央行印鈔會導致房價上漲嗎？

自從有統計以來，的廣義貨幣M2一直是增長的，並且，近十幾年來一直高於兩位數的增長，很多經濟和金融學家甚至提出貨幣超發理論，而實際上，假如存在超發，那麼一定會出現惡性通貨膨脹，事實上並未出現。

另一種普遍的看法是，由於M2快速增長，帶來了房價的快速增長，實際上，這也是錯誤的看法。真實的現實是：由於房價的增長，加之，二手房在房價增長中交易拉動了M2增長。的M2早已超過美國加日本的總量，何時的M2出現拐點，哪怕是低速增長？答案是，房價出現普遍下跌或者說二手房交易萎縮之際。

房地產拉動M2增長

長期以來，我們都被一個錯誤的觀點統治著：由於央行大量印鈔導致了房價的上漲，這是一個本末倒置的說法。相反，是房地產帶動了M2的快速增長。

的國情十分特殊，但是，可以肯定地說，央行印鈔，其實是增加基礎貨幣的基礎，不是房地產。在2014年之前是根據外匯占款，由於的人民幣尚不能自由兌換，貿易順差、對大陸的直接投資等，央行都得通過發行人民幣購買回外幣。然後，央行通過提高存款準備金率將這些發行出去的基礎貨幣，收回到央行的「池子」里，並未完全進入流通。

我之前曾專門統計過，2012年底，基礎貨幣餘額是25.2萬億人民幣，是2001年4萬億的6.3倍，是8年前2005年6.4萬億的3.94倍。2001年和2003年的貨幣乘數分別是3.95和4.23，而2012年的貨幣乘數是3.87。

2001年底，外匯儲備餘額2121.65 億美元，按當時匯率摺合人民幣17558.8億元；2005年是人民幣匯率形成機制改革第一年，當年末，外匯儲備餘額為8188.72 億美元，摺合人民幣66084.6億元；2012年末，外匯儲備33115.89 億美元，摺合人民幣208150億元。

外匯儲備佔了基礎貨幣的絕大多數。那麼M2為何會高速增長呢？

房地產造就的。新的房子蓋好后，假設一套房房價100萬元人民幣，首付款按20%，假設一個叫張三的買，張三得拿出20萬存款，假設到建設銀行辦住房按揭貸款，可以貸80萬，分期10年，這時候在開發商的賬戶上就多了100萬的存款，無論定期還是活期，張三的存款減少了20萬，銀行的總存款上就會多出了80萬元。

張三憑藉個人的信用和其住房的擔保直接多印刷了80萬元的貨幣M2。

房價上漲中的二手房交易更甚

一線城市北京、上海、廣州和深圳在2006年到2016年的房價大致上漲10倍是有的。

假設2006年，張三在某地買了價值100萬的房子，如上所說。10年後的2016年，這所房子漲到1000萬元，賣給了李四。

李四同樣找建行貸款800萬元，首付200萬元，這時候，張三的存款賬戶上多出了1000萬元，扣除自己當初的首付款20萬元和銀行貸款本金80多萬元，利息為方便起見不計，張三賺了900萬元，此時賬戶多出了1000萬元存款，李四的賬戶減少200萬元，對於商業銀行來說，這時候存款總額多出了800萬元——張三的20萬元存款在10年前購房的時候已經轉移了；80萬分期付款並非張三的存款。

同樣，根據筆者此前的統計，改革開放之初的1980年底M2是1661億元，11年前的2006年底M2是345578億元，2016年8月末，M2餘額151.10萬億元。

那10年是M2快速增長的10年，也是房價上漲最快的時期，前述，央行印鈔是根據外匯占款，而非房地產。

如果M2增長拉動了房價的假設如果成立，那麼，M2最先拉動的應該是其他物價，出現普遍的通貨膨脹，那為什麼其他商品都沒漲價而只有房價上漲呢？

M2暴漲物價穩之謎

無論如何，除了房價快速增長是看得到的痛，大多數物價上漲並沒那麼快，電子、汽車等價格下跌也是明顯的。一方面，房地產行業吸納了很多貨幣，另一方面，房價的真正受益者並不會去跟市民搶購物品。

根據2016年年初《新快報》記者謝蔓的報道，日前，國土資源部發布《不動產登記暫行條例實施細則》，對登記主體、程序、類型等逐一細化。第一太平戴維斯預計房地產市值約為270萬億元人民幣,為國內生產總值（67萬億人民幣，2015年）的四倍以上，關於房地產的總市值，估算的差別很大，但是，至少也在200萬億以上。

總之，房價總市值也遠遠高於現在M2。4月末，廣義貨幣(M2)餘額159.63萬億元,同比增長10.5%，增速分別比上月末和上年同期低0.1個和2.3個百分點。

不可否認，房地產在過去包括現在和將來相當長的時間內的確是拉動經濟增長的重要產業。張三賣了房子肯定不會到街上搶購大米和素菜，另一方面，最大的受益者是各個地方政府。

社科院5月8日的一個會議上，國家稅務總局稅科所研究員付廣軍在會上表示，降房價首先降地價。10萬塊錢北京的房子，6萬塊錢的土地成本，這只是土地出讓金的收入，還不包括房地產開發的稅收，還不包括交易環節的契稅，也就是說有70%是土地和稅費。房地產開發商的毛利潤也就10%，10萬塊錢就掙1萬塊錢。

張三首次購房中，銀行貸款和首付款共計100萬元，地方政府和稅費拿走了80萬元，不過，這80萬元依然是存在銀行，也依然是M2一部分。

同樣的道理，政府也不會跟老百姓搶購米面，這就不會導致大的通脹來臨。

只有當房價出現普遍下跌的過程，M2大泡沫才會萎縮，道理與上述第二大段相反。

（作者為優選金融集團副總裁，全文刊登在5月27日《華夏時報》）