出來，遠遠超過別的城市，這反映了經濟質地。全世界高房價的城市都是與這三樣相關；

2）第二個是人口。人口持續增加或者人口吸附能力強的城市是安全的，比如說廣州天津南京鄭州濟南等，北上深的人口吸附能力就不必多說。

3）第三個是土地供應。經濟再好的城市只要供需充分，郊區不會怎麼漲，供需最緊張的是北上廣深，所以國家才會說，要給房價上漲壓力大的城市調整土地供應。

選擇城市會越來越重要：

1）城市住宅竣工量大約有450億平米了，即使按照11億的人口計算（加上已經實質進城的流動人口），人均已經40多平米，總體的城鎮化已經完成，過剩會逐步積累，再過一個5年看，會發現大部分城市遍地都是房子；

2）1960~1990的年生2500多萬個的嬰兒潮時代提供的買房主力軍逐步退場，5年後就是青年人口劇減的一代變成買房主力，沒有就業機會的小城市將真正體會人少房多的悲慘。

時間呢，我覺得有個房價輪動地圖。

深圳早周期一年，接著是長三角領頭羊上海，然後波及長三角重要城市，最後是華北和京津冀這一廣義北方區域，這簡直是個北伐路徑呀。

深圳是先行指標。為何是它，首先它存量住宅最少，新增供應最少；其次它年輕人多，比較活躍；最後它是移民城市，沒有歷史，沒有階級，相比較而言文化沉澱底蘊比較淺，總之，就是冒險家多。

就深圳目前狀況看，在經歷了殺器后，市場冷了一段時間，春節前出現了實質回調，不少地段一般的樓盤下調了10%。春節后，二手房成交出現了小陽春，尤其是香蜜湖和南山豪宅片區，難道是有錢人更不怕調控？

深圳可以做為北上廣的先行樣板來看，再觀察幾個月，如果深圳二手量價保持目前狀況，說明它已經完成築底。實質上深圳的住房貸款已經大幅降低，在信貸降低基礎上保持的成交具有參考意義。

因此，結合時間空間理論，畫出如下路徑圖：

第一階段，確認深圳築底完成後，買深圳；

第二階段，確認上海築底完成後，買上海；

第三階段，確認北京和廣州築底后，買北京廣州；

其餘人口多土地不多的城市，自行設計路線。

說了那麼多，其實，剛性需求的不是房子，是錢！我們如夢靨般揮之不去的恐懼，既不來源於生活的平庸，也不來自於理想的暗淡，而是純而粹之，來源於我們跟不上央行印鈔的速度。我們的悲哀在於，這輩子不是和自己比賽，而是和註定跑不贏的印鈔機比賽。而買房，只是讓自己輸得不至於那麼快，那麼慘。如此而已。

最近，一個段子在朋友圈刷屏，這就是所謂的「可以問鼎諾貝爾獎的三道難題」：

難題一：

為什麼學歷不值錢，但學區房值錢？

難題二：

近半上市公司利潤不夠買京滬深一套豪宅，但賣掉1%的股份就可以買幾套了。請論證：A股和樓市，哪個泡沫更大？

難題三：

報紙撰文：失去了奮鬥，房產再多我們也將無家可歸！

網友評論：失去房產，奮鬥再多我們也將無家可歸！

請論證以上哪個觀點正確？

段子其實就是段子，如果真正作答，有點缺乏幽默感或者說「不解風情」。周六的中午，韜略哥有點吃多了，決定解答一下上述問題，同時申報一下諾貝爾獎。

問題一

這個問題其實很簡單：

第一，學歷是很難單獨估價的無形資產，需要跟「能力」、「情商」相加，才能估值；而學位房是有形資產，更容易估值。

第二，學歷只能一個人用，是你個人的標籤，而學位房可以很多人使用，即便有鎖定一說，國小學位也能6年重生一次，國中學位3年重生一次。二孩之後，學位房利用效率更高。

第三、「學歷+能力+情商」雖然可以估值，但卻是易耗品，人的生命有限，你能活100歲嗎，你能工作到90歲嗎？房子可以永存，雖然有土地70年使用期一說，但總理和國土部都表態了，可以「不用申請、不用交費」的續期；建築物壽命也許不到70年，但城市更新可以讓房子重生，你甚至可以獲得1:1.2的面積補償，估值輕鬆上升。

