短租如火如荼，政策刺激下資本湧入的長租市場又會何去何從？

租住宅？租公寓？租寫字樓？短租？長租？混合租？

縱觀國內市場，隨著小豬、Airbnb、木鳥等一系列的短租市場逐漸成熟和完善，加上租購同權、集體建設用地租賃住房，最近關於租賃市場的利好消息不斷。借著政策帶來的東風，租賃市場的前景逐步被挖掘，於是，各路資本力量也在利益的驅動下，準備迅速搶灘並佔領市場，這就使得與政策掛鉤最密切的長租公寓又回到了風口浪尖上。

那麼，國內長租公寓的現狀如何？未來又會出現何種發展模式？今天我們就通過對比美國長租公寓的發展經驗和大家探討一下國內長租公寓的發展模式。

美國經驗：「資產增值+租金」

從擴張到再聚焦

美國最大的出租公寓運營商是EQR（Equity residential properties），市值規模近 230 億美金。根據最新的公告， 2016 年底公司在美國 7 個州共計近 300 處物業，超 76000 套公寓。 2016 年實現收入 24.26 億美元，其中營業收入幾乎全部來自租金收入，營業利潤 8.56 億美元，市值規模近 230 億美元。

美國 EQR 的發展歷程為國內長租公寓的發展方向提供了很好的借鑒， EQR 經歷了快速擴張到精耕細作兩個階段：

1991-2002：快速擴張

公司自 1993 年上市以來， EQR 的規模迅速擴大。

1993 年上市，僅有 69 處物業、 2.2 萬套公寓；

1998 年，擁有 654 處物業、 18 萬套公寓；

2000 年，擴大1104 處物業、 23 萬套公寓。

2002-至今：聚焦核心區域

公司從 2002 年開始租金收入進入平穩時期，營業利潤率大幅下滑，進入精簡業務階段。

根據彭博的數據統計， 2007 年公司在全美 25 個區域擁有 580 處房產，到 2013 年縮減為 11 個區域的 403 處房產，到 2016 年進一步精簡到 7 個州的 300 處房產， 99% 的房產集中在加利福尼亞州、華盛頓特區、紐約都會區，西雅圖、塔科馬港市、波士頓地區，整體業務大幅度精簡，集中運營核心區域的房產。

第二階段初期先經歷營業收入和利潤率雙雙下滑的階段，在業務收縮調整一定時期后，由於整體租金的上漲和運營能力的增強，盈利能力再次回升。從 2002~2013 年，租金規模停滯不前，但利潤率卻呈現明顯下滑趨勢，於此同時，單位租金在經過短暫調整后逐漸上行，而房產數量和房間數量逐漸縮減；到 2013 年以後，單位租金保持平穩增長，而盈利能力又再次回到較高水平。

在資金方面， EQR 規模化擴張的背後，是利用美國獨特的 REITS 條件進行頻繁的融資行為。根據《地產》雜誌發布的《美國 REITS 大起底》中的數據，在 1996-1998 年， EQR 幾乎每月融資一次。初期， EQR 更傾向於通過股票增發融資， 1997 年後 EQR 轉向債券市場， 1996-2007 年的十年間， EQR 共在債券市場上融資 51.95 億美元。至今， EQR 仍然綜合使用多種融資手段，以獲取擴張所需的資金。至 2016 年 5 月，公司債券的加權平均到期時間為 9 年，在所有公寓公司中最長，並大約有 4.5 億美元現金在手。

在資產端方面， EQR 向區域聚焦，通過剝離低收益資產的手段聚焦核心市場。經歷 20 世紀 90 年代後期的房地產低迷的環境后， EQR 開始梳理內部資產，將更多注意力放在核心市場中的業務。紐約、波士頓等六個核心市場的佔比上升到 95% ，而非核心市場的佔比下降到 5% 。採取聚焦核心市場的策略，是因為這些城市土地稀缺、政府管制嚴格、住房需求高、人口特徵所導致的租房傾向高等眾多因素，導致了核心城市租金上升。

正是因為資產端向核心市場的聚焦，使得公司的營運能力進一步提高，租金水平穩步上行，也鑄就了公司較高的入住率水平。一方面公司通過出售低價收購的公寓獲取資產增值收益，另一方面，區域聚焦在提高運營效率的同時，大大提升了公司的租金獲取能力，公司也同時在積極收購核心區域的物業，根據公司 2015 年年報，公司在 2015 年完成 7 項收購，花費了 8.35 億美元購置 1546 間在紐約、西雅圖、南加州和舊金山的公寓。 2016 年預計將花費 10 億完成核心城市 2244 間公寓的收購。

產品細分方面， EQR 提供多種類型的產品，針對細分市場客戶的不同需求，增強客戶黏性。根據《地產》雜誌的報道， EQR 提供三類產品：花園式洋房、中高層住宅和軍隊住地，並針對不同層次的客戶：白領、藍領、學生、老人，甚至駐紮在軍事基地的軍官和家屬、大學年輕教師、企業外派員工和實習生提供不同類型的產品。遍布多個城市以及眾多可選擇物業，使其成為機構客戶的租房首選，當租戶由於工作等原因從一個城市遷徙到另一個城市時，也能夠輕鬆找到提供相同品質的住所。

增值服務方面， EQR 提供了便利的租住服務以及多種適應性服務、居住輔助服務。如搬家服務和傢具折扣，均與特定的服務商合作進行，在搬家業務上和 zipcar 合作，在傢具合作上 EQR 選擇了 Cort Furniture 。適應性服務主要體現在：

