4月僅有10個住宅新盤入市 開發商推盤節奏被打亂

部分4月計劃開盤項目:(數據來源:亞豪機構,僅供參考)

近日,北京市住建委針對商辦類產品出台了新的限購政策,並且隨後就全部暫停了6個違規商辦類項目的網簽。這也是自2010年樓市開始限購以來,商辦類產品首次加入「限購套餐」。不僅如此,不止限購,還有禁止貸款、禁止新建商辦出售給個人的做法,進一步打擊了商辦市場的投資風氣。

不難看出,在「3·17」樓市新政后,新一輪樓市調控已經開啟,從限購到限貸,從遏制「假離婚」到遏制學區房、商辦公寓,多種措施正在使住房重新回歸居住屬性。

在嚴厲的政策下,北京住宅市場還處於消化調整中,新房供應明顯放緩。據亞豪機構提供的數據顯示,4月份預計僅有10個住宅類新房入市,而且還都是主打大戶型的改善類產品。原本還會有7個商辦類新盤,但由於遭遇限購新政的影響,商辦市場很可能陷入冰封,這7個商辦新盤恐怕難以如約入市了。

4月僅10個住宅新盤 難覓小戶型

根據北京市房地產交易管理網的數據顯示,自從「3·17」新政后,住宅類產品還未有新盤入市,這樣的供應低迷情況很可能延續到4月份。根據亞豪君岳會統計數據顯示,2017年4月,北京住宅市場預計僅有10個住宅類項目入市,其中只有泰禾·昌平拾景園是首次入市的純新盤,其他的如首開保利·熙悅誠郡、麗景長安等9個樓盤都是老項目後期。

從4月入市項目特徵來看,五環內僅首開保利·熙悅誠郡一個項目,其餘均位於五、六環之間以及六環外,由於北京供地結構已明顯以六環外為主,城區住宅項目供應量逐漸呈現鳳毛麟角之勢,因此業內人士認為,雖然有收緊調控的影響,城區項目相對受到制約較小,市場接受度仍會較高。

此外,北青報記者通過亞豪機構提供的數據發現,4月新盤中只有房山區長陽光和作用、韓建雅苑和東亞·朗悅居三個項目有兩居室,且兩個位於六環外,一個位於五環外。除此之外,其餘項目皆為大戶型的三居或四居。

不僅是難覓小戶型正在成為新房市場的特點,新盤數量逐漸減少的趨勢也將持續一段時間。從近兩個月的項目取證速度來看,目前對於預售價格的監管依然嚴格。業內人士認為,尤其是在「3·17」新政出台,嚴控房價的階段,接下來一段時間的發證速度仍會較為緩慢,因此也將影響短期內的市場供應。月均十餘個住宅項目或成為常態。

開發商推盤節奏被打亂

不僅是預售證的限制,新政對於二套房的認房又認貸,並且提高了二套房首付,也讓開發商的推盤節奏陷入慌亂。

亞豪機構市場總監郭毅認為,突如其來的「3·17」新政打亂了開發商的入市節奏,3月下旬以及4月份北京住宅市場將進入供應調整期。新政當中對於二套房的重新認定使得開發商不得不重新篩選有效客源。

首先從「非普」標準來看,目前北京「普通住宅」為五至六環單價不超過31680元/平方米,而今年北京五六環之間純商普宅成交均價已高達48632元/平方米,由此可以看出北京六環內已全部「非普」,甚至六環外部分項目也已邁入「非普」的行列,因此對於新房市場而言,如果被認定為二套房,購買新房的首付比例已基本都攀升至八成。

按照今年以來全市六環內740萬元的套均總價來計算,相比新政前的只認房不認貸,一些換房買家的首付需多付出近300萬元,因此新政對於這部分改善型需求群體來說影響最大。因此,郭毅表示,這部分「賣一買一」的改善型需求所佔比重較大,對於需求端的直接遏制也使得開發商不得不調整供應節奏。

商辦類新盤將銳減 成交量可能腰斬

事實上,在亞豪機構提供、4月預計開盤的項目總共有17個,不僅有10個住宅項目,還有7個商辦類新盤。但3月26日晚間出台的商辦類產品的限購新政,讓這7個商辦產品入市銷售的可能性變得微乎其微。根據北京市發布的《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》,明確規定商辦類項目不得作為居住使用,新建項目不得出售給個人,二手項目出售給個人時需滿足名下無房且在北京已連續5年繳納社會保險或者連續5年繳納個人所得稅兩個條件。同時,商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

亞豪機構市場總監郭毅認為,這一新規將未建、在建、在售,以及二手商辦產品全部囊括其中,完全阻斷了個人購買商辦產品的渠道,對於商辦市場來說也成為一記「強擊」,商辦與純商住宅兩分天下的局面也將就此終結。商辦項目曾經吸引購房人的低總價、五成首付的優勢,都已經不復存在,並且明確規定新建商辦項目不得出售給個人,因此業內預計,原本計劃近期開盤的7個商辦類新盤很可能會無一入市。

不僅如此,商辦類產品的成交也很可能陷入冰封。中原地產首席分析師張大偉就表示,北京商住等商辦項目可能成交量腰斬。

數據顯示,商辦類產品從去年起就佔了新房成交的一半以上。以2016年1月1日截至2017年3月23日的所有居住功能屬性物業看,包括普通住宅、自住房、商住公寓、別墅共計成交了14.16萬套,其中商辦產品將近7.6萬套,佔比達到了53.6%。

商辦成品成為新房成交主力的情況,今年應該不會發生了。上海易居房地產研究院總監嚴躍進也表示,限購商辦產品后,個人認購此類產品不能貸款、要有5年社保、無房產記錄等要求,直接使得此類物業的認購價值幾乎壓縮為零。或者說,已經使得此類物業從香餑餑轉變為燙手山芋。