限購！限貸！限離！限賣！房價還會漲嗎？

在兩會「遏制熱點城市房價過快上漲」的主基調下，房地產調控全面升級，從3月初張家口崇禮、浙江嘉善等環京滬區域三四線城市的適度調控，到中旬北京「10天9策」的全方位、深度調控，再到天津、杭州等城市跟進升級調控。全國樓市再次進入密集調控期，「認房認貸」乃至商辦限購等手段被納入多地新政。政策之下，房價又會有怎樣的走向？

本輪調控中，40多個城市的不同政策背後都有同一個底層邏輯。最近北京的一系列政策，讓這個底層邏輯愈加明顯。

這個底層邏輯就是：在房價不大起大落的前提下，儘可能減少一二線買賣交易，讓錢流到三線或實業。

這個底層邏輯又被分解成以下一些措施：

1. 減少一二線首次購房需求，鼓勵回戶口所在地買，去三四線買。

2. 減少一線改善、投資購房需求，最好一生就買一次房。

3. 限制住宅、類住宅銷售供應，增加租賃供應，讓租賃產品基本不可能轉銷售。

比如佔北京2016年「住宅+類住宅」成交量62%以上的「商住、公寓」基本不能再賣給個人了。而許多住宅用地在出讓時就規定必須由開發商「自持」，只能用於出租。

而這些措施最終導致4個結果：

1.部分剛需、改善短期將無法實現在一線購房、換房的夢想。

2. 根據居住條件劃分的階層進一步固化，把三線房換成一線房。在一線把小房換成大房，都要承受巨大壓力。

3. 房企被迫或主動持有住宅產品，以出租獲取收益，以金融化縮短變現周期。

4. 一二線房產交易佔用的貨幣短期內大幅減少，貨幣流向強三線、實業。

新一輪的調控能否破除調控效果不佳的「魔咒」？當下正處於調控周期中政策頻出的「蜜月期」，大量市場觀點都指向未來一段時間可能還會繼續加碼調控。

然而，如果是僅僅依靠這些調控手段，其實際調控效果相比2010年會如何？地產諮詢機構一位高級顧問解釋道：「調控政策最終干預的是購房者的心理預期，由於上一輪調控效果有限，一定程度會影響本輪調控的信心。」

新一輪的調控后，房價走向會是怎樣呢？

民建中央經濟委員會副主任馬光遠認為思考房價的問題，關鍵在於掌握三個維度的邏輯。

但房地產市場最缺的恰恰是邏輯，人們對房價的判斷，大多基於一種群羊效應，價格上漲的時候追漲，價格下跌的時候拋售。市場陷入房價不會下跌的幻覺的時候，人們只會看到眼前的瘋狂，而看不到邏輯在悄然起作用。

房價的邏輯，有三個維度：

一是政策的維度，房地產市場周期受制於政策周期的影響，房價的表現也受制於政策的變化，在政策一松一緊之間，房價都會出現劇烈的反彈。政策如果動真格，每次都是見效的。

二是供需的維度，供需規律是決定房地產市場長期趨勢的最基本邏輯。經過近20年的發展，住宅市場供需基本平衡，但因為大城市與其他城市之間的資源鴻溝，必然出現中小城市供應過度而大城市供應長期不足的矛盾。庫存不是房地產的真問題，真問題是資源錯配，是土地制度和城市發展的大方向違背城鎮化的基本規律，從而導致出現人為的短缺；

三是價格的邏輯，房價的絕對值已經很高，這是不爭的事實。現在北京房價均價過了6萬，如果按照人均收入，房價中位數，房價收入比，租售比等一系列的指標看，目前的房價不僅絕對值處於高位，而且按照很多指標來權衡，泡沫化程度已經很高。

不要低估市場的決心，不要漠視市場的變化，六月份房地產市場要變天，都是基於這個基本邏輯的判斷。當房地產政策的目標從抑制房價過快上漲過度到防止房地產泡沫風險的時候，短期出現降溫是必然的，在限購限貸等政策的舉措下，一些熱點城市價格出現調整也是大概率。

絕大多數城市選擇買房可以等到六月份市場和政策明朗之後再做決策。千萬不要陷入市場永遠上漲的幻覺。

綜合鳳凰房產、房金所整理