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引爆下一個四萬億市場的風口就是它!

「租購同權」引爆市場之後,住房租賃市場一時間成為熱門話題。根據鏈家的數據,2020年和2025年,房產租賃市場租金規模將分別達到1.6萬億元和2.9萬億元,2030年預計會超過4萬億元。以德國、美國、日本為例,發達國家一般擁有較為成熟的住房租賃市場。通過對這些國家住房租賃市場的經驗總結,或能一窺即將迎來四萬億風口的住房租賃市場。

成熟的住房租賃市場長什麼樣?

發達國家一般都擁有比較成熟的住房租賃市場,其中以德國的住房租賃市場最為突出。據統計,目前德國自有住房率僅為42%,租賃住房率為58%,其中租住公房的比例為14%,租住私房的為44%。作為對比,2012年家庭金融調查與研究中心完成的《家庭金融調查報告》中給出了自有住房的比率:高達89.68%,遠超世界60%左右的水平!由此推算,的租賃住房率甚至僅為個位數,租賃住房率提升的空間相當大。

圖1 各國自有住房及租賃住房的情況

資料來源:互聯網,優品金融研究所

發達國家為鼓勵住房租賃市場的發展,主要依靠法律保障、房源開拓、政府租金補貼等方式,政府在住房租賃市場中擁有很大的話語權。法律保障方面,德國、日本、美國的住房租賃市場均受到嚴格的法律保障,承租人的利益保障也都有法可依。如在日本房東如若向提到租金都需要向法院提交更改合同的理由。房源開拓方面,德國的私房租賃市場非常發達,德國的住房租賃市場中,私房約佔了98%,其中房源來源包括私人出租住房(66%)、合作社出租住房(22%)、基金或保險公司出租住房(8%)、專業房地產商出租住房(3%)。在德國,房地產開發商必須按照比例建造廉價房用來向低收入者出售或出租,相對於用來出售的房屋,建造出租房的房地產企業將得到更多的稅收優惠。政府租金補貼方面,德國是表現最為突出的國家。每年德國政府都會提供相當數量的房屋補貼(研究數據稱補貼金額約佔GDP的1.2%),如果居民的收入水平不能滿足租金要求,政府會通過補貼來補足差價。

又一個四萬億的風口?

從市場規模來看,或將面臨超四萬億的住房租賃市場。根據鏈家研究院《租賃崛起》一文中給出的數據,2015年4個一線城市的租金交易額不到3000億元人民幣,未來3-5年,將有約2億人進入租房市場,租金規模將超過1.5萬億元人民幣。未來10年,租房市場租金交易額將接近3萬億元,租賃人口近2.3億人,到2030年,租金交易額將達4.6萬億元,租賃人口達到2.7億人,僅一線城市租金交易額就將超萬億元。

圖2 目前購租比重非常低

資料來源:鏈家研究院,優品金融研究所

圖3 未來的住房租賃市場規模非常可觀

資料來源:鏈家研究院,優品金融研究所

從政策導向來看,「租購同權」實則是對加快發展住房租賃市場的延續(表1)。2016年中央經濟工作會議明確提出,加快住房租賃市場立法,加快機構化、規模化租賃企業發展。而九部委最新印發的通知中提到,要借鑒德國、日本等發達國家在住房租賃市場發展中充分發揮政府或者國有企業作用的經驗,要求大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業。優品研究員認為政策背後有三層含義:第一,住房租賃市場發展亟待提速;第二,國有企業在住房租賃市場的「提速期」或將最先有所表現;第三,政府將在住房租賃市場中擁有更大的話語權。

表1 近年來促進住房租賃市場發展的政策脈絡

資料來源:互聯網,優品金融研究所

需要注意的是,告別王石、進入了「深鐵」時代的萬科迎來了新任董事會主席郁亮,其在接受新華社專訪時提到,的房地產行業真正到了一個新階段。在這個新階段,住宅消費大有可為。而租賃市場正是住宅消費領域的重頭戲。萬科已經成為了試水者,計劃今年開辦長租公寓10萬間。國有企業先行,政府主導的住房租賃交易服務平台在後,對於政府而言,住房租賃市場的發展,勢在必行。

從市場角度出發,「租購同權」的提出點燃了住房租賃板塊的熱情。優品研究員認為,從政策引導角度出發,房地產行業中的國企能夠得到政策的支持,有望最先享受到政策紅利;其次,擁有存量房資源的小市值房企也可能受到市場的青睞。此外,提前布局中介業務、擁有「互聯網+」業務的互聯網平台板塊由於話題的熱度,在短期內也會受到資金的關注。(研究員/胡艷)



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