Facebook加入
LINE加入
2021/12/25
好，那我們就掌聲請出，原北京市華遠集團股份有限公司董事長、天津華遠浩利投資股份有限公司董事長、阿拉善C生態協會第五任會長任志強先生。他的微信名叫任小米，現在專職賣小米，他的主題是「房地產可能的發展趨勢」。
有請。
資料圖
任志強：是拿這個東西，是嗎？這個剛才說了紀律啊，我看你們好幾個人都舉著東西在這錄，錄毛大慶，錄毛大慶可以，錄我的時候別錄我人，然後錄完聲音你就說是毛大慶講的，這個……別說是我講的就行。至於這個知識產權嘛，你們隨便買，我也不要錢，這個觀念你們也可以隨便說，但是不可以說是任志強說的，也可以說是汪總、毛大慶、陳jinfeng說的都行，好吧。出了門我說過這些我都不承認哈。
資料圖
讓我講房地產市場，所以我們先說說什麼是市場。我個人覺得的房地產不是一個完全的市場化，市場裡頭有一個很重要的條件，叫做自由產權保護中的交易權和定價權。那麼傳統中呢，我們從上國小的時候就開始知道，這個市場里有一個最簡單的話，叫做客戶是上帝，你看我們汪總把大家請來，你們是上帝，因為你們要給他錢，所以他要很認真的對待大家，給你們各種機會，讓你們知道各種情況，對他產生信任。
如果客戶是上帝，那就叫做市場經濟。
企業家只有一個功能，就是把你的產品或你提供的服務進行交易，如果你的產品和服務不能進行交易，那就是失敗者，就沒有市場。
你看我們評世界500強，評的是什麼？哪個企業的交易額最大，他就是第一強。就是當你能形成交易的時候，也可能暫時沒有利潤，但事後會產生利潤，比如說阿里巴巴，比如說騰訊，剛一開始的時候，上市的時候，並不是說利潤很高，比如說京東，可能還虧損，但是他的交易額足以讓投資者認為你在市場上能站得住。我們現在的房地產市場是不允許隨便交易的，也不允許隨便定價，所以嚴格的說起來，我們的市場不是一個完整的房地產市場。
很多人都擔心會出現泡沫、崩盤，你們太不相信共產黨了。
共產黨絕不會讓它會出現這樣一種現象，如果我們說有政府信用，這就是政府信用。政府信用就是告訴你，如果你們出現大量的跌盤的時候，我不讓你交易。既不能買，又不能賣，你往哪跌？
所以他不會出現日本式的情況、美國式的情況，你們不要以為一個完全市場化的東西拿來到套用，說日本都出現經濟泡沫了，出現房地產泡沫了，在不會。因為日本人從來不敢像一樣，每隔一年、每隔一段時間，每到出現問題的時候就給你調控。
日本敢調控嗎，美國敢調控嗎？不敢。只有政府敢，最典型的就是什麼呢，最近我們出台了一些政策，告訴你如果你在境外投資這個投資那個，不給你錢，一分都不給你。
這就是可以用各種行政手段來終止你的經濟行為，如果你這種經濟行為可以隨時被終止的話，他怎麼會出現問題呢，出現不了，沒錢啦，對吧。
所以王健林就趕緊得賣，他得還賬啊。
另外一個充分自由市場是資源自由配置。資源自由配置呢就是你想怎樣配置就怎麼配置。他是由市場化的需求，我這有需求，我就可以配置。但是我們看看，現在的情況是，如果鋼材的產量過高了，把民營的先砍了。
就是馬克思說的資本家比較壞，他會把牛奶倒掉一部分，也不給窮人喝，然後把剩餘的牛奶漲價。
在呢可能是把別人的牛奶倒掉，然後把自己的牛奶漲價。所以你們要充分相信我們不是一個完全市場化的情況下，怎麼去判斷我們的半市場化情況下的走勢。
我們還得叫他房地產市場，因為他還有一部分交易，雖然你沒有定價權了，比如說政府給你定價，那麼陳總在這呢，他代理了很多項目，前天他說代理了一個項目說是深圳的一個豪宅項目，說是十二萬塊錢，結果秒殺。
什麼是秒殺呢，就是一秒鐘就賣完了。
因為政府在限制定價的時候實際上是把你的項目給你了很多便宜。
什麼意思？北京八月初批了三個項目，每個項目大約都是九萬多塊一平米，買的人多的不得了，大家拚命去搶。為什麼搶呢，說九萬多塊錢真貴呀，錯了，原來那項目準備賣十四萬塊錢啊，現在政府給你壓價壓了好幾萬了，你還不趕緊買。
所以那三個項目一天時間就搶光了。
上海採取了個政策，上海出台個政策叫搖號。如果市場沒有人買這個東西你要搖號要幹嘛呀，搖號就是告訴你這個東西是有人搶的東西，你要趕緊去搶。你要不先搶的話，你連搖號的資格都沒有，搖號的概念就是你得去搶這東西。比如說北京買車你得搖號，你不搖號沒位置，不給你牌，你想買也買不著。
所以一旦出現搖號這個政策時，我想這個城市一定是供不應求，一定是大家急著買，而沒有東西賣了，所以才需要搖號，十個人搖一個號只能有一個人買。
我想這個東西啊就是在什麼是市場化的概念里說清楚就夠了，所以說對未來市場怎麼判斷我們只能說一個大的趨勢，因為這個趨勢的東西是在一個非完全化市場的情況下講的。
第一個先說說影響市場的因素是什麼。
資料圖
通常來說呢有四大因素，一個是國家的基本制度。
決定市場的基本制度是什麼？
前邊我們說要進行市場資源的自由配置，但是我們國家制度告訴你市場資源是不能自由配置的。
