河南省物業管理條例修訂：小區車位不能只售不租

小區車位不能只售不租，對外出租不能超半年；舊物業被業主解聘，如不撤離，賴一天或被罰1萬元……近日，《河南省物業管理條例（修訂草案）》提請省十二屆人大常委會第二十七次會議審議，這也是《條例》施行15年來，進行的首次修訂。

物業共用部位經營收益歸業主

修訂草案規定，建設單位應當將物業管理區域車位、車庫的配置比例在顯著位置進行公示，不得計入公攤面積，並按照配置比例通過出租、出售、附贈方式約定車位、車庫的歸屬。

修訂草案還對車位的分配管理進行規定，規定規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需求，不得將物業管理區域內的車庫、車位出售給本區域以外的其他人。業主要求承租尚未處置且空置的車位、車庫，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。

在滿足本區域業主的購買和承租需求后，如有富餘可以臨時對外出租，但每次租賃期限不得超過六個月。

修訂草案規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益歸全體業主所有。這也是草案的一大亮點。

如果違反規定，將車位、車庫出售給本區域業主以外的其他人的，由物業管理行政主管部門責令限期返還，逾期不改正的，沒收違法所得，每違規出售一個車位、車庫，處5萬元以上10萬元以下罰款。

對於車庫、車位只售不租的，逾期不改正的，處5萬元以上10萬元以下罰款。

對於將未出售或者未附贈的車位、車庫優先出租給本區域內業主，或者將多餘車位、車庫出租給本物業管理區域外使用人的租賃期限超過六個月的，沒收違法所得；逾期不改正的，處5萬元以上10萬元以下罰款。

業主入住三成即可召開業主大會

修訂草案規定，符合下面三個條件之一的，就可以召開首次業主大會：房屋出售並交付使用的建築面積達到50%以上的；業主已入住戶數的比例達到30%以上的；物業服務企業在前期物業服務合同期限內依法解除合同或者前期物業服務合同到期前90天的。

對於業主大會的職責，修訂條例也進行了「擴充」，修訂草案規定，業主大會可以確定物業服務內容、標準和物業服務收費方案，並確定物業管理方式，選聘和解聘物業服務企業。對於物業共用部位、共用設施設備的使用和經營的方式、收益，業主大會具有「決定權」。此外，業主大會還可以籌集和使用轉型維修資金。

按照草案規定，業主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議每年至少召開一次，20%以上業主或者監事會提議，可召開業主大會。

維修基金緊急情況三日內撥付

修訂草案規定，專項維修資金屬於業主共有，專項用於物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。對於挪用專項維修基金的，應當退還本息，賠償損失。依法追究直接負責的主管人員和其他責任人員的行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

此外，針對緊急情況下維修資金使用難問題，修訂草案規定因屋面防水損壞造成滲漏，電梯、消防等共用設施設備存在嚴重安全隱患等情況，物業管理行政主管部門或者業主大會應當在接到申請后3個工作日內撥付維修資金。

不能以拖欠物業費為由斷電斷水

修訂草案規定，物業的服務事項包括：物業共用部位的日常維護和管理，物業公用設施、設備的日常維護和管理，環境衛生、綠化管理服務，物業管理區域公共秩序、交通等協助管理事項以及車輛停放等。

值得注意的是，修訂草案還明確規定，物業不得以業主拖欠物業費等理由，減少服務內容、降低服務質量，或者變相中斷供水、供電、供氣、供暖等。

此次，修訂草案規定，物業不能擅自允許他人利用共用部位、共用設施設備進行廣告宣傳、經營等活動，也不能擅自設置營業攤點。此外，物業服務企業應當對獲得的業主信息保密，不得泄露業主信息，不得對業主進行騷擾、恐嚇、打擊報復或者採取暴力行為。

修訂草案規定，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿3個月前組織召開業主大會，決定續聘或者選聘物業服務企業。如果業主大會決定解聘物業，被解聘的物業在約定的撤出時間內，應當維持正常物業管理秩序。被解聘的物業應當按照規定辦理移交手續，並向新物業企業移交物業管理用房等。對於未按照約定時間提前撤出的物業，相關部門限期改正，逾期不改處5萬元以上10萬元以下罰款。對於未按照規定辦理移交手續的，罰款20萬元。此外，被解聘物業不在規定時間內「撤離」，從規定時間屆滿次日開始，每天將面臨1萬元罰款。