小狐路透社--深扒你不了解的天津教育第七區

2017/08/31

海教園規劃圖

海河教育園區位於天津市中心城區和濱海新區之間的海河中游南岸,規劃總佔地37平方公里,規劃辦學規模20萬人、居住人口10萬人,建設海河教育園區,是天津總體發展規劃、推進科教興市和人才強市戰略的一項重大舉措。而海教園的日漸成熟也的確為周邊樓市創造了一個不可複製的拐點,成功的將購房者乃至品牌開發商的視線聚焦到了這片區域。這一點在無論是在土地成交還是成交價格方面都已呈現出來。

在成交價方面,2011年,融創成為首位進駐海教園並開售的樓盤,當時高層均價為9000元,2014年仁恆的首開價格維持在13000元左右,而在2016年,融創中央學府高層售罄,而仁恆已經漲至19000元/平,上漲幅度令人咋舌。而在土地成交方面,2016年初,短短一個月內六宗地塊出讓,又有萬科、魯能、仁恆等重量級房企加入,頓時吸睛無數,海教園的深層價值,可以說越挖越深。

海教園效果圖

交通VS教育雙管齊下 區域市場競爭力倍增

天津海河教育園區位於津南區海河中游地區,他以教育之名而存在,也曾因為天大、南開的大舉搬遷而名噪一時,在很多方面,例如推進天津高等教育和職業教育發展,整合全市教育資源,支撐海河中游地區開發,增強綜合競爭力,都具有重要的意義。海河教育園建成后將對整個津南區域的交通、配套、教育、醫療等各方面的發展起到積極的作用,同時也能帶動津南區樓市的發展。

教育方面:海河教育園九年一貫制的南開學校將在今年9月開學,南開中學將選派骨幹教師進駐該校,保證師資力量。另外,海教園總共規劃6所幼稚園、3所國小、2所國中和1所高中,教育資源將十分豐富。稱之為天津市教育第七區絕對不為過吧,受天大南大的遷址的促進,以及區域圖書館、體育館等大量公建配套的同時,區域內的人文氛圍愈發濃郁。

交通方面:海教園在交通方面,目前暫時是個短板,出行雖然有公交,但是線路較少,私家車代步是首先,但這都將在未來的規劃中全面升級,在建中捷運1號線東沿線在海教園北側設置東沽路站,距離濱河灣項目直線距離大約1.8公里;今年開建的捷運8號線,擬在海教園區內設3個站點;捷運6號線也規劃延長至雙港工業區,屆時將開通公交接駁線直達海教園。

醫療方面:武警天津總隊醫院整建制將遷入海河教育園區內,預計2018年醫院將在擴建之後開診營業,填補片區內醫療配套空白。

環境方面:小編在走訪海教園區時發現,社區道路寬闊,便道兩旁密密麻麻的都是成片綠植,各開發商在打造社區時,也非常注重建築風格和景色的打造,給人耳目一新的感覺,而在南開大學北門,門前有水系流過,在南開大學和天津大學兩座名校之間,還規劃建設了共享學者村、學生活動中心和商業街區等配套,無論是人文環境還是自然環境,都是適宜居住的一大片區。

海教園景觀圖

神秘背後隱藏缺陷 海教園商配誰來開拓

說了這麼多海河教育園區不可比擬的優勢,那麼他真的就完美無缺嗎?答案必須是NONONO,小編走訪發現,目前片區內入住的只有融創中央學府和仁恆濱河灣兩個社區,雖然小區沿街有一些小型商業但是大型購物場所缺失,而目前開售的多個項目儘管大部分都有商業規劃,但均為小型的社區購物場所,如果有更多購買需求,就要前往位於海教園旁邊的鹹水沽新商圈,也就是新城吾悅廣場位置,另外就是辛庄的以永旺為中心的新商圈,目前已經建設完成,海教園內目前暫無大型商圈的規劃,所以在此置業的購房者還是有車比較方便一些。

多項目均待售排卡 下半年樓市火藥味濃烈

融創中央學府沿街底商

小編此次出行選擇自駕,由和平區赤峰道出發開車30多分鐘即到海教園區,而仁恆濱河灣和融創中央學府像左右護法扼守在海教園出口處,而這兩個項目也是目前唯一交房的兩個社區,周邊一些沿街底商也是剛開業不久,另外已新建一所大型幼稚園。目前融創已無房可售, 仁恆濱河灣高層尾房清售,仁恆在海教園共三塊地,第一塊為仁恆濱河灣,第二塊和第三塊為仁恆海和院項目的A地塊與B地塊,與龍湖、魯能相連,正對南開大學。

仁恆濱河灣實景圖

仁恆海和園沙盤圖

據悉,仁恆濱河灣最後三棟高層清售,均價19000-20000元/平米,而純新盤仁恆海和園與濱河灣共用售樓處,但由於具體開盤時間未定,因此沒有太多的信息發布,只知道首開的洋房戶型為105、128、148、166、186、211平米,大概開盤時間定在第三季度與第四季度之間,由於售樓處也是業主的會所,能看到有不少業主在此參加一些活動,物業服務也很周到。

魯能泰山7號售樓處實景圖

由仁恆出來行駛約4公里即到魯能泰山7號,項目也分A、B兩地塊,售樓處變位於A地塊,旁邊為仁恆A地塊,對面為南開大學,社區周邊均為綠植以及成片空地,產品方面,A地塊房源已經所剩無幾,目前B地塊洋房1-5號樓排卡,本來預定年底開盤,卻提前到9、10月份開盤,戶型為95、125平米,小編到訪當天是排卡第一天,因此售樓處人員並不多,而此次開盤的價格性價比較高,而且樓間距較大,社區也規劃自己的商業街區,能滿足一定程度的購物需求。

龍湖天宸原著售樓處沙盤和區域圖

不得不說,由於魯能的兩個地塊、仁恆的兩個地塊與龍湖、旭輝的地塊可以說是糾結在一起,目前都是在施工狀態,因此很容易混淆魯能和仁恆的位置,不過講到區域介紹,小編十分中意龍湖的銷售人員,對於區域地塊分部以及購房政策的解讀都十分清晰,龍湖在海教園的項目叫龍湖天宸原著,是龍湖進軍天津的第一個項目,目前在售的高層為85-120平,均價為21000元/平米,洋房主推125、140平,均價21500元/平,另外有聯排別墅在售,項目出房率較高,同樣規劃有商業街,社區旁邊即為捷運站和公交站,另外距離鹹水沽新商圈也較近。

天悅風華區域圖

龍湖天宸原著旁邊即為旭輝的純新盤天悅風華,一期洋房於2017年8月20日開盤,戶型為93、103、140平米,均價20800元/平米,與其他幾個項目相比,天悅風華沒有規劃自己的商業配套,但是是所有項目中距離鹹水沽新商圈最近的一個社區,另外規劃1棟幼稚園,項目剛開盤不久,售樓中心前來諮詢的購房者也是絡繹不絕,首開的洋房價格也低於周邊的新盤價格,價格極具優勢。
總體來說,海教園內的社區基本上共享教育與生活配套,然後項目自身各具特色,龍湖出房率較高,仁恆海和園精裝交房省時省力,天悅風華價格優勢大,仁恆濱河灣交房早,但是房源選擇性相對較少,魯能泰山7號自身商業配套更完善,社區景觀較好,小編希望能給想要置業海教園的購房者一些幫助,感謝您的閱讀。

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