我們第二個因素呢就是宏觀經濟政策。他會影響到市場微觀的一些變化，所以我們還有微觀經濟政策和我們市場的一些具體情況。市場的供求關係根據上邊三條會有影響，但是不是完全受影響呢，不完全是。
我分別把四個來講一講。第一個國家制度。
資料圖
你們可以看看我們五四憲法，五四憲法土地是私有化，但是到了七零憲法，就是九大以後的憲法，把它改了，改成土地不完全私有化，真正實際上是八二年憲法的第四次修改，把土地改成了國家所有制和集體所有兩種。所以我們當土地制度是一個單一來源時，我們就不能想像充分市場一樣可以自由配置，配置不了。所以土地一定是國家單一配置。這個東西如果在不修改憲法情況下這個基礎是不變的。
第二個是戶籍制度。戶籍制度在城市之間是有差別的，但是戶籍制度改變了嗎？沒有改變。
你們說現在有租售同權允許上戶口，可是你們別搞錯了，還有附加條件呢，符合條件的允許上戶口，如果不符合條件，你想上個上海戶口行嗎？沒門。
就是符合條件的上戶口還是原來的戶籍制度不發生變化，你如果戶籍制度不發生變化和土地制度連在一起，為什麼這兩個東西連在一起呢，因為城市的土地有城市的戶籍，農村的土地沒有城市戶籍的人有宅基地和承包地，如果宅基地和承包地不能交換，那他就沒有進城資本，然後城市土地就受限，這兩者之間就沒法進行交換。
在世界上城鎮化發展的過程中，有四步。第一步是農民變成城市人。這個我們已經經歷過了。第二步呢，是小城市往大城市跑，我們也經歷過了。第三步呢是大城市往郊區跑，我們沒有，為什麼我們沒有第三個階段呢，因為土地不私有化。你不能說我買一個宅基地到農村去發展一個小鎮，不行。
比爾蓋茨可以，他可以把矽谷變成他的小鎮，一條街上有半條街是屬於他的房子。於是他就把學校、幼稚園、醫生各種東西都配到那個城鎮里，所以才有了第四個部分，叫城市圈或叫城市群。
但為什麼沒有呢，因為土地不私有化，你不能轉移，因此造成一個結果就是公共資源配置只向城市配置，那麼大家為什麼要到城市買房呢，道理很簡單，因為公共資源都在城市，學校啊，教育啊，醫療啊，所以才有學區房啊等等其他說法。
那麼這個制度隨著戶籍制度以後他沒有發生變化，這是兩個定式。這兩個定式不改變的時候，我們現在的基本制度所產生的一些情況不會發生變化。
第三個是金融制度，金融制度就是我們在座的諾亞，諾亞是幹什麼呢？就是不買房子，但是能分享因為房地產而產生的城市化紅利。
我不知道這句話大家聽懂沒有，為什麼在大多數國家裡頭沒有人去炒房子，英國啊美國啊發達國家都是這樣，為什麼，因為他有基金，這個金融制度裡頭，他有一種基金可以像諾亞基金一樣，就是你買不起房子，比如付不起百分之三十的首付，我只有百分之二十或百分之十的錢，你買諾亞基金，在國外你用這種基金，他就可以分享，結果就變成買了房子的發了財，沒買房子的發不了財，但是如果有這種金融制度的話，就是所有人都可以共同分享。
因為在城市化的過程中，一定有城市化的紅利存在。只是你沒買房子你就沒獲得，別人買了房子別人獲得了。
所以基金在世界國家大部分都是免稅的，還有一種比較低的成本，告訴你通過城市化的紅利你可以分享到房子里的收益，但是你不用冒險或專門去買房子，那就不會形成單獨房子的炒作權。
是2008年溫總理在全國人代會的報告中提到了要建立房地產基金，但是從08年到現在，我們還沒有看到一個真正的房產基金出現。
變相的有幾家做了試點，但是沒有，換句話說就是他沒有一個免稅的辦法讓大家以股票的方式分享基金中獲得的房地產盈利。因此，同樣一個公司的兩個人，可能一個人買了房子發了財了，另外一個人沒買房子沒發財。但如果有可以進行股票交易的這種方式的話，你不用擔心房子賣不賣的出去，你也不用擔心價格轉換，因為他可以長期使用，於是用股票交易的方式轉換你的基金就夠了，所以說這是在國家長期來說國家制度還沒有改變、正在探索的一個問題。
後邊一個就是社會租賃問題，大家現在都在說社會租賃化，比如說租售同權大家很感興趣，我就想問一句租的房子在哪？是萬科蓋，萬科能蓋多少？
如果我們沒有地價問題的優惠，上海有啊，在上海租房很便宜，大概6000多塊錢，比商品房便宜多，但是佔多少呢，我想在上海的總的住房比例裡頭，佔十萬分之一都不到，大概就這麼個比例，所以你要想租到那套房子麻煩了。
所以必須用普遍的、不是競爭地價的方式，去減免地價的方式去建立，才有可能。
第二就是稅收，稅後租賃的房子要給稅後優惠啊。全世界都知道德國在發達國家裡頭是私有化最低的，大概只有百分之四十六左右。
為什麼？因為他們租賃住房最多。
但是為什麼他租賃住房多呢，因為租賃住房可以享受免稅。
如果你有房子空著不住，超過半年得收你稅。但如果你把房子交給合作社，由合作社進行社會租賃給你享受免稅，所以他們租房收益率就會大大提高。
而因為沒有免稅，現在有一些降低稅率，但是還沒有免稅，所以呢社會租賃的價格很高。
如果沒有大量的社會租賃房的存在，你不買房子怎麼辦呢？