第四、你有學歷，但你的知識會貶值，因為知識在更新。在華為，35歲以上就老了。學位房，尤其是北上深的學位房不存在這種情況，可以每隔幾十年城市更新（拆除重建一次），建築成本才多高？

第五，學歷可以不斷複製，大學在擴招，但學位房比較難於複製，尤其是名校的母校。

最近還有一個段子在廣為流傳：一對北大清華畢業的年輕父母拜問禪師：如果買不起學區房，該怎麼辦？禪師說：清華北大畢業都買不起房，還買學區房做啥？

其實，答案也差不多：北大清華的畢業生買不起學位房，不意味著學位房沒有價值。因為學位房不僅可以讓你的孩子有可能上北大清華，未來還能賺那些希望孩子上北大清華的家長的錢。

如果你還不明白，可以參考王健林的一句話：「清華北大，不如膽子大」。或者想想比爾·蓋茨、喬布斯這些沒有拿到大學畢業文憑的企業家的案例，學歷只是一種可能，需要通過創業才能變現。學位房就是「現」，他們比現金還寶貴，還更能升值。

融創的董事長孫宏斌是清華大學畢業的，他如果想買北京的學位房，恐怕1000套都能買得起。誰說北大清華的買不起學位房了？買不起，你因為你不善於把文憑變現。

所以，努力吧，年輕人！

問題二

我首先想要告訴大家的是，所謂「近半上市公司利潤不夠買京滬深一套豪宅」是個謊言，是在特定時間段不完全統計的結果。

在3172家A股上市公司里，有2525家的「凈利潤」超過了2000萬元人民幣。也就是說，至少有80%的上市公司2016年利潤會超過2000萬。2000萬，應該算是北上深目前豪宅的門檻了吧。

2015年，全部A股上市公司（2811家）的平均凈利潤是8.8億元，總的凈利潤是2.476萬億元。當然，這裡面有一半利潤歸屬了16家上市銀行，其他的又被大國企瓜分了。

由於退市制度不完善，一批虧損嚴重的上市公司仍然在濫竽充數；由於稅負偏高、匯率高估、多個行業開放度不夠等因素，實體經濟的確比較困難。

如果問股市、樓市哪個泡沫更大，我的回答是：也許是股市。

目前3100多家上市公司的市盈率中位數是75倍，如果考慮企業留存、交稅等因素，你靠分紅需要100年才能收回你的投資。但中心城市的住宅，租金回報率怎麼說也超過了1%。更何況，這房子是現實存在的，看得見摸的著，不像你買的股票一樣，對應的企業你是看不透的。

相比之下，股票只是電腦里的一個數字，隨時打折、蒸發、消散。但你的房子是磚頭瓦塊，不能被搬動，就在那裡，房產證在你手裡。即便被摧毀，重建的成本又占房價的多少分之一呢？

當然，人口流失的小城市，以及不靠譜新區、旅遊區的房產，肯定不如藍籌股。

問題三

報紙說的「家」是精神家園，網友說的「家」是物理概念上的家。

兩種說法都是有局限性的，你能說「太太（或丈夫）、兒子（或女兒）、父母」不是家的一部分嗎？你能說房子不是家的一部分嗎？你能說精神家園不重要嗎？

奮鬥和房子不矛盾，是先創業還是先買房子，還是看個人的具體情況。

我們其它小夥伴

回復2，圖圖說房：用生動圖文為您講解購房知識、揭秘置業技巧，提供值得信賴的購房建議

回復3，買房故事：老舍曾說「錢不值錢，只有房子才貨真價實。」願你有個家，做個幸福的人

回復4，鳳凰宅吉送：讓您輕鬆識別家居風水問題，給自己一個運勢亨通的家