樓市正在變天 央行已經罕見透露重要信號

新聞配圖

最近萬達融創的世紀交易刷了屏，但最終話題還是落到了與我們息息相關的房子上——首富主動要求降槓桿。

這一則新聞看起來好像很普通，但再把這些新聞串起來看，就頗有深意了：M2增速創歷史新低、任志強稱限購政策一年半后可能收回、一線城市房價環比下降、銀行貸款利率持續走高……

央行新聞發言人阮健弘昨天稱，抑制房地產泡沫見成效。

樓市真的變天了。

一、M2增速創歷史新低，央行稱抑制房地產泡沫見成效

在穩健中性的貨幣政策基調下， 6月M2貨幣供應量同比增速繼續保持個位數水平。

央行公布的最新數據顯示，6月末，廣義貨幣（M2）餘額163.13萬億元，同比增長9.4%，增速分別比上月末和上年同期低0.2個和2.4個百分點，再創歷史新低；狹義貨幣（M1）餘額51.02萬億元,同比增長15%，增速分別比上月末和上年同期低2個和9.6個百分點。

M2同比增速曲線圖

針對6月M2增速再創歷史新低，央行調查統計司司長、新聞發言人阮健弘表示，只要實體經濟的合理融資需求得到滿足， M2增速放緩實際上反映了存量貨幣周轉效率的提高，比過去低一些的M2增速可能成為新常態，對其變化可不必過度解讀。基數效應拉低6月M2增速約0.15個百分點。若考慮基數效應，6月末M2增速與上月末基本持平。

不過M2同比增長創下新低，還是引起諸多行業，尤其是房地產業的震動。有業內解讀稱，隨著穩健中性貨幣政策的落實以及加強金融監管效應的顯現，近期商業銀行一些與表外產品相關的資金運用科目擴張放緩，由此派生的存款及M2增速也相應下降，這是金融體系降低內部槓桿的客觀結果。

雖然增速放緩，但M2還是在增長，為什麼區區一個漲幅變化就激起了偌大波瀾？

我們通常用M2/GDP的比值來衡量一個國家貨幣的超發程度，貨幣超發是指貨幣發行的增長速度超過貨幣需求的增長速度，即貨幣供給量超過了維持經濟正常運行所需要的貨幣量。換言之，正常情況下，GDP每增長1元，貨幣也相應增長1元。廣義貨幣供應量即M2在一定範圍高於GDP增長也算合理，但M2過高就會面臨通貨膨脹的風險。目前，世界平均水平為1.26。如圖所示，2016年美國M2/GDP比值為0.74，日本為1.71，目前已經超過了2.0。

目前M2/GDP已經超過了2.0

也就是說，本次堪稱為歷史新低的M2漲幅其實也是釋放一個信號，是國家調整經濟結構，穩定貨幣政策，降低金融槓桿的表現，這或許也是全民炒房的房地產經濟時代的終止符。

阮健弘稱，相關數據表明，去年年底以來，隨著房地產調控力度不斷加大，房地產信貸增長勢頭回落，抑制房地產泡沫見成效。

天風證券認為，6月M2同比繼續下滑至9.4%，再創新低，金融去槓桿導致銀行存款派生能力大幅下降，未來M2增速維持低位或成常態。

業內人士稱，樓市泡沫終究是要萎縮了。

二、一線城市房價鬆動

最近，關於房價下跌的新聞有點多，似乎樓市降溫這才剛剛開始。不少新聞里指出，從北京東西城多個」學區房「市場發現，」學區房「成交量急劇下滑，不少房源價格跳水近百萬元。雖然我們知道這都僅是個例，但我們可以看到，大家的心理預期都在發生微妙的變化。

調控沒有最嚴，只有更嚴。

從去年」十一「前後以來，樓市調控不斷升級加碼，到今年3月以來，樓市調控升級至2.0。此後，在高強度的限購、限貸、限售組合拳之下，一線城市房地產市場」聞風而動「，不僅成交量下滑，房價也出現鬆動，甚至是曾經一天一個價的北京學區房市場也遭遇了」極寒「。