現在我們得問問你想租賃，租售同權的房源從哪來？馮侖講了個笑話，我聽著挺有意思。說老婆是用來生孩子的，那是不是老婆除了生孩子就沒有其他功能了，換句話說不是跟老婆生孩子你就不和老婆睡覺了嗎，這意思就是說在我們的市場中也有這樣的問題。
如果讓大家買房子大家才會把他變成合作社的一種方式進行社會租賃，比如說德國的社會合作社裡頭呢，70%多的是私人住房，政府提供的住房有11%，另外一部分是社會機構，比如說諾亞基金這種，我用基金的方式購買了房子然後用於租賃的。所以說租賃的房源在哪啊，就成了個大問題了，在前50年的時間裡，基本上是社會分配的，租賃化，但它解決問題了嗎？沒解決。
說一個最簡單的數據，上海，你們知道上海有多少商品房嗎，上海現在2400多萬人口，大概2.58個人一戶，約有9000多萬戶，將近1000萬戶吧。
商品房佔多少，我們假定近五年每年30萬套銷售額，150萬，再往前5年，每年20萬套，100萬，那就250萬套，再往前10年那，大概平均一年10萬套，350萬套，占上海總人口數的多少呢，大概不到40%，就全國來說，也不到40%，所以別以為商品房已經佔領了市場。
我們有55年的分配歷史，就是到98年是五十年，後來的福利分房又延續了四五年，到03年福利分房才基本上徹底結束，就等於55年的分配歷史。
你們想想有多少房子？
因此商品房在社會租賃中只是少數，很多人跟我說，我們的租房價格太低了。很多人都算的我們的租房回報率低的不得了，你們說的對，為什麼？你是按商品房房價去算的，租金回報率很低。
但是你按房改房算資金回報率多少呢，大概1000倍或者一萬倍。比如說北京當時的房改房1470塊錢一平米，扣去工齡，還剩750塊錢一平米，60平米，四萬二買了一套房子，一個月租金6000塊。
換句話說一年可以收回房子的全部成本還多，150倍。
那你想想租金多少啊，就是因為我們有55年的分配史，那些房子把租金房價拉低了，所以導致你用商品房價格購買的房子租金回報率就顯得低了，但是這個租金回報率真的很低嗎，也沒有那麼低，為什麼？你只付了30%的首付，后余的錢你是用20年甚至30年以後的一塊錢來還今天的一塊錢，你們按今天計算，再往十年倒退，十年以前的一塊錢在今天值多少錢呢，兩毛三分錢，你如果把二十年以後的一塊錢拿到今天來賣，20年以後你只花兩毛三分錢就夠，加上利息不到五毛錢，你還賺了，所以你的租金回報率並不是像某些經濟學家計算的那樣，很低很低的。
由於這種情況，社會租賃化如果不能確立的話，我們的市場建不了長效機制，也不會發生真正的改變。
那麼我們說說土地，這個數據呢是土地局公布的數據。
你們可以看看今年我們住宅價格的上漲，住宅價格連續上漲，由5900上到6200，這是平均數情況，漲的快不快，還在繼續上漲。
資料圖
所以說今年是房價歷史上最高的一年，因為土地價格也在不斷上漲，那麼土地價格上漲時房屋有什麼影響呢？
資料圖
我們先看看第二季度三大區域，哪個區域最高，珠三角，所以深圳的房價最高，珠三角比長三角的土地價格還高，那麼環渤海地區呢就相對低一點，所以現在排在最前頭的還是深圳的房價，然後才是長三角的房價，然後才是北京，環渤海地區或北京地區的一些房價。
資料圖
那麼我們再看看一二三四線城市，一線城市的房價和主要城市的房價看看差很多很多，所以一線城市的房價自然要高，當然一線城市有幾個，四個，我們全國有多少個城市啊，657個城市，所以這四個城市的房價老被所有的媒體當作房價的標準，其實不是房價的標準，其實我們看看二線和三線就會發現，三線城市實際的情況還很低。
如果我們只計算三線城市的話，一般地市級以下這些城市的房價，在今天來看，大概只有平均不到四千塊錢。
你說的房價很高嗎？我不承認。
因為大部分城市是這一類城市，我們只公布了70個城市的數據，650個城市裡70個只是個少量數，大部分房價沒那麼高。
但是地價和房價是什麼關係呢？
資料圖
這張數據顯示的是我們的地價已經六千多塊錢了，而我們中部地區西部地區和東北地區的房價都低於現在的地價，只有我們的東部地區的房價高（於地價）。
全國的平均房價7922塊錢，和我們的6444中間大概1500塊錢的差價，不夠自己蓋房子的。為什麼平均房價只有七千多呢？是因為原來的地價低，現在賣的房子是原來的地價。那麼現在的地價意味著什麼呢?你們認為會漲價嗎？傻瓜都知道。
所以這個價格與土地的關係，有很多經濟學家都認為沒關係，我說有關係，就是因為這麼一種情況。如果不承認這種情況，那就是開發商都是傻瓜，只能幹賠本買賣了，現在看，有些開發商還是發了財的。
除了國家政策以外，目前的宏觀政策大家都很清楚，三去一補，去產能去庫存去槓桿補短板啊等等，這個大家都很清楚。
資料圖
今年提出了一個穩中求進和防範金融風險，去年沒有提防範金融風險。但今年成立了一個什麼金融機構，來專門解決一行三會的問題。
