揭秘 |最新樓市數據密集出爐， 背後暗藏的玄機你看懂了嗎？

導讀：這兩天，房地產市場相關數據密集公布，包括3月份房價變動情況、一季度住宅投資和土地供應情況、全國公租房分配規劃等。在新一輪密集調控之下，房地產市場有哪些新變化，這些變化又透露出哪些玄機？

一二線城市房價同比漲幅繼續回落

18日，國家統計局公布3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。3月份是房地產傳統銷售旺季，但在因地制宜、因城施策的房地產調控政策作用下，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅繼續回落，環比總體平穩。

從同比看，3月份15個城市新建商品住宅價格漲幅均比上月回落，回落幅度在0.2至6.0個百分點之間。從環比看，6個城市新建商品住宅價格比上月下降，降幅在0.1至0.7個百分點之間；6個城市漲幅在0.5%以內。其中，北京同比下降、環比微升，上海同比下降、環比下降，廣州同比下降、環比上升，深圳同比下降、環比微升。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，初步測算，一線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續6個月回落，3月份比2月份回落3.4個百分點；二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續4個月回落，3月份比2月份回落0.6個百分點；三線城市新建商品住宅價格同比漲幅略有擴大，3月份比2月份擴大0.4個百分點。從排行看，環比方面海口房價漲幅居首，其次為廣州、三亞，同比方面合肥漲幅居首，其次為廈門、無錫。

從各城市具體情況看，統計數據與各商業機構數據相互印證：

北京：成交量快速降溫

亞豪機構統計數據顯示，新政實施一月，北京商品住宅成交量已下滑21%，尤其是進入4月份之後，成交下滑尤其明顯，4月1-16日北京商品住宅僅實現成交1106套，相比上月同期減少66%，相比去年同期更是出現79%的下滑。

據中原地產研究中心的分析報告，由於網簽數據的滯后性，實際市場成交跌幅超過六成。從二手房市場實際簽約看，3月下半月相比上半月跌幅在60%以上。2月全月二手房真實簽約在2.3萬套左右，3月上半月簽約在1.6萬套左右，預計下半月將在8000套上下。4月市場成交量將在1.6萬套左右。北京市場成交量快速降溫。

上海：3月成交面積同比下滑66.5%

據上海中原地產數據顯示，3月份上海新建商品住宅成交面積同比下滑66.5%，為5年來同期最低。上海中原地產市場分析師盧文曦認為，市場預期調控仍將繼續從緊，再加上購房者原本就已非常濃厚的觀望情緒，後續新房和二手房市場的量價走勢將更加承壓。

深圳：半年房價下跌11.2%

深圳中原研究中心的數據顯示，深圳今年3月新房住宅僅成交803套，創下2009年以來的新低；成交均價為54730元/平方米，與去年9月61600元/平方米的均價相比下滑11.2%，價格水平連續5個月保持平穩向下的走勢。

天津：高端住宅成交量同比下滑4成

仲量聯行發布天津一季度房地產市場研究報告顯示，受政策調整等多重因素影響，天津高端住宅市場成交量出現大幅下滑。同比下降近4成｡

住宅投資增速時隔兩年再超10% 政策效應有滯后性

統計局數據顯示，2017年1至3月份，全國房地產開發投資19292億元，同比名義增長9.1%，增速比1至2月份提高0.2個百分點。其中，住宅投資12981億元，增長11.2%，增速提高2.2個百分點。值得注意的是，這是住宅投資增速在2014年11月後，時隔28個月再次超過10%。

國家統計局新聞發言人毛盛勇17日說，新一輪房地產調控措施3月17日以來陸續出台，對房價和其他房地產相關指標的影響，有可能在4月份以後陸續顯現。下一階段房地產成交面積增速可能有所放緩，一定程度上將影響企業投資的積極性。而一些熱點城市有計劃地加大了土地供應，有利於推動房地產投資的增加。他認為，房地產投資增速下一步還有待繼續觀察。

中原地產首席分析師張大偉表示，預計一二線城市在經濟企穩的情況下，房地產調控可能會持續加碼。2016年9月底以來全國已經有超過45個城市出台了各項房地產調控政策140餘次。今年3月以來，樓市再迎新一輪調控政策，除了傳統限購以及信貸等措施外，新增「取得產權滿2年後方可上市出售」、「離婚一年以內的房貸申請人，商業及公積金貸款均按二套執行」等措施，政府調控樓市的決心較大。因此，2017年二季度房地產市場將比一季度有所降溫，市場平穩是主流趨勢。