1. 租戶在生活改變的情況下，例如工作地點改變、家庭計劃變化， EQ都會提供配合改變支持，可以允許租戶更換房間和改動租期。

2. 允許租戶最多以 20% 的租金，用於未來購房。只要租戶租期超過一定年限，並且在租房期間購買了指定開發商的房子，就可以獲得最高 20% 的租金返還用於購房，因此，租戶租住公寓的時間越長，積累的購房款就越多，這一活動留住了大量租戶。

國內長租公寓發展模式

自 2016 年以來，國家對住房租賃企業的態度由鼓勵變為支持，實行租售並舉發展租賃市場。 2017 年全國多地限購限貸政策實施，進一步推動租賃市場的發展，尤其是近期的政策利好接踵而至，這給租賃市場提供了良好的政策環境，加上客戶量大，的租賃市場也擁有著很不錯的前景。

目前，國內長租公寓模式主要有開發商模式與品牌運營商模式。

1、開發商運營模式

當前一二線城市房價普遍高企，更多年輕人選擇品牌長租公寓，租房人口總量達1.8億，這塊市場未來容量將達到萬億市值。當下長租公寓行業雖然群雄紛爭，但還沒有領軍人物，市場空間仍然巨大。因此，開發商紛紛參與其中。

2、品牌運營商模式即二房東模式

此模式靠租金盈利，進入行業較早，整體運營體系較為完善，但目前沒有巨頭出現。

集中式和分散式是長租品牌公寓的兩種業態，主要區別在於物業的分佈位置。集中式運用較為傳統的商業地產運作模式，以獨棟商業樓宇為運作標的，包租後進行改造；例如魔方公寓、青年匯等。分散式從分散的房東手裡取得房屋，通過包租運營，標準化的服務與改造，提供整體的資產管理解決方案；例如寓見、青客等。

國內長租公寓未來發展

國內長租公寓短期內尚難以實現輕資產運作，因此預計在規模化的市場龍頭出現之前，短期內收入來源仍然以租金差為主。

另外，國內長租公寓的客戶群體尚在培育期，儘管潛在客戶群體數量眾多，但是真正實現大規模的機構運營尚需時日，客戶群體規模偏低使得市場短期內仍以租金差為主要收入來源。運營商通過租金差實現盈利，通過其他模式實現突破是未來長租公寓的發展方向。

1、客戶群體的差異化和精細化

國內市場長租公寓市場定位趨同，客戶群體同質化現象較為嚴重。長租公寓面對的重要客戶是年齡層在 20~29 歲的青年群體，其特徵越來越強調個性，有著很強的群體意識。

大部分國內長租公寓，尤其是青年公寓主要為這些群體服務，導致整個行業同質化嚴重。

因此，長租公寓未來的精細化和差異化發展是將來各個運營商品牌戰略的關鍵。即使在青年群體中，性格、愛好、職業、收入等因素的不同仍然會帶來租房人群不同的租房需求，針對不同的細分群體提供差異化、專業化的產品和服務是未來長租公寓運營商品牌戰略的關鍵。

2、打造居住生態，以後服務為主

由於國內長租公寓運營商規模化程度不高，在普遍依靠重資產運營的情形下，租后服務的發力是運營商尋求突破的關鍵所在。

國內各類金融工具尚未成熟，難以複製國外以 「資產增值 +租金」為主的商業模式，國內更可能出現以「租金為本 +服務為王」的社區化、集群化、差異化經營模式，因此後服務空間潛力巨大。

長租公寓運營商在提供本身所具有的居住服務之外，同時會向與居住相關的生活服務擴展。比如辦公、娛樂、健身、餐飲等方面的需求。通過自主經營、聯合經營或者整體外包的形式，將多種生活服務引入社區內，進而形成公寓 +餐飲、公寓+購物、公寓+保潔、公寓+娛樂等「公寓+服務」的服務模式，完善社區功能。

長租公寓的功能定位將以打造居住生態圈為主，通過對特定細分群體特定需求的滿足，增強客戶黏性從而獲取更高的租金溢價。居住生態圈形成后，後續增值服務增長潛力巨大。以公寓為中心，社交為平台，長租公寓運營商還可以提供餐飲、娛樂、培訓、旅遊、金融等多樣化全方位的衍生服務，形成租客與公寓之間的良性互動，進一步增強客戶黏性的同時打造自身的品牌價值。而後續增值服務發展的空間和方向具有無限可能，形成國內長租公寓運營商的核心競爭力。

3、金融化和信息化是兩大趨勢

長租公寓的金融屬性就註定金融化以後是其重要的發展趨勢，其重資產屬性導致長租公寓離開金融工具難以實現快速規模化。在，由於缺乏必要的 REITs 類金融工具，因此需要其他的金融創新手段實現輕資產運營，以達到規模化的目的。國內目前也正在就類 REITs 模式進行探索。例如，魔方公寓與自如通過發行 ABS 產品的融資。

另外，長租公寓運營商較常用的融資方法還有與銀行合作的租約證券化和股權眾籌等。如長租公寓運營商和銀行合作，把未來的租金流貼現向銀行換取等值的資金，提前收回應收賬款，房租由銀行方面直接收取，根據每日經濟新聞介紹，租約證券化的利率普遍在 12% 以上。

儘管資產證券化產品在普及和推廣上還存在著較大的阻礙，但隨著金融工具的不斷創新，長租公寓產品的證券化是大勢所趨。金融工具的缺乏決定了品牌戰略的突破點在於租后增值服務的發展，具體而言，在於公寓居住生態圈的建設。因此國內長租公寓對於依託信息技術、打造符合特定群體需求的社交圈、生態圈的平台具有巨大的需求，另外信息技術對於長租公寓運營商擴大規模、降低運營成本也起著關鍵作用。

* 文章來源克而瑞諮詢，部分資料來自《國泰君安證券研究報告》，侵權請聯繫刪除。