那麼當前的經濟政策會產生什麼樣的影響？ 決定經濟因素的到底是什麼東西？為什麼會出台這樣的政策？
資料圖
第一個我想不變的指標是翻兩番，2020年要求我們的GDP翻兩番，所以大家說不能低於6.5就能翻兩番。然後還有一個人均，人均呢就是不低於GDP增長率就能翻兩番， 第二個是國際經濟的一些變化，最重要的是在經濟增長防範風險之間求平衡，很多人跟我說的經濟政策今天向左明天向右，後天向左大後天又向右，其實我說說錯了，我們只有一條中間路線，所有的路線都是為了求平衡。
當你左邊重的時候你往右邊靠一靠他才能平衡。當右邊重的時候往左邊靠一靠才能平衡。平衡就是為了走中間那條路線，所以只是在經濟增長和風險之間求一個平衡，既要保證經濟增長，同時又要防範風險。這就是我們現在出現的情況。
那麼由於這樣一種情況，出現的什麼呢，貨幣政策。
資料圖
這個可能大家都清楚，一個是信貸政策的收緊，不管是從境內還是境外，在去槓桿的情況下，收緊了大量的貨幣。所以國內的貸款是大幅度的下降。
從城市來說，地方城市的資金融資量到今年六月份大約一萬三千八百億。和去年相當時候下降了百分之五十，因為下了很多的文件告訴你，政府不能隨便的借債了。企業也同樣，融資政策上出現了限制嚴管，還有呢就是我們的貨幣總量縮減了，M1M2到六月份為止都低於百分之十，和去年相比大概下降了兩到三個點。M1M2都下降這種情況有的人感覺不出來，像在座的你們可能都是有錢人，你們不覺得。但是有的企業開始覺得緊了。
那麼同樣還有一個反映，就是資金價格的上漲，比如說個人按揭貸款利率上調了，發債利率上調了，各種各樣的借貸都產生了利率上調，那麼貨幣政策從緊還會持續，至少到目前為止我們還看不到有放鬆的可能性。
資料圖
我們再看看今年一到五月份，我們的108家房地產企業，從新資融資下降了百分之五，銀行貸款下降了29%，票據債券下降了49%,所以今年上半年大幅度下滑，六月份也沒有起色，七月份我們看到的是境外融資超過了一百億美元，房地產企業從國內拿不到錢就都跑到國外拿錢去了。
那我們再看看下方的兩行，10年到14年我們新增的房產企業的有息貸款是八千二百億，五年的時間平均一年是兩千億。那麼15年到16年，兩年的時間新增的是8525，平均一年新增四千億。
那麼今年明年後年我們要還多少錢呢?內外債房地產企業大概要還一萬八千億，其中有六千億是外債，今年到期的大概有幾千億吧，明年大概四千多億後年大概四千多億，這就是按照已經發行的票據債券按它的到期日期算出來的數據。
所以下半年到明年後年都進入了開發商的還貸高峰期。
所以大家更看好汪總，希望從汪總這拿錢，因為他們已經從銀行拿不到錢了。那麼政策持續會出現什麼情況呢，明年資金緊張。為什麼是明年？因為今年銷售不錯。後面我會有數據。如果今年銷售不錯的話開發商兜里還沒那麼緊張，雖然今年會還一部分債，但是沒那麼緊張。
資料圖
可是如果持續下去再借不到錢明年就有問題了。所以資金緊張可能在明年，那麼有可能投資和銷售就會出現下行。銷售下行不一定是市場的問題，是因為很多城市不批你銷售，不跟你發銷售證因為你老想賣高價，這個賣不了高價的時候怎麼辦呢？就扛著。抗到什麼時候呢，扛到資金不夠的時候。
如果資金不夠了，那政府就說多少錢就多少錢吧。我們也不要定價錢了，是吧，那我也得賣一部分啊。
下半年還有一種情況可能導致用低價賣的。就是政府批多少就是多少。因為什麼呢？因為有些上市公司要求業績，上半年扛得住下半年不一定扛得住，下半年可能說我總得有的業績吧，因此他賺不了那麼些錢他也會降價或者低價賣，但是降價或低價不表示說他是虧的，或者說該漲價沒漲價不等說是賠本的或是故意把這價格放低。
這兩個概念你們不要搞錯了。
於是就有可能造成庫存增加了，現在為止庫存是下降的，持續下降可能有28個月吧。但是下一步呢就有危險了，因為今年土地供應量裡頭增量最高的是三線城市。大概增長了百分之二十四點幾。
去庫存去的最快的也是三線城市，但是這一輪去完了以後三線城市能不能持續的保持這樣高的銷售呢？我個人覺得有問題，下邊來講。
如果說政策要進行調整，什麼時候會進行調整為什麼要進行調整？
資料圖
除了房地產這一塊下行了，共產黨不會讓它垮台所以就得調整過來，讓它適度地回來，現在沒有出現，我們估計有可能在明年出現快速下行的問題，但是現在已經出現了下行，下行以後會導致什麼呢？會導致經濟波動，我們可以看看前兩年為什麼在16年初15年底要放一點，是因為我們那時候的投資只有零點幾或負的增長。
那麼對全國來說，投資增長經濟增長就很有問題。今年我們的GDP增長其中兩個重要原因，一個重要原因是基礎設施投資高速增長，第二個是房地產。
而房地產這塊呢，有四最，第一個叫見效最快，你讓大家買汽車吧，它見效沒那麼快，你讓大家旅遊吧它見效也沒那麼快，你讓大家看電影吧也就幾十個億的事，所以它沒有見效快的作用，房地產有。
