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微資訊|草海大規模開發將啟 能否後來居上趕超會展片區?

由於不可複製的生態優勢,滇池沿岸的開發資源一向被視為風水寶地。就拿滇池會展片區來說,三個半島作為昆明唯一一個深入滇池的區域,開發價值自然不言而喻,也吸引了一眾品牌房企進駐。而草海作為滇池的「內海」,同樣有著不可複製的海岸線資源,自啟動草海片區一級開發以來,該片區就被外界賦予了較高的期望值。如今草海萬達城已正式落地,雲南城投、萬科、華夏地產等均有面積不小的意向項目開發,雖然草海片區總量較小,開發強度比不上會展片區,但二者有著眾多的相似之處,卻也各具特色。那麼問題來了,草海片區未來能否與滇池會展片區相提並論,或者後來居上趕超會展片區嗎?

草海片區和滇池會展片區所處位置

2009年前後,昆明軌道交通公司開始草海片區土地一級開發,至今已有近8年的時間。2012年,草海片區規劃定位為「昆明城市會客廳」,計劃打造成集文化藝術、休閑娛樂、旅遊觀光、特色居住等為一體的複合功能區。「昆明城市會客廳」的提出,是草海片區發展起步的一個標誌。

2013年6月,草海片區土地迎來第一個買家——綠地集團先後兩次斥資19億元在草海拿地,落地開發綠地·海珀瀾庭項目。但在此之後長達近四年時間,草海片區便無土地成交,直到今年萬達透露要在草海建萬達城、雲南城投意向在南岸開發3655畝的滇池未來城昆明新天地項目,萬科簽約草海5號片區,華夏地產介入草海新河村1050畝的城改項目,再加上同樣數千畝的昆明發電廠改造項目,草海片區受到了不同以往的關注。

草海萬達城和滇池未來城兩個項目還作為重大項目,被列為省政府重點建設項目,近日萬達集團以近75億元的價格拿下了萬達城項目地塊,計劃本月開工佔地3400畝的萬達城無疑拉開了草海片區大規模開發的序幕。

而同樣位於滇池沿岸的會展片區的開發則要比草海早上許多年,且已吸引了一眾品牌房企入駐。會展片區以往由於交通、配套等基礎設施建設相對落後,加之滇池保護等因素,片區的開發項目並不多。不過,隨著環湖東路、飛虎大道的建設,捷運線路的規劃,滇池國際會展中心的正式投入使用,無疑也拉開了半島區域開發大幕,中航、中海、招商、城投、金科、恆大紛紛落子,成為昆明炙手可熱的開發區域。

草海片區規劃綠地多

從會展片區最新規劃上看,片區規劃面積約30909畝,規劃有大量的商業和住宅,規劃區居住總人口控制為25.9萬人。除臨近滇池沿岸的三個半島上的地塊為低容低密外,環湖路以北的大部分住宅容積率都在3.0以上,商業地塊容積率普遍在4.0以上,環湖路以北的地塊大部分高度控制100米左右,部分地塊高達控制在120米、150米、330米。

而草海片區規劃範圍規劃居住人口僅有6.5萬人,規劃範圍僅有13724畝,其中濕地、綠地建設面積為7425畝,佔總面積的54%,可出讓開發面積4265.76畝。另外由於臨近滇池,片區建築高度限高24米,整體規劃為低容積率、低建築密度區域,利於開發高品質項目。

滇池會展周邊地塊整體規劃

總的來說,草海片區和滇池會展片區具有許多相似之處,一是都位於滇池沿岸,具有同樣的海岸線資源;二是可開發價值高,都吸引了眾多品牌房企;三是都有標誌性的重大工程和旅遊項目,如會展片區的滇池會展中心,草海已經落地的萬達城;四是周邊都規劃有大量的濕地綠地公園,未來都將成為昆明高端居住區。

雖然有諸多相似之處,但二者卻又各具特色。會展片區可開發面積較大,規劃有大量的住宅和商業,以滇池會展中心為核心的周邊很多地塊限高達到100-180米,這樣的高度在草海、滇池度假區等滇池沿岸的規劃中都是從未有過的,遠期昆明會展中心周邊片區將有2號線、5號線、7 號線、8 號線、南北快線等5 條軌道交通線路,未來會展片區可能更為繁華。

而根據西山區最新一版的規劃,草海片區規劃面積較會展片區小了2倍多,可用於建設的面積僅有4000餘畝,半數以上的地塊將用於濕地和綠地建設,較會展片區更加強調生態功能,房地產開發整體強度不高,主要是以低層、多層為主的居住、旅遊、休閑、文教等業態,未來草海片區環境更優越,居住品質更佳。

再者,草海作為滇池水域中距離主城最近的區域,比會展片區離主城更近。作為主城區的一個湖灣地帶,草海湖岸線蜿蜒漫長,臨湖地塊面積較大,具有不可複製性,地塊稀缺性也因此得以體現。未來,草海片區能否與會展片區相提並論,或者趕超會展片區還是一個未知數,有待時間的考證。



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