一線城市商住房走向終點

▲至2017年4月，北京、上海、廣州三大一線城市已全部出台對商住房進行限制的政策。（視覺/圖）

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• 「商住房」，是將商業、辦公的規劃性質用地改建成住宅形式的房屋，它不是一個產權概念，而是使用用途概念。在法律界定上，並不存在商住房對應的土地使用性質。

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• 商住房露頭於1990年代末，近20年來，它的起落經常與限購限貸的房地產政策相伴而行。

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• 簡單的幾百個字代表著調控的邏輯變了。過去是抑制房價過快上漲，但這次政策出來針對的不是價格，而是人口疏解。

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2017年4月，在一線城市暗自繁榮近20年的「商住房」，即將告別歷史舞台。

3月26日，北京市出台《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》。這份公告僅有667字，卻在各個角度限制了商住房的生存空間：針對開發商，商業、辦公類項目不得擅自變為居住用途，且最小分隔單元不得低於500平方米；針對個人，購買商住房需要名下在京無房，連續繳納5年社保或個稅，且銀行暫停對商辦類項目的個人購房貸款。也就是說，個人買商住房須全款交易。

接著，4月18日、19日，北京又連續發布了兩個通知，對此前的公告進行補充。

隨北京之後，3月30日，上海和廣州同日發布對商住房的限制措施。

上海發布《關於加強本市經營性用地出讓管理的若干規定》，規定從4月10日起，出讓合同中明確辦公用地不得建設公寓式辦公，商業用地未經約定不得建設公寓式酒店。同時提出，出讓合同約定辦公、商業可售部分以層為單元進行銷售。

廣州發布了《關於進一步加強房地產市場調控的通知》，要求商業辦公類項目不得改變用途，新項目最小分隔單元不小於300平方米。房地產開發企業銷售商服類物業，銷售對象應當是法人單位；法人單位購買的商服類物業不得作為居住使用，再次轉讓時，應當轉讓給法人單位。也就是說，個人買家不得購買商住房。

這一系列規定，從「建」和「買」兩端，限制了商住房的生存空間。

「商住房」，是將商業、辦公的規劃性質用地改建成住宅形式的房屋，它不是一個產權概念，而是使用用途概念。在法律界定上，並不存在商住房對應的土地使用性質。

城鎮土地使用權出讓最高年限按用途確定：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅遊、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。

與普通住宅相比，商住房有一系列的限制：40年或50年後產權到期；不能落戶，不能使用學區等住宅配套；首付50%，最多貸款10年，用不了公積金；水電氣費貴，稅高。

但另一面，它因為不受限購限貸的政策限制，價格也低於同地段的住宅價格，受到很多購房資格受限或難以支付住宅類房款的購房者青睞。

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實際上，商住房就是存活於政策夾縫中的產物。

「商住房本來就是一個違規的東西，現在這個政策就是把原來政策管理方面的漏洞補上了。」易居研究院副院長楊紅旭對南方周末記者說，的土地用地性質劃分很明確，包括住宅、商業、辦公、工業用地等等，其中沒有「商住」這個種類。用地規劃決定著建築規劃，雖然用地規劃沒有這個類型，但過去很多年，很多開發商做出了違規的建築規劃。

他認為，商住房存在的原因有三：一是政府監管不到位，從開發商的角度講，做商業、辦公用地利用率和需求沒有住宅那麼高，所以寧願違規也要改成住宅；從市場需求來看，大都市確實有一部分需求，他們暫時買不起或買不了一般住宅，這種商住房價格偏低，又是小戶型，最關鍵是部分城市不限購，所以導致部分人去買商住房。

根據中原地產研究中心的統計數據顯示，從北京2016年來的市場情況看，普通住宅平均單套總價467萬，商住公寓平均202萬。也就是說，商住房的價格大約是同地段普通住宅的一半。

北京從2016年1月1日至2017年3月23日的所有居住功能屬性物業看，合計成交90112套，其中商住類公寓接近5萬套，佔比大約為54.7%。商住房佔據了北京房地產交易市場的半壁江山。

上海中原地產市場分析師盧文曦說，從上海房地產市場的整體來看，它的佔比並沒有北京多，按照套數來看，佔住宅交易的一成左右。

「本來細水長流，日子蠻好過的。這樣一改，沒有長期穩定的收入了，是不合算的。」盧文曦說，住宅和辦公的土地差價大約是一倍多，做成商住房賣的單價可以拉高一點，但這樣其實大部分利潤都被開發商賺取了，「本來商業用地本來就相對便宜，現在稅收也沒有，大部分利潤還給開發商拿去了」。

如今，面臨房地產市場的系統性調控，商住房更順理成章成了首先調控的對象。

「之所以在目前的時點開始整頓，跟過去一段時間大城市房地產市場調控升級的壓力很大有關係。」楊紅旭對南方周末記者說，因為北上廣對住宅有限購、限貸、限價等措施，但如果不抑制商住房，就會有需求湧入這個板塊，顯然不利於房價穩定。

「從長期來看，這個口子一旦收緊了，就不太可能再次放開，因為它本來就是違規的。」他說。

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商住房露頭於1990年代末，近20年來，它的起落經常與限購限貸的房地產政策相伴而行。