第二個是總量最大，我們的總量有多少呢一手房大概有12萬億，二手房大概七萬多億，整體的大概三萬多億。整體什麼意思呢，就像汪總可能拿諾亞的財富買一棟樓，然後把一個舊樓改造了賣新樓或者是或者是買了舊樓以後整體作為出租。像毛大慶，拿了樓以後分銷分租，所以這種呢大概有三個億。換句話說房地產交易大概一年能有二十萬億這個總量，汽車多少？兩萬億。吃的多少？六萬億。
所以房地產產生的交易額大概相當於十三億人吃的三倍，這個總量是最大的。需求也大，因為你想賣東西你得有需求，沒人買房子賣不出去那這房子也沒用啊。
需求大，往往是因為我們的調控政策造成的。
為什麼調控造成需求大呢？因為調控造成里老說你得排隊，排一年的分攢夠一年的資格。於是有一個特殊情況，別的國家消費都是一個斜坡，因為它今天有了今天就漲，不是，是台階似的，突然一批人具備了購買資格，嘩得沖了上來，因為它不是一天一天具備的。你是三月份下的命令，它明年三月份突然一下子具備資格了。
你想想是不是這麼回事兒。比如說九月一號我們開學，是一大堆學生，但你那個學生是一月一號、二月一號、三月一號、四月一號、五月一號分別分成幾個月生出來的，到九月一號就要入學了。這買房子不是啊，是從下命令那天開始的，所以下完命令后具備條件的一大批一下子衝上來了，這個是特殊的需求。
另外一個就是財政支撐，今年到上半年為止，我們的契稅增長了百分之二十三點幾，我們的土地增值稅增長率百分之二十多，換句話說現在的今年上半年房地產產生的稅收是財政的兩倍到三倍，增速啊不是總量！比如它增長百分之十我就增長百分之二十，我們是兩倍多。就是這種增速情況下房地產對來說還是一個巨大的支撐條件。所以到他不行的時候你得調。就像夜壺。尿急的時候就得拿出來用用。
那我們再談完宏觀政策后我們再來談談微觀政策。
資料圖
微觀政策現在有一大堆，現在還有好多我沒寫上的，數一數大概有四十多種，我也寫不完後來就說算了吧，那麼它影響什麼？
第一個影響的是資金流向，當你不能買房的時候資金幹嘛，你要想分享房地產產生的收益，就只能交給諾亞，你要想干別的你可能會買黃金啊買石油啊買期貨買糧食買其它東西，那就分流了。
第二個是社會心理，這個社會心理和別的東西還不太一樣，社會心理有兩個取向。第一個呢就是有極少的一部分人盼著政府出手了該降價了我等等，他們每次都很失望。另外一部人認為越是政府有限制我越是使勁買，因為凡是政府限制的都是因為少才限制，多就不限制了。所以心理作用影響很大。
再一個價值取向變化很大，價值取向就是往哪去不知道。最重要的是資源分配，我們說的學區啊商住啊亂七八糟的一大堆所有的微觀決定的是資源分配。
資源分配是什麼呢，就是你想獲得北京的資源你就得買北京的房子，承受北京的房價，你想獲得深圳的資源你就得承受深圳的房價，你想到上海來，對不起你得承受上海的房價，否則的話，你沒有辦法分配到這些城市所獲得的資源。它獨有，換個地方去你拿不到，這些影響力都很大。
再一個就是消費能力和權利，這些微觀政策都能影響到房價，所以這些內容對我們的市場一定會產生巨大的影響。
但是不是所有的影響都一定會產生呢？不會。
資料圖
上面三個因素對於供求關係來說產生了兩個部分，第一個部分是不變的部分，就是不管你宏觀政策怎麼調它都不會發生變化。另一部分是隨著宏觀政策變化的，就是你調了我就得變。比如說你出了個政策我就得辦離婚啊，這就是變的部分。
資料圖
那麼不變的部分是什麼呢？
第一個就是城市化進程，它永遠不會發生變化。我後邊會列舉個例子，哪些城市會大量的進入人口，這個城市化進程在嚴格的來說按戶籍來說也就是四十，日本發生泡沫的時候是七十二點多，所以通常我們還沒有看到哪一個國家，城市化率在百分之五十左右，或者在七十以下的階段里出現過房地產泡沫。
凡是出現房地產泡沫的大部分應該是百分之七十城市化率以後出現的，哪怕就城市而言也是這樣。
所以繼續往大城市跑，這個沒有變化。尤其是二百萬以上的大城市，人口開始持續增加，而五十萬以下的小城市，人口大部分處於減少情況，就是轉移的速度是非常快的。
第二個就是市場資源。我們說的市場資源，城市的市場資源是不可或缺的，你要想獲得的話，你這屆畢業了，你說我這房價高我等三屆以後我再去爭搶這個市場資源行嗎？不行。要不然我戶口馬上轉走啊，所以你就得趕緊想辦法，今天就得想辦法弄個房子，把這城市資源占著，把戶口落上。所以說不會發生變化。
開發商已經投入的項目不會變，已經擁有的住房需求也不會變，你們以為上海的房子很好嗎？
我再告訴你們個數據，上海的戶均面積是全國城市的倒數第五。
你們上海人都很驚訝吧，上海平均的戶均面積只有66平米。
因為有好幾百萬套過去的舊房子，包括我們知道四人幫里有個叫王洪文的，王洪文過去是上海紡織廠的機修工人，紡織廠過去在上海是一大主力，大部分是在53年到56年蓋得很多很多房子，上海的紡織工人很驕傲的住進了這些小三層樓，你們現在可以去看看那些小三層樓都擠得一塌糊塗了。連廁所都變成廚房了。所有的床在夏天都擺在兩個樓之間的走道里。