住宅供地佔比創近兩年新高 二季度住宅地價增速或進一步放緩

一季度全國主要105個受監測城市地價總體水平為3880元／平方米，住宅地價為6040元／平方米。綜合地價環比增速為1.40%，較上一季度微降0.03個百分點；住宅地價環比增速為2.06%，較上一季度下降了0.12個百分點。值得注意的是，住宅地價增速在連續多個季度攀升的情況下，一季度出現回落的跡象。同時，住宅用地供應量佔比、房地產用地供應量佔比均明顯提升，佔比率達到近兩年以來最高值。

土地勘測規劃院地價所所長趙松分析指出，隨著限購限貸範圍向熱點城市周邊擴展，年內房地產調控進一步收緊的預期強烈，熱點地區市場交易回落，房地產開發投資和購置需求受到階段性抑制。二季度，預計商服、工業地價總體不會出現明顯波動，在政策多方合力下，住宅地價增速或將進一步放緩。

2017年全國將新分配公租房200萬套

住房城鄉建設部消息，2017年，住建部把加快公租房竣工和分配入住作為重點，要求各地加大工作力度，年內完成公租房新增分配200萬套。

住建部副部長陸克華表示，今年的公租房分配工作納入住房保障目標考核內容，與各省級人民政府簽訂了目標責任書，目前已經全部落實到各地。

16城掀樓市限售潮 政策對投資客拋盤說不

自廈門3月份開啟樓市限制交易的先例后，不少城市加入「限售」隊伍。截至目前，至少16個城市加入「限售限購」大軍。具體政策涉及多種手段，比如「外地人買一、二手房3年內限售」、「通過贈與方式轉讓住房后，再次購買住房需滿3年」等多種細分政策。

有統計數據顯示，截至目前，實行限購又限售的城市，按出台政策的時間順序看有廈門市、杭州市、福州市、廣州市、青島市、啟東市、保定市徐水區、保定白溝新城管理委員會、長樂市、常州市、惠州市、珠海市、東莞市、揚州市、成都市和海南省。值得注意的是，隸屬保定高碑店市的白溝鎮，限售時間最長，為5年。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，從樓市「限售」政策核心來看，在於對於房產買賣時間的限定。但樓市「限售」的時間長度的界定與樓市調控政策執行的時間、市場周期的時間、銀行個人按揭資產風險的壓力、投資渠道等等諸多因素密切相關，「限售」時間並非任意制定。

「最嚴」調控效果如何？

財經問題專家王亞宏分析，首先，今年3月份15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落，而且整體漲幅連四個月收窄，顯示房地產調控政策組合拳的威力已經開始顯現。

近年來房地產市場一直按照「過熱—調控」的反應模式發展，去年10月前後，部分地區針對房價上漲較快的情況，各地相繼出台了一些調控政策。今年3月份，有些地方房價又出現了反彈，為了抑制房價的過快上漲，防止炒房和防範泡沫滋生風險，於是各地又進一步給調控措施加碼。

由於房地產投資具有周期性，市場也有內在的慣性，因此對政策效果的整體評估還需要幾個月才能完成。只根據3月份的數據就斷言調控政策立竿見影或是波瀾不驚，都是操之過急的判斷。

其次，3月份房價環比漲幅創去年10月以來最高水平，且70個大中城市有62個城市的新建住宅價格環比上漲，這意味之前的投資仍在短期內推動房地產市場，因此調控不能鬆動。

要在未來三個月里達到擠出泡沫、抑制房價的目標，政府還需進一步收緊相關政策，這樣才能保障房地產逐步回歸消費屬性，回歸居住功能。

第三，城市間的市場熱度分化，進一步增強了因地制宜、因城施策的必要性。

一線城市的房價一直被認為是市場的風向標。3月份，北上廣深四大城市環比房價表現分化更加明顯，廣州和北京房價環比上漲，同期深圳和上海下降。

這種不同城市間地產市場分化的情況，再次體現了房地產市場鮮明的地域性特徵，因此在實行調控時，需要發揮地方政府的主體責任，因地制宜、因城施策。

微信編輯：Missue