租售同權，租房時代已來臨!！房價要變天了嗎？

在以前，很多人覺得租房

是不得已的事情，

畢竟租房不能享受到

買房一樣的城市居民待遇，

不過，時代的風向標已然轉變。

租 售 同 權

本周一(7月17日)，廣州一則房地產新政的出台，引爆了整個互聯網，那就是租購同權，租房和購買房產，小孩都能獲得就近入學的平等權利。消息一出，關於「買房還是租房好」的討論隨即在朋友圈熱傳。許多業內人士更是將這一新政看成是房地產市場發展的里程碑。

而就在7月20日上午，住房城鄉建設部已會同有關部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

那麼，租售同權的這個「權」，

對於市場來說，到底意味著什麼？

1

做大租賃供應市場，鼓勵供應主體多元化！

允許商業用房改租賃住房，土地年限不變，水，電，氣通通按居民標準執行；鼓勵城中村做好安防，統一出租。

2

落實出租住房稅收優惠政策！

對依法登記備案的住房租賃企業，機構和個人，落實稅收優惠政策支持。對個人出租住房的，由按照5％的徵收率減按1.5％計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規定享受免征增值稅政策；對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務，適用6％的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5％的徵收率計算繳納增值稅。

3

做大租賃需求市場，租售同權！

賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。

4

可以用住房公積金租房！

方案提到，增加住房公積金對租賃住房的支持力度！凡是租賃提取公積金，從以前每月提取不超過上年度平均月工資的60%，提高到80%。

5

實現了對公寓限購限售的補缺！

「3·30」新政出台後——全面禁止「商改住」、最小分割單元不小於300平方米；一手商服類項目銷售對象只能是法人單位，個人禁止購買，再次轉讓也只能賣給法人單位；新政實施前購買的商服類項目可轉讓給個人，但個人再次轉讓需取得不動產證滿2年，這次出台這個「商可改住」的政策，特別對公寓市場的潮流引導將更加有利！

近年樓市轉折

過去幾年，樓市發生了巨大的轉折，主要體現在兩個方面：

第一，全國的住房已經足夠14億人居住，但存在顯著的「人房錯配」現象。也就是說，在人口不斷增加的大中城市，住宅還不夠住；而在農村、絕大多數中小城市，住宅已經顯著過剩。

第二，由於「GDP導向」和「面子問題」，各大城市都給予寫字樓、商業綜合體、商務公寓等「商業用房」了極為充足的土地供應，於是城市普遍出現了「商業用房」嚴重過剩的局面。

上圖是2016年上半年，部分城市「商業用房」的「消化周期」數據。我們可以看到，成都的「商業用房」要全部租出去、賣出去，大約需要168個月。其實，成都還不是問題最嚴重的，當時的報道稱，深圳的「消化周期」長達20年。

據仲量聯行最新數據，2017年上半年深圳共有8個新竣工的甲級辦公樓項目，總供應量超過70萬平方米，截至2017年二季度，深圳甲級辦公樓存量達580萬平方米。全市甲級辦公樓市場空置率上升至16%，較去年底上升了超過3個百分點。

在上海，庫存的「商業用房」面積據稱已經超過1000萬平方米，消化周期也長達8到10年。

這正是王健林和潘石屹急於轉型的重要原因，萬達偏重綜合體，SOHO偏重於寫字樓。

而正是由於住宅仍然存在巨大的「結構性短缺」，所以萬科、恆大、碧桂園仍然蒸蒸日上，拚命拿地。

同是房地產，就是有這樣大的不同。

其實很多投資者也感受到了這一點，過去幾年，你持有寫字樓、商務公寓或者商鋪，就是漲得不如住宅。而在三類「商業用房」里，有居住功能的商務公寓又漲得最好，其次是寫作樓、商鋪。

上圖：國家統計局剛剛公布的上半年房屋銷售情況，可以看出，住宅去庫存效果良好，但辦公樓、商業營業用房庫存繼續上升。

房價最新數據出爐

7月18日，國家統計局頒布了6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。

其中，15個一線和熱點城市新建商品住宅價格漲幅均比上月回落，回落幅度在0.8至5.5個百分點之間。

二、70個大中城市中一二線城市房價同比漲幅連續回落，一線城市房價環比下降

北京：6月二手房的成交量跌破1萬套大關，環比下跌了4.7%。東西城多個「學區房」的成交量也急劇下滑，不少房源價格跳水近百萬元。

上海：6月一手商品住宅成交量為68.61萬平方米，環比減少3.4%，同比減少45%，幾近腰斬。

廣州：今年上半年，共成交一手住宅51614套，較去年同期下降10%。

深圳：深圳新房價格連續9個月下跌，並持續保持在5.5萬/平的水平以下。

從統計結果看，今年以來一二線城市的房價和成交量都在降溫。

房價真的開始變天了嗎？

有的分析人士認為，大城市的房價趨勢並沒有發生根本性的改變。從中長期看，影響房價走勢的根本因素，並不支持房價持續下跌，所以就此判斷房價「變天」為時尚早。

根本因素有以下四方面：

1、 土地國有制度不變

我們國家城市的土地是國有的，政府具有絕對的話語權。這為土地市場的穩定奠定了制度基礎，土地市場的穩定也會帶來住房市場的穩定發展。

2、 城鎮化進程連一半還沒走完

從發達國家的經驗來看，城鎮化率達到80%以上，才能滿足一個國家現代化進程的總體要求。可是從年初統計局頒布的數據看，2016年年末大陸總人口13.8億人，城鎮常住人口7.9億人，城鎮化率為57.35%。