所以這些地區在上海叫做危改，棚改。他們在大力進行拆遷，這些拆遷還早著呢。這些房子還剩的有多少，大概有500萬套，所以你們不要看到上海有很多高樓大廈就很高興。
我再舉個例子，上海有很多小樓，三四層的小樓，在那個小街裡頭，變成了會所，很多都變成了餐廳，我那天被諾亞人請到一個餐廳吃飯，我們四個人，到了那個房間裡頭擺了個桌子，四個人就轉不過身來了。
什麼意思？你要知道那些小樓里的房間有多小，和香港那些小房子差不多，外邊看著都漂亮著呢，但是到了裡頭擺一個四人的餐桌都轉不過身來，服務員只能在一邊上菜，後面轉不過去，這就是住房需求。
所以這種住房需求，今天你說我住30平米，明天就40平米，後天就50平米，我們老用平均數和人現在的住房平均數三十平米了很高了，他就沒想過這裡頭大概四十多五十多，城裡頭只有二十多，二十多還是按建築面積算的，扣除建築面積以後呢就剩的更少。
但是美國和英國公布的時候是套內面積。這裡頭就差了百分之二十多，美國是多少，大概是54，所以和我們的差距啊大的很，我們大概不到二十，所以住房需求裡頭啊還有很多是不變的。
但是可能發生變化的一個是購買力，首付提高了變成五折了你買不起了。購買力會發生變化，價格預期會發生變化。價格預期會從兩種變化，一種變化就是很多人盼著它跌，一種變化就是很多人覺得越限制越漲。
資料圖
八十年代的時候我們曾經經歷過價格闖關，年輕人可能不知道，但是老年人都知道。價格闖關的時候就是雙軌制，一部分是計劃價格。比如說寶鋼，那時候還沒有寶鋼，寶鋼生產的鋼材呢三百萬噸是歸計劃，再生產50萬噸或100萬噸會給市場。就是完成計劃以後的超產部分按照市場價格去計算，剩餘的按照計劃價格去計算，就是雙軌制。
那麼雙軌制的計劃價格是很便宜的。比如200塊錢一噸鋼，但是市場價格這一部分呢可能600塊錢，是三倍。那麼結果是什麼呢，結果是沒有人想著會降價，所有人都說市場價格是暴漲的。於是在88年到89年出現了價格的暴漲，所以雙軌制闖關被歷史上稱為改革的失敗。
當時沒有理解價格預期會發生變化，這個變化呢不上向下而是向上的。那麼變化的部分還有投資能力啊、資金周轉啊，我們剛才說到了資金啊、庫存啊，對開發商都有巨大的影響。
這一部分也會隨著宏觀政策和微觀政策產生變化，那麼從不變的部分到變的部分特大城市高度集中和特大城市的限制條件，在我們的自身規律裡頭是逆轉的。
我們一般來說市場化是順行，就是你願往大城市跑你就跑啊。但政府是逆著，就越大的城市越不給你地越不讓你去，你還是回新農村建設吧，你還是留在農村好。
所以我們有新農村建設，有中小城市建設，希望大家回歸，回歸就是農村來的還是回農村去吧。它做不到。因為城市的稀缺資源是不變的。
我們這次雄安建設大家都聽說了，規劃裡頭第一個是什麼，讓北京全力支持，北京市做了個規劃。第一先把北海幼稚園搬過去，然後把各個大學搬過去，然後把各個醫院搬過去，它希望把這些公共資源搬到雄安去，來支持雄安的建設。
可是那些老的教授會到那個新醫院去嗎。那些老的教授會去那些地方去教學嗎。偶爾教一課可能，他們可能離不開北京，而最值錢的是醫院裡的那些老醫生，為什麼老的值錢呢，就是因為老的經歷的病例多，見多識廣所以那些資源啊可能輕易改變不了。
那麼已形成的投資和需求啊，這些不變的規律的東西啊仍然影響市場在市場上佔主導地位，而可變的部分，會形成一些影響。
就這兩個之間是在博弈的，所以我們的市場會發生很多很多的變化。這個博弈過程中啊，有的時候是不變的部分佔主導地位，有的時候是可變的部分佔主導地位。
在瞬間或者在疊加的時候你很難判斷，但是它有可能引發價格的變化，因此我從來不具體說某一個城市一定會發生什麼什麼價格的變化，就是這種疊加作用啊難說，還貸高峰期高了，有的堅持不住了它就會降價賣房，有的人能堅持住我就等下一輪漲呢，我不怕，畢竟我們有很多民營和私營企業，但是上市公司每年要報業績，所以這兩種變化疊加的時候會出現一些引發價格變化的情況。
我們看看人口。
資料圖
這個大城市五年人口增長的數據，只列了其中的一些，天津北京這些個競爭啊都是幾十萬上百萬，這個增量是很大的。
從16年以後開始出現了一些變化，就是我們的政策調整要求北京市把低端人口轟出去，就是重新開始劃分三六九等，所以給每個區下了任務，說每個區你必須轟出去多少人。所以它的凈增長率開始下降了。
那麼其他城市可能也有一些地方做了一些規定，限制一些外來人口進入，出現了一些問題，但是這幾年我們起碼到16年的數據證明這個持續上漲的態勢沒有變化，大家還是希望往大城市跑。
哪些城市減了呢？我們開始看看負增長的一些城市出現了。
資料圖
比如說這個南洋人口太多了，它就往外跑，安陽人口太多了，它也往外跑，它該往外跑，南陽它就是個地級市上千萬人口，比深圳的常住人口還多。它忍不住了它就往外跑，還有阜陽啊等等的一大堆。那這兩者之間看出來的情況是什麼呢？就是沒有資源的城市難以留住人口和吸引人口，而擁有大量資源的城市就拚命地吸納人口，所以那些擁有資源的城市人口在急劇的增加和加劇。