盧文曦對南方周末記者梳理了上海商住房的歷史：大概在2000年前後，剛剛經歷了1990年代末的樓市金融危機，市場上有很多爛尾樓，經濟回暖後有人收購了這些爛尾樓，改成很小面積、有配套服務的酒店式公寓。房間小、服務好、租金高，一時間成為房地產市場新寵。那時候甚至有拿到住宅用地的開發商，看到商住房賣得那麼好，也把房子隔成小房間，對外宣傳是酒店式公寓。

後來隨著住宅用地的紅火，面積小、水電氣成本高的商住房又不溫不火，甚至銷聲匿跡了。直到2010年之後，上海出現限購限貸政策，很多人不能買房了，商住房又突然被人們惦記起來，紅火了一陣子。2013年，隨著住宅房的回暖，再度冷清下去。

2016年，限購限貸政策升級，商住房再度進入了人們的視野。根據盧文曦提供的數據，2016年上海商住房的交易量是207萬平方米，比2015年增加了67%。

「限購限貸升級一次，商住房就有短期的脈衝式上行，但過段時間又不行了。」盧文曦說。

但是，反覆了幾次之後，市場上知道這種產品的交易風險，所以商住房的交易以新建的為主，二手的商住房交易量很小，遠不是市場主流。

北京的商住房市場也是如此。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在一次採訪中給出過一組數據：北京的酒店式公寓在2008年供應套數為11511套，到了2009年就上升到了22349套。經歷了2011年限購政策調整、2012年普通住宅市場的復甦，到了2013年開始呈現出供應套數逐年攀升的態勢，說明限購政策下此類產品潛在的投資價值增加。

商住房供應從2015年的29547套增加到2016年的41739套，創下歷史新高。拐點出現在2016年下半年，北京對商住房的購房政策和供地政策都開始收緊，此類政策的效應在2017年初就得到了體現，1月、2月供應總套數僅為770套，跟半年前完全不是一個數量級。

其實在過去的這些年，政府對商住房也有過警示。2007年，北京市住建委就曾針對「商住房」項目發出風險提示。2011年，北京市下發相關通知，要求商業、辦公類項目不得設計成住宅的格局，不能設立單獨的衛生間，開發商自己打隔斷出售的商鋪無法辦理房產證。

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2017年1月，上海開始對「類住宅」進行整頓，大量的商住類項目被停止網簽。據界面報道，對於現有商住項目的整頓以閔行區和嘉定區為試點展開，要求試點項目「拆牆、拆煤氣、拆上下水」以恢復其商辦功能。

2016年10月剛剛搬入上海市閔行區浦江鎮「綠地峰尚匯」購買了一套商住兩用房的陳師傅在一次採訪中對記者申訴，2017年1月小區門口貼出《業主告知書》，要求15日內恢復商辦用途，拆除具有居住功能的插層、隔牆、上下水和燃氣管線等設施。他和新搬入的四五百戶業主一樣，新年過後就陷入房子設施被拆的噩夢中。

「購買商住房的業主多是限購對象，退房就代表沒房住。並且上海近兩年的房價漲了太多，就算退款，我們也買不起房子，這中間的損失誰來承擔？」一位業主代表說。

結果此後兩個月，上海關於商住房的「紅頭文件」正式推出，控制了商住房的增量，限制了它「滾雪球」式的發展。盧文曦認為，這個文件是定性定調了，接下來應該會有針對商住房存量的政策出台，治理現有的商住房。

「相比北京、廣州來說，上海政策出得比較晚，但規定得還更細。」他說。

這一輪調控，北上廣都動了真格的，市場反應也很迅速。

根據中原地產研究中心數據顯示，北京「3·26」新政後接近一個月的時間裡，北京商住房市場徹底冰凍——實際市場成交跌幅99.9%，市場接近0成交。

具體來看，新政后的三天，整個北京商住房網簽量僅為個位數。只有位於通州的個別項目企業簽約5套，另外門頭溝和丰台各有一宗企業購買，其他北京所有項目一夜之間消失了。

中原地產首席分析師張大偉告訴南方周末記者，在過去幾個月，北京商辦類物業每月簽約都在3000套以上，但預計在二季度可能快速跌到500套以內。過去商辦類物業中90%都是個人購買，未來政策將全面改變，遊戲規則完全變化。

「『3·26』新政的內容條款很新穎，文字很少，簡單的幾百個字代表著調控的邏輯變了。過去是抑制房價過快上漲，但這次政策出來針對的不是價格，而是人了，要人口疏解了。所以以後分析樓市政策都要轉變思路了。北京只是開始，上海、深圳都難免。」他說。

近日，根據央視財經頻道的一則報道，與住宅房的自動續期不同，商住房產權到期后須主動申請續期，且有可能被駁回。北京市不動產法研究會副會長尹飛在媒體採訪中說，由於「商住房」本身並非住宅性質，按照物權法相關規定，住宅性質的住房土地在70年產權到期后自動續期，而商業供地或工業用地不僅土地使用期只有40年或50年，而且到期后需要主動申請續期，續期也有可能被駁回。如果沒有主動續期或申請續期被駁回，不僅土地產權要被國家收回，連房子也可能會被國家無償收回。

「買房是投資，貶值多少要看買入的位置，但是商住房的調控如果一直嚴格，那麼貶值幅度肯定不小。」張大偉對南方周末記者說。

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