也就是說，如果總人口保持不變的話，要實現城鎮化，至少還有3.17億人的城鎮化「缺口」需要彌補。

那麼3億多人的「缺口」，未來肯定會向大城市遷移，因為一二線和三四線城市在醫療、教育、經濟、資源等許多領域分化嚴重，有人就會有需求，有需求，房價上漲的因素就不會根本消除。

3、 經濟增長的趨勢保持穩定

「只要宏觀經濟不出大問題，房價也就不會發生趨勢性的根本改變」，這是共識。

昨天統計局的數據顯示，二季度GDP同比6.9%，預期6.8%，跟經濟的體量比，這依然是個不錯的數據。

雖然從其他國家的歷史經驗看，房價的大幅波動往往也受到了金融市場不穩定的影響，然而前幾天召開的金融工作會議上，特彆強調了「強化監管，提高防範化解金融風險能力，中性偏緊的貨幣政策會持續，去槓桿往實體經濟深化」等一系列維穩的金融政策。發展定了調，政策落了地，未來房價斷崖式下跌的可能性也被扼殺了。

4、 房子終究還是人的信仰

這種信仰，從「丈母娘決定房價」就體現的淋漓盡致。

有份名叫《北京青年人才住房狀況調研報告》顯示，超過九成受訪者認為幸福與房子有關，其中33%的人認為「有房是幸福的決定性因素」。

國人之所以把房子與幸福划等號，首先根源於我們「安居樂業」的傳統觀念；其次，由於對未來的迷茫、社保體系的不完善，貨幣的貶值，似乎只有房子能帶給人們安全感。

那麼，綜上所述，真的能讓大城市房價徹底「變天」的因素並未出現，房價的波動，也只是對政策的一種「配合」罷了。

當然，對於現階段房價依然持續上漲的三四線甚至五六七八線城市的房子，還是謹慎為妙。千萬不要忘記一個事實：當人口和財富都向一二線城市湧入，並且在政策干預下房價出現回落時，三四線城市卻還在瘋漲，正常嗎？

未來房價會怎樣？一千個人就有一千種看法，各有各的理。在共享經濟的影響下，能否讓每個人都有房住？這是對未來的期許，還是觸手可及的現實？

你覺得房價會跌嗎？還是繼續漲呢？歡迎後台留言，直抒胸臆。

附：

《工作方案》具體措施

01

保障租賃雙方權益，支持租賃居住方式

1.賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。

2.加大住房公積金對租賃住房的支持力度。職工提供房屋租賃備案證明和發票申請提取住房公積金，月提取最高限額提高至不超過上年度本市職工月平均工資2倍的40％。

3.保障中低收入住房公積金繳存人的租賃居住權利。在公共租賃住房中劃出一定比例，優先租賃給符合廣州市公共租賃住房保障辦法規定的中低收入住房公積金繳存人。

4.落實稅收優惠。落實國家關於對個人出租住房和承租住房的個人所得稅優惠政策。

5.保障承租人健康安全居住。加強租賃住房傢具、家裝環保監督、燃氣消防安全監督，確保租賃住房室內環保、安全，滿足居住標準。

6.保護承租人的穩定居住權。通過對租期和租金依法進行規範，控制承租人租房成本，保障承租人長期、穩定的居住權益。

7.逐步加大貨幣化住房保障政策的實施力度。完善租賃補貼制度，實行實物保障與租賃補貼並舉。

02

增加租賃住房供應，滿足新增住房需求

8.增加租賃住房用地有效供應。將租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃。以招標、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地的，土地溢價率超過一定比例后，由競價轉為競自持租賃住房面積。

9.允許將商業用房等按規定改造成租賃住房。經規劃行政主管部門批准改建后的住房，其土地使用年限不變，調整後用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。改建后的租賃住房，不得銷售。

10.允許出租人按照國家和地方的住宅設計規範改造住房后出租。租賃住房應當以原設計的「卧室」「起居室」為最小出租單位，不得按床位出租。人均居住面積不得低於本市人民政府規定的最低標準。

03

壯大現代租賃產業，形成新的經濟增長極

11.扶持住房租賃企業，打造廣州現代租賃產業總部經濟。鼓勵供應主體多元化，搶佔發展廣州現代租賃產業總部經濟的先機。

12.發展「城中村」現代租賃服務業。鼓勵村集體、經濟聯社租賃經營「城中村」住房，將符合安全、消防、衛生等條件的住房統一出租，規範管理。

13.發展既有建築現代服務業，為業主提供房屋租賃中介、代管理、代維修等服務。

14.成立廣州住房租賃發展投資有限公司（暫定名），負責統籌全市政策性住房（含公共租賃住房、棚戶區改造、人才安居住房、直管公房等）的投資、融資、建設和運營管理。

15.建立健全房屋租賃信息服務平台。

16.充分發揮行業協會作用。指導租賃企業成立廣州市房地產租賃協會，引導社會力量參與房屋租賃日常管理。

由此可見，

未來租賃投資市場將成為

新的重點投資渠道，

投資出租公寓勢必成為一種潮流！

抓住先機，率先把握利好政策，

可謂是明智之選！

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