我們再看看山東的一個特例，大家可能誤解了以為濟南還不是人口最多的？不是。青島不是人口最多的嗎?也不是。
資料圖
最窮的臨沂市是最多的，那他不跑怎麼辦呢？所以他會跑的。
而發達的城市不是人口最多的，窮人待在那裡幹嘛啊，他肯定會往大城市跑。所以在城市人口變動的情況下不會因為你政策的調整它就變，它還會往大城市跑，拚命跑。
我們再看一些具體數據，目前的經濟呢基本上處於一個下行趨勢，一個下行趨勢是民間投資在持續下降。
資料圖
從7.2到6.9，而我們的固定投資從9.2的高峰到8.3，下降了0.9個點，我個人覺得這個會持續下降，但下降的速度不是很快，不會一下子跌的很多，可能就零點幾零點幾慢慢的往下掉。為什麼，錢越來越緊了。
沒錢了它不就往下降嗎，政府也不會隨便投資了，政府也不能隨便借貸了，它就往下走。這是一個大的趨勢。
資料圖
我們再看看這裡頭的分類，藍色的是國有和國有控股明顯的可以看出來他遠遠高於民間投資的部分，它大頭開始下降了。民間投資佔總投資的六十多，所以民間投資如果下行的話，15年16年是下行的很嚴重的，今年略有回升所以我們的GDP才上來，但是這說明國有和國有控股部分啊開始挺不住了，挺不住的趨勢就是下降趨勢。
他如果往下走的話就拉動不起來了，可能未來的下降趨勢就很嚴重了。
我們再看看分類，分類一個是基建，一個是工業。
資料圖
我們明顯看到高峰期的時候是房地產和基本建設的高峰期，這兩個佔到多少，大概是78接近八十，製造業大概佔總量的百分之二十左右，所以我們現在看藍色的和綠色的這兩頭都是下行的趨勢，如果他們持續下行，也就是說很多人在擔心經濟今年的下半年會出現一個下行趨勢，但是這個下行趨勢可能不會讓大家很擔心，不會一下掉下一個點兩個點或很多。但是這個下行趨勢是難以改變的。
但是我們看到的零售額增長呢十月份是最高的，七月份也開始出現略下降，這都是一個不是太好的信號，一二季度上升的過程大家都很高興，兩個6.9，但三季度怎麼樣呢，我們再看看價格漲幅，價格漲幅也是出現一個平穩下降趨勢，還是一點幾。
就是還是在通縮一個概念中，而沒有進入到通脹的環節。
很多人說當政府限制了買房的時候呢租金就下降了，我們可以看到的是，租金的居住價格連續六個月2.5以上的增長，我們沒看到租金下降，不知那個報紙在拚命造謠租金下跌的，但是我們在統計數據上沒看到。
我們再看看出廠價格，出廠價格呢曾經高過一段時間，就是我們說的把別人的牛奶倒掉價格就上去了。那麼現在呢別人的牛奶也沒處倒了，他又開始回來了，這是工業出廠價格，購進價格也開始出現下跌情況了。
資料圖
開發商增速，這也是大家常見的一種東西，如果開發商的增速已經從9.3降到7.9，我個人不覺得它能回來，它還是一個下半年持續下降的一個過程，它可能會延續到今年年底。但即使延續到年底會不會很糟呢，我也不認為很糟，因為今年的銷售情況還很好，還略有增長。
資料圖
但是我們看到的土地增長，你們要做一點分析，什麼分析呢，開發商購進的土地面積增長中商品房的面積沒有增長，增長的一大堆是租賃性住房和其他住房的面積，這部分面積對我們通常所說的市場的房價不是指商品樓的房價，而是指住宅的房價。它是惡化的，並沒有得到改善。
資料圖
不要簡單看說土地要增長了。銷售面積及銷售增幅都很好。你們是不是覺得14是在下降一個趨勢，21到18，19也是一個下降趨勢？是的。
自我們調控政策出台以後，基本上出現了一個下降趨勢。
說句心裡話20太多了，要是都這麼呼呼的漲誰也受不了。
幸虧我們有個聰明的中央政府，告訴我們不能這麼漲了，得壓著點。現在給各個城市政府下達的任務基本上是按去年10月份的房價，漲幅不得超過百分之二，這是指限的城市，沒限的那些三四線城市，你愛漲多少漲多少、影響也不大。
但是限的城市基本是這樣一個原則，所以控制在百分之二的漲幅左右，漲百分之十四我們大家都要知道一個事情就是去年我們的銷售額接近十二萬億，差一點點，是歷史上最高峰。
銷售面積也是歷史上最高峰，那麼今年我就算，7月份以後每個月下降了兩個點，二七一十四，還剩五個月，每個月平均下降兩個點的話，我們還有百分之四的增長，即使我們還剩百分之零點五的增長，也就告訴你今年是有房地產以來歷史上最好的一年。比去年還好。
去年本身就是大豐收，暴漲，但是今年能保持百分之零點幾的增長，也告訴你是增長，你也不能說他不好了。畢竟是漲的。如果每個月下降不是零點二，那麼漲幅可能還會保留更多一點，因為我們還剩五個月，二五十個點，按面積算還剩四個點，按銷售額算的化還剩六個點。
所以我個人還是有信心認為，今年的房地產市場，仍然是歷史上最好的一年，不管他是怎麼的調控，它還是最好的一年。
資料圖
