西安最新房價地圖：西安，已全面進入大環線時代！

2021/12/25

前言 | Preface

西安最新的房價是多少？對於任何一個西安人來說，都是大家關心和熱議的話題。是不是有一種感覺，一不小心就住到了大環線？

近十多年來的高速城市化，西安的擴張全面提速。尤其是進入2017年，作為「大西安元年」，在產業、捷運、高速幹道等推動下，西安已全面進入到了「大環線時代」。對於房價問題，更多人則關注區域價格的指標。那麼，西安房價有什麼新變化？

西安最新的房價地圖

你住在哪？

▲從亮燈指數，可以看出西安的城市版圖

相比北京和深圳，房價多以行政區進行區分：比如北京東城區、海淀區；比如深圳的福田區、羅湖區。相對之下，西安有著完全不同的特點：

四方城劃定西安格局，所以西安以「城東、西、南和北」方位劃分，而非行政區劃分方式；同時，加上近十多年來，西安以「開發區造城」、或者說是「新區造城」的模式推動城市發展。因此，西安的開發區板塊由此而來，比如高新、曲江和滻灞等。這些，都是目前西安城市規劃特徵所帶來的區位認知。

2017年2月，西安商品住宅成交面積同比增長78.3%，這個銷售淡季創造近幾年單月的最高值。銷售面積前三甲：滻灞、曲江和城西（灃東），分別是22.40萬㎡、20.98萬㎡和13.71萬㎡；價格方面：曲江居首位為8999元/㎡，其次是高新8290元/㎡。

2017年2月份西安房價一手數據

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製圖/城記智庫數據來源/克爾瑞

從這份圖表上，我們可以看到以下幾個特點：

1、大西安時代已到來：城市核心區已經飽和，人口、產業等徹底向環線轉移。從上圖可以看出，經過這十多年的發展，西安已完全「突圍」。

2、城市價值開始兌現：價格最高的區域，往往是開發區：高新區住宅均價最高，曲江其次；這個數據，和2016年全年基本保持著一致。

3、新區銷售成為核心：大城東（尤其是滻灞片區）、曲江（尤其是三環外的二期）和大城西（包括灃東）銷售量一直很高，充分反映了人群的流動。

西安，已全面進入大環線時代

這是發展趨勢所致

製圖/城記智庫數據/克爾瑞

不同於北京，在西安規劃的特點下，「環線」更多是一種交通概念，它意味著區域擴張的發展方向和未來交通的便利性。目前，西安環線也經歷了幾次大的變化：

首先，是繞城牆一圈的「環城路」，全長15.1公里。

其次，是「二環」——全長34.04公里，西安最重要的城市幹道之一，被稱為「金二環」。西安擴張初期，二環是新西安商務、商業和和發展「命脈」。網路上流傳的「2.5環」，是對它的交通疏導。當然，西安「修個二環沒立交」的規劃，是制約二環發展的最大障礙。

目前，二環內已是「老城區」。交通的擁堵，已是所有電台廣播路況的第一播報。從數據上看，二環內的房價，已比三環內房價低五百元。

第三，就是三環和繞城帶來的「大環線」時代，這是西安城市發展、板塊多遠的必然產物。三環，全長約74.8公里。從數據上分析，「二環-三環」之間，樓市銷量達52.8萬㎡，三環外銷量達到32.2萬㎡。也就是說，以三環為圓心的銷售量，已佔銷售總量的92%。

對此，我們判斷造成此現象的核心因素是：城市板塊徹底多元化，開發區和新城區擴張，汽車時代的全面到來、機場和出行的常態化、軌道交通打通了空間。

▲對比北京，西安三環相當於北京四環

「大環線時代」的板塊樓市情況

這是發展大趨勢

▲立體式交通，是帶動西安發展的重要因素

由於「大環線」是各板塊交匯點，因此它的坐標性非常明晰。我們按「東南西北」的順序，選擇四個方位做分析：

首先，東南方向，曲江和滻灞區域。這裡，有著豐富的文化和公園資源。如西安新植物園和雁鳴湖等。捷運五號線，就從這裡穿過。目前，均價達到8500元/㎡。

第二，西南方向，高新和灃東區域。這裡軟體、研發和先進位造業的聚集區，華為、比亞迪度均在此區域。這裡，距昆明池僅三公里，捷運六號線從這裡經過。目前，均價8092元/㎡。

第三，西北方向，隸屬「大三橋」區域。過去，該區域多以商貿、物流、工業和汽車產業等為主，價格一直處於窪地，均價在5587元/㎡。目前，灃東新城區域，納入了西安市的行政管轄。

第四，東北方向，滻灞和全運會區域。這個區域，有著「大公園、大學城、大運動」的特色：有著灞河最寬的河面、多所大學的城北大學城、第十四屆全運會以及提前開工的「港務區-北客站」的捷運十四號線，均價在6500元/㎡。

2017年2月份西安大環線的價格

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製圖/城記智庫數據/克爾瑞

碧桂園·鳳凰城 解讀「大環線」時代

這裡，重點推薦一下「大環線」東北部，全運會在此舉行。為配合全運會，上馬了大型城市建設工程。（參見：《年內動工！捷運14號線，這是西安的「上海世博專線」》）

碧桂園·鳳凰城，這是全國第十一座鳳凰城。擇址城北&滻灞生態區，總佔地達1200畝，建設180萬方全配套生態教育大城，陝西師範大學附屬學校已全面招生。隨著十四號捷運的開建，已成為標準的捷運物業。

文=雨林