下圖是4個一線城市的新建商品住宅價格環比情況，我們可以明顯地看到，從去年8、9月份一線城市的房價環比到達頂點之後，便開始走下坡路。

新建商品房價環比增速下跌

三、銀行卡住樓市的脖子

融360六月房貸市場報告顯示：6月全國首套房平均利率為4.89%，為基準利率的9.97折，環比上升了3.38%。

533家銀行中，超八成的銀行無利率優惠，有32家銀行執行基準利率上浮（1.05-1.2倍不等），全國僅11家銀行提供9折優惠利率。

值得一提的是，今年4月全國首套房平均利率為4.49%，創下了歷史新低。但在此後，銀行開始上浮房貸利率，5月平均利率為4.73%，環比上升4.64%、6月上升到4.89%。

房貸大有全面回歸基準利率的勢頭，甚至是重回5.0。

上一次全國首套房平均利率5.0還在2015年

我們可以來回顧一下，上一次全國首套房平均利率5.0還在2015年，當時8月份的房貸利率為5.15%。2015年是去庫存大年，當年很多城市都下了成交量紀錄，而房貸成為銀行的香餑餑，那一年是房價出現大漲趨勢的元年，當時平均房貸利率是5.0%以上。

而到今年，銀行開啟房貸議價模式

從2015年9月以後，利率就持續走低，到2016年，全國首套房平均利率基上保持在4.5%左右，2016年是房價暴漲的一年，也是近年來、全國首套房平均利率最低的一年。房價上漲、成交大量大增，房貸仍然是銀行的主流業務。

而到今年，隨著政策高壓線逐漸收緊，加上銀行資金緊張，銀行和樓市開始撇清關係。銀行開啟房貸議價模式、價高者得已經不是什麼秘密了。

業內人士指出，現在來看，全民炒房的時代已經結束，入市門檻已經提高，對於大部分熱點城市來說，這個時候進場樓市的人，要麼是剛需，要麼是改善型住房，炒房成本已經相當高昂。

四、萬達主動降槓桿

這兩天，首富王健林借錢給融創孫宏斌收購自己優質資產的消息，刷了屏。

大家都知道，融創花631.7億元收購了萬達王健林的萬達文旅和萬達酒店，可蹊蹺的是，有295.75億是王健林借給孫宏斌的。

業內對王健林的行為作出多種解讀，但根據王健林的表述，萬達賣掉資產，回收資金全部用於還貸，萬達商業計劃今年內，清償絕大部分銀行貸款。這也就是媒體常說的去槓桿。萬達這個地產業的標杆企業之一，終於開始了去槓桿。

數據顯示，2014至2016年萬達剔除預收賬款后負債率分別為65.17%、63.25%和63.51%，而行業平均負債率約73%。從這一點來看，其實近三年來的負債率水平要低於行業平均值。

不過地產業內人士也指出，雖然看起來負債率在地產業內並不算高，但是，萬達主要從事商業地產，採用」現金流滾資產「模式，部分社區商業出售回款，核心商鋪只租不售，」以售養租「模式實現租售平衡所需的時間也較長。考慮到萬達文旅名下巨大的國內二三四線土地儲備，萬達如果不賣的話，意味著未來必須借更多的錢，才能開發，這一增一減的對比，未來減少的槓桿規模，起碼是在千億以上。

實際上，這是當下金融收緊大時代下，房地產開發商的一個大縮影。現在的房企，都面臨著債台高築、求錢若渴的壓力。現在的房企負債已經搞到馬上就還不起的地步了，按照媒體日前的披露，內地142家地產企業負債接近3.4萬億。

這段時間以來，李嘉誠、潘石屹等大佬先後收縮自己在國內房地產市場上的槓桿，則有異曲同工之處。不難看出，大佬、富人們正在有步驟地退出國內房地產市場。

五、全球央行貨幣寬鬆政策進入尾聲

而事實上，從國際上來說，全球主要央行貨幣寬鬆政策，也都進入了尾聲。美聯儲已經制定好了加息與縮表時間規劃，另外一個全球便宜資金提供地，歐元區也開始逐漸露出掉頭的跡象。德國十年期國債收益率的上漲，意味著歐洲央行結束零利率的時刻，不久將會來到。昨天晚上，加拿大央行宣布將基準利率上調25個基點至0.75%。

需知，在美元加息的時候，之所以全球資本市場似乎還很滋潤，一個重要的原因，就是便宜的歐元，彌補了全球資金的渴求。不過，這個美元之外的最大水源，很快也將慢慢關閉。

一葉落後，是天下葉落。