買房全步驟 讓你一次看懂買房全流程

一、挑項目選戶型

挑項目可以說是購房第一步，也是最重要的一步，這是本次置業的決策核心。當然，要挑一個合適的項目，須參考很多方面的內容。最基本的就是俗稱為「購房四看」的。這四看就是看地段、看價格、看設計和看開發商的信譽。

不管外面的世界如何精彩，房子住得舒不舒服，戶型可是關鍵。如果項目、戶型在各方面都合您的意，那麼您才有可以將我們下面要提供的步驟繼續下去。

二、簽認購書

如果這套房子您決定買了，那麼從這步起，您將經歷一系列具體而瑣碎的事務。請保持您的耐心。

簽認購書時，一般開發商會要求交納定金。

注意事項 ：

1.看是否有《預售許可證》

在簽認購書時，一定要記得查看開發商的五證：即《土地使用權證》、《建設工程規劃許可證》、《建設用地規劃許可證》、《施工許可證》、《預售許可證》。特別是《預售許可證》非常關鍵，開發商是否取得這份證件，是能否合法出售這套房產的憑證。一般來說，如果有了這份證明，前面的幾張證件大概也都沒問題啦!

2.別輕信「內部認購」

儘管法律明確規定在未取得預售許可之前，開發商不得預售樓盤。但事實上，開發商為了儘快回籠資金，降低風險，往往在獲證之前就開始售賣樓盤，此時的認購價格往往比較低，由於一般是「內部人」才能得到這樣的消息，故被業內稱為「內部認購」。

內部認購被許多樓花炒家視為發財的重要方式之一。因為一般來說，一個樓盤在不同時期，其認購價格是不一樣的。一套房子在《預售許可證》下來之前是一個價，證件下來之後，樓價就開始漲了，之後，封頂一個價、開盤一個價、甚至尾盤還有一個價。在何時入市是非常關鍵的。基本上，開發商為了降低風險，越早認購報的價格越優惠，這也是不少人趨「內部認購」若鶩的根本原因。

但對於購房者來說，「便宜」的風險是很大的。因為內部認購時，開發商並未辦完所有預售前的法定手續，開發商有可能因房屋質量有問題或資金有問題而拿不到證件，房子就不能合法上市，那買家可就虧大嘍!

而且內部認購在法律上看，也是無效的，因此，這會使購房者的權益處於極不穩定的狀態。因此，對於消費者來說，還是找五證齊全的樓盤更穩妥些。

三、簽正式合同

在一般情況下，在簽認購書後，開發商會在一周之內通知客戶來簽正式的合同，並按合同約定付款，如果約定以按揭方式買房的，此時就該付清20%-30%的房款了。

四、合同登記備案

簽完正式合同之後，就要準備到房地產管理部門辦理合同登記備案手續了。辦理合同登記是要交錢的，不過別緊張，現在在房地產界已形成一種行規——即費用在大多數情況下由開發商掏腰包。不過，購房人自己承擔或與開發商協議承擔的情況也有不少。 若由你承擔這筆款項的話，那麼登記費的標準為：住宅為3元/平方米;車庫如果按面積算，則為7元/平方米，若無面積，則為200元/位;商場為12元/平方米。 同時，購房人還得按購房金額的萬分之三，繳納印花稅。

五、公證

公證費用按購房款的3‰繳納。

舉個例子：如果你買的是一套售價為50萬元的房子，公證費用得花去500000×3‰=1500元，你可以與開發商協商付款的比例。肯分擔這筆費用的開發商，一般是與購房人各付50%。

待公證程序結束后，開發商再拿著公證書到房管局辦理合同登記手續。

六、辦理按揭手續

買房子可以有很多種付賬方式，你可以與開發商自由協商，一般有一次性付款、分期付款和銀行按揭等幾種。

如果你大方地選擇了前兩種付款方式的話，那麼在開發商辦完合同登記之後，開發商就會通知購房人來領合同。正式的房屋買賣合同是全國統一的《商品房買賣合同》，共有一式四份：買房人、開發商、房管部門和公證處(如果有的話)各執一份。如果未進行公證，房管部門會收回一份合同。

現在佔主流的付款方式，是銀行按揭付款。如果你選擇的是這種方式，那麼開發商會在合同登記之後，將合同資料送交銀行審批，各家銀行對辦理按揭應提供的材料和按揭條件限制的規定都不太一樣。

七、抵押登記

按揭手續辦完之後，購房人就須到房管部門去辦理抵押登記手續。此時，購房人還須獨自承擔萬分之八的抵押登記費。

八、保險

以上手續都辦理完畢之後，購房人還須為房屋辦理保險，支付的保險費為貸款金額×1‰×年限。辦完這一切手續之後，你就按著按揭貸款合同的規定，每月往銀行交錢吧。

九、辦理戶口產權

房子買下了，事情卻還沒有完。作為購房人，如果購買的是期房，那麼何時竣工驗收和何時交房是你必須關心的事項。

按照規定，辦理戶口須等房屋竣工驗收之後才能進行。而辦理產權，也須等到這一程序進行完了才能開始。

在辦理產權證時，買房人還要交納一筆契稅和印花稅。印花稅為5元。而契稅則可以說是購房人在購房過程中除了購房款之外最大的一項費用了。所謂契稅，顧名思義，就是交易稅，按目前的法律規定，房屋每進行一次交易，即每訂立一次契約，都必須交納一筆稅收。普通商品房交易，契稅為每次交易金額的1.5%，其中高檔住宅為3%。

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