萬科印力整合提速 商業仍為住宅「配角」

新聞來源：法治周末

萬科把商業物業作為住宅項目配套這一思路，在當前的市場環境下也是對的，因為整個商業地產很不好做，但如果是在萬科的成熟住宅區配置區域商業地產，萬科業主的購買力就可以很好地支撐商業項目的發展。

萬科集團的一項人事變動，意味著萬科在以約128.7億元人民幣的價格收購印力集團后，雙方的整合在逐步深化。

2月23日，萬科相關負責人向法治周末記者透露，曾在萬科負責商業地產業務的高級副總裁丁長峰的職務發生變動，丁長峰目前主要負責滑雪場業務和萬丈資本。

記者查詢萬科官方網站了解到，丁長峰是萬科「老臣」，於1992年進入萬科，2015年1月起為萬科商業地產的總負責人。

「丁力業是印力集團董事長，印力集團是萬科商業物業的主要平台，相關整合工作正在有序開展。」前述萬科相關負責人告訴法治周末記者。

公開資料顯示，印力集團(以下簡稱印力)是一家成立十餘年的專註於商業地產投資、開發和運營的企業。目前，在全國擁有超過60個商業項目，總建築面積超過500萬平方米，有印象城、印象匯、印力中心、印象里等在內的較為成熟的產品線。丁力業是印力的創始人之一。

在商業地產過剩的大背景下，當萬達這種老牌的商業地產開發商都在試圖轉型，萬科為何會以上百億元的代價收購一家商業地產公司？丁力業主導的印力集團又能給萬科帶來什麼？

商業地產是配套，而非核心業務

萬科在收購印力的相關公告中稱，此項投資是「為快速提升本公司於商業物業的營運和管理能力」。

然而，商業地產從來不是萬科的核心業務，王石甚至在一次公開演講中稱：「如果有一天萬科不走住宅產業化的道路了，我即使躺在棺材里，也會舉起手來反對。」

在萬科長達三十多年的發展過程中，除了剛創業時有過幾個商業項目外，在2009年之前長達十餘年的時間裡，萬科都未在商業地產領域有過實質性動作。

2009年和2013年對於萬科的商業業務而言，是比較重要的節點。

2009年，萬科總裁郁亮宣布：「萬科未來將加大持有型物業的儲備，並陸續推出養老物業、酒店及商業配套等多種物業類型。」

2013年，萬科提出了從傳統房地產商向「城市配套服務商」轉型的目標。

也就是在這一年，以北京金隅萬科廣場(現改名為悅薈萬科廣場)為代表的多個購物中心面世。

但是可以看到的是，在全國，萬科並沒有大面積地通過拿地、投資等方式建設商業項目，法治周末記者在採訪過程中發現，萬科給大眾留下的印象也主要是住宅開發商。

「我認為這是正常的。萬科的商業地產項目，主要是萬科住宅項目的配套，因而其商業地產項目也主要是區域性的，未來萬科應該也不會通過單獨拿地等方式來布局商業項目。」上海領易投資顧問有限公司總經理鄒毅告訴法治周末記者，他長期關注萬科，並和萬科方面有過多次交流。

鄒毅以上海的萬科廣場、北京的悅薈萬科廣場等項目為例說，這些購物中心都是在萬科的住宅項目周邊，而且通常是住宅項目已經發展到一定程度，周邊恰好缺少相應的商業配套時，萬科才會建設一個商業項目。

「現在商業地產大的環境不好，整體處於過剩和調整狀態，這決定了萬科不可能全力發力商業地產，萬科在商業地產領域應該也不會做太多項目。」鄒毅預測。

萬科總經理郁亮也多次在公開場合表示：「萬科做商業地產，是為了進一步做好住宅而做商業，並不是為商業而商。」

那麼，從去年收購印力、到今年把印力變成萬科商業物業的主要平台，萬科是基於怎樣的考慮？對此，萬科方面並未透露過多信息。

鄒毅認為，收購印力主要是為了完善萬科商業項目的「配套」功能。

「印力在商業地產領域有豐富的管理、運營經驗，萬科未來會有一些項目是城市綜合體，也需要有商業配套，這時就可以把印力的經驗複製到萬科未來的項目上。」同策諮詢研究總監張宏偉對法治周末記者分析。

在鄒毅看來，萬科把商業物業作為住宅項目配套這一思路，在當前的市場環境下也是對的，因為整個商業地產很不好做，但如果是在萬科的成熟住宅區配置區域商業地產，萬科業主的購買力就可以很好地支撐商業項目的發展。

社區商業等新業務是否被整合尚不明確

在去年年底萬科收購印力完成交割之後，印力和萬科的整合現在進展到什麼程度？雙方整合的內容和方式是什麼？

萬科高級副總裁譚華傑曾表示，萬科所謂的「城市配套服務商」包括社區小配套和城市大配套，後者即包括體驗式生活中心，新興產業園模式等。

近年來萬科的多個城市公司都在社區商業領域進行創新，如萬科北京開展了以萬科成長中心、萬科鄰里中心等為代表的社區商業服務，萬科廣深區域推出了商業品牌萬科里，主推產品為自主生態型社區商業。

這些創新的商業物業項目，是否會和萬科傳統的購物中心項目一起，都統一交由印力運營？印力和萬科商業業務的既有人員、資源如何調配？

一位接近萬科集團總部的消息人士告訴法治周末記者，目前集團層面，原來的商業發展部已經撤銷，相關職能也都分散出去。但整合業務正在陸續開始，還沒有到可以公布的階段。

該消息人士還表示，萬科的創新大都是自下而上的，新業務都是一線公司自己做，總部如果覺得新業務發展的成熟了，才會統一到集團層面，賦予統一的品牌，甚至上市，目前，商業領域的新業務是否會整合到印力並沒有明確的說法。

記者也注意到，萬科方面在回復記者時的措辭是，印力集團是萬科商業物業的主要平台，而非唯一平台。

「萬科內部更鼓勵自下而上的創新，不排除印力統管的傳統商業地產業務和萬科的創新商業業務同時存在，這樣也便於激發各自的創新活力。」張宏偉分析道。