那麼把它的相關數據做一下對比，從新開工、在建、竣工和房屋銷售。看看那個竣工面積很低很低，而銷售面積很高很高，這中間差是什麼，這中間差就是告訴你現在的蓋的房子基本上都賣完了。你們不要以為在建的房子都是沒賣的房子，我不說沒有還有一部分。從歷史上看，你要把這條紅線和那條綠線你把它全加起來看，也就是說在局部的地區和時間裡頭，紅線是高於綠線的，這是產生和增加庫存的，而剩下的部分實際上告訴你在建的房子已經賣掉了。
那麼我們看看今年的個貸，大家都擔心的是個貸會不會形成風險，我說不會，我當上銀行行長也會這麼說，的個貸沒風險，你們不要聽那些專家們亂評價，說的個貸有多少。
的個貸總量很大，分三類。
資料圖
第一類是一手房，大概只有百分之二十二的佔比，換句話說房子跌了百分之八十和銀行都沒關係。
第二類是二手房，大概百分之四十幾，也就是房價跌了百分之六十和銀行都沒關係，所以銀行計算的時候都是百分之五十的保證。
第三類是有風險的，雖然是以房子抵押信貸的，但是這錢沒有買房子，這錢比如說用於干工業，但是小資本家是用住房作為抵押去的。
很多人不知道這一部分把他計算到個貸裡頭，錯了，它和房地產沒關係。因為它抵押的錢是用於干工業干商業干其他東西了，這一部分佔的比例很大，大概約有五六萬億。這一部分是有風險的，但是它和房地產沒關係。
我們再看看今年的價格。
資料圖
絕對價格和去年同期五月份相比，增長了5.4% 。
我們再看每個城市之間。
資料圖
大家別以為那條藍線是下降趨勢，他是叫增幅下降。增幅下降不代表絕對額下降，你們千萬不要搞錯了，我們所有公布的住房價格數據，都是增幅。增幅下降不表示絕對額下降。如果我前頭增了百分之十，現在增百分之八了，還是增啊，所以不等於絕對額下降。
但這裡可以看出來三線城市反而是持續上升的，為什麼？在我們的計算中我們的房地產銷售實際上按純商品房計算是負增長的，但是為什麼前頭是正增長呢？是因為我們有一個新的政策叫棚改裡頭的貨幣化拆遷。
這個貨幣化拆遷佔了銷售額多少呢？大約佔了百分之二十多。
這部分多少呢？大概開行是六千個億，地方政府再加上幾千個億以後啊他可能還會持續，到下半年這一部分貨幣化拆遷危改的這一部分還會保證我們的銷售額穩定在一個程序上，他還會繼續增加，但它多數是在三四線城市。
資料圖
所以我們看到到位資金減速，這個國房景氣指數是上升的，就是因為銷售問題。這個數據告訴大家，哪個地區增長是最快的。
資料圖
我們看看東北地區是負的百分之十點幾的增長，那麼換句話說如果扣去了東三省是不是我們其他地區的還是正增長呢？因為東三省太差了，叫做投資不過山海關。我們再看看漲幅，商品房銷售面積和商品房銷售價格的漲幅之間差告訴你的就是價格上升。
資料圖
如果後者大於前者，就是價格增長的比例，每個月公布數據的時候我們就可以清楚地知道，房價是在持續上漲而不是在下降的。
那麼我們更重要的一個，就是一手房向二手房轉移的速度在加速，這裡可以看到，各個城市之間二手房交易量是多少呢，大概相當於掛牌量的百分之九十，最高的是九十九。什麼意思呢就是我掛出了二手房就賣掉了，掛出去就賣掉。這個賣的速度是非常快的，而且總量很大。
從北京來說，這個總量已經大於一手房的一倍多。所以在一手房和二手房的交易過程中可以看到，很多人都說把商品房把價格拉高，把貧富差距拉大了。
我告訴你錯了，央改房已購公房都是房改房，這些房改房是佔比例第二的，而房改房都是因為房價上漲發了財的，所以讓那些窮人或者過去沒有發財的人因此而降低了貧富差別的差距。他們不是因此變窮了，而是因此變富了。
這就是城市化發展的過程。這個面積看二手房交易裡頭一百五十以上平米以上的數不是少數，什麼意思呢就是告訴你你真實的需求和剛需改善需求占多數，而絕不是說我們在奢侈性而造成了另外一種情況。
那麼我們還可以看到，這個從價格上來說，低價格的占多數、高價格的佔少數，為什麼低價格的占多數呢？就是還是剛需占多數啊，真實需求占多數啊。那麼我們還可以看看，從按揭的比例上看，真正買二手房的比例很高，就是付款比例很高，為什麼？就是它賣掉了原來的舊房子買了新房子，或者說賣了舊房子買了舊房子但是買大了。因為那個錢不是來自工資，那個錢來自賣房子的錢。
資料圖
因此我們現在的特點特點是逆向調控。人向大城市集中的時候我們地向小城市減，然後造成結果就是好的壓壞的救，我們看看鋼材是不是這樣，鋁材是不是這樣，所有的幾乎都是這樣。所以這就是一個特點，不僅僅是在房地產。
資料圖
那麼我們還可以看到，房地產最危險的就是現金流能不能扛得住，我們希望最好的情況就是低潮買地，高潮賣房子。但是如果你的現金流扛不住你就得在低潮賣房子，高潮的時候去買地，那你就慘了。
資料圖
因此我們希望真正實現市場化，第一個是土地問題，不改變土地政策難以實現長效機制，什麼都是白搭，第二個是如果戶籍制度不改，稅收制度不改變，我們很難實現真正的市場化。
他們舉牌告訴我時間到了，我只好不講了。謝謝
熱門推薦
留言回覆
