深入聊一下房價

地產八卦女說

文 | 通貨朋仗

現在全國的房價都很高了，很多二線城市普遍一兩萬的房價，對於工薪階層來說，買房並不輕鬆。

這種不輕鬆是相對來說的，從宏觀上看，我們國家蓋的房子越來越多，雖然人口不斷地從農村湧入城市，但你還是不得不說，現在買房比過去容易多了。很多剛畢業的大學生，家裡就準備好了錢為他買房，還有很多工作三五年，攢一些工資也能買房。買房年齡都控制在30歲以下。

很多人說，按現在的工資需要不吃不喝工作幾十年才能買得起一套房子，很多人說，房價太高了，快要崩盤了。

在這些人中，很大比例的一部分其實都有房子。只不過他們的房子沒有在京滬深。

當人們追求自己得不到的東西時，就會有失落感，這種失落感發泄出來就是對社會的抱怨。

前段時間，看李曉鵬關於房地產的一些解讀，他的觀點中有一點，既然北京想要降房價，其實非常簡單啊，只要放開土地供應，大量的商品房入市，緩和供需矛盾，房價自然就降下來了。

雖然李曉鵬的很多觀點我都同意，但他對房地產的一些見解我不同意。

首先，一個城市的規模不可能無限擴大，城市規模的擴大會帶來一系列的城市病，超級大城市顯然不如城市群好。而城市的規模就是從土地和人口上做文章。

其次，北京根本沒有想要降房價。原因很容易理解，我們都知道利益集團的危害，之前的滴滴打車不能順利推廣就是受到了計程車利益集團的阻力，回到房子上同理，房價下跌所對應的利益集團是這些持有房產的老百姓。房價下跌勢必會遇到各種各樣的問題，而房價下跌討好到誰了呢？那些沒有買房的剛需？

第三，價格淘汰是最溫和的。從全國來看，過去的京滬深幾乎吸引了各地的人才。一線城市是越發展越好，越好越會吸引人才，這種良性循環所對應的確是二線省城的惡性循環，越吸引不來人才越不好發展，越不發展越沒辦法吸引人才。現在京滬深的房價到達了一定的高位，這恰好是二線城市的機會，很多人從學校畢業后沒有能力在京滬置業，只能選擇去省城，這個時候，就是二線城市的發展機會。

需要說明的是，一旦京滬深的房價下跌，就意味著京滬深的吸引力進一步增強，同樣3萬的房價，我為什麼不留在一線呢？

所以說，只有一線城市房價保持高位，二線城市才會更好地吸引人才。

再來看近幾年北京一直施行的趕人政策。北京的一些低端產業確實正在清理，而且力度特別大。新發地，大紅門批發市場等等都在向河北搬遷，北京四環內的地下室不再允許出租居住，沿街門店拆遷改造等等，這一切做法也說明了政府的態度，就是要把低端產業清理乾淨，北京已經不需要了。

原因也很好理解，一個城市的發展之初，肯定是低端產業遍地開花，過去北京都是工廠，沿街有各種小生意，這可以吸引全國各地的人來北京。等到有了一定的經濟基礎，產業就會逐漸升級，產業升級也是全方位的，不僅僅是指那些互聯網金融行業。各個行業都會有產業升級，比如餐飲業逐漸有了大的連鎖企業，有了中央廚房；娛樂場所也早就淘汰掉了過去的卡拉OK，等等等等。

全方位的產業升級是不可逆的過程。

現如今，北京的經濟體量已經足夠，低端產業對於整個城市發展來說，逐漸會走向利小於弊的狀態。

這就好比一個不斷生長的植物，長到一定程度會發現底部還留了一些小的分叉，這些小分叉對於植物生長的作用已經微乎其微。

這種低端產業通過自然淘汰是很難的事情，而且可能時間會比較漫長。這時候就需要政府出面來把底部的邊角分叉一次性掐除掉，乾淨徹底。

低端產業的清理勢必會為北京疏解人口作出貢獻，毋庸置疑。但這與房價並沒有必然的聯繫。

我們知道，北京現在有2000多萬人，而這2000多萬人並不是都要買房，真正活躍在房產市場里的人口可能就幾十萬。我們可以把這幾十萬人稱為房產市場上的有效人口。

清理低端產業最後的結果確實會使一部分人離開北京，但離開的那些人基本上都是房產市場上的無效人口，對於房價的作用基本為零。

隨著房價的升高，每年留京的大學生人數越來越低。可現實是，過去留京的很多人只是看到了房價還可以承受就留了下來，但並非都要買房，甚至大多數人都不會買房，隨著這幾年房價的進一步上漲，很多人一看房價，知道自己買房徹底沒戲了，直接選擇了其他城市，而留下來的這部分畢業生，買房的比例非常之高。

可以簡單拿數據來解釋一下。過去留京100人中，有10個人要買房，現如今留京的20人中，有15個人要買房。

數據雖然不準確，但留京人口買房人群比例在增加是無可爭辯的事實。

也就是說，離開北京的那些人都是房產市場上的無效人口，即使北京的人口總數下降，只要有效人口不降低，那對於房價是沒有影響的。很多小白領天天抱怨工資低，靠工資怎麼買得起房，這些全都是房產市場上的無效人口。

目前北京的房價正在下跌，原因就是各種限購限貸政策把市場卡得非常死。這種限購政策我是完全贊同的。市場過熱對於大環境並非好事。政府也不希望看到房價上漲過快。同時政府也不希望房價下跌，更不希望房價大幅下跌，房價大幅下跌很容易引發系統風險。

以上從宏觀的供應與需求的兩方面來解釋了一線城市的房價問題。

雖然論證來論證去，結論還是京滬xxx ，但房價長期下跌的可能也並非沒有，我們始終對未來的不確定性懷有敬畏之心。

既然是不確定性，那肯定是無法預測的。從四月份橫空出世的雄安新區就能體會到，有些東西不在基本的分析範圍內。

既然有了雄安新區，那我們就要聊聊新區的影響。很多人認為雄安新區的出現會抑制北京的房價上漲，原因類似北京的非首都功能遷出、人口分散、財富轉移等等。

雄安新區對於北京的影響其實一句話就可以說清楚：看一下上海和深圳。

上海和深圳及其周邊城市組成了城市群，每個地方都比較富裕，而北京周邊除了一個不爭氣的天津外，就沒有其它城市拿得出手，河北普遍貧窮。

雄安新區的目的不僅僅是其本身，還在於它對周邊的帶動，可以想見，未來北京、天津、雄安及周邊的一些小城市會組成一個大的城市群，類似上海和深圳都市圈。

我們都知道上海和深圳的房價在什麼水平，所以未來北京的房價根本不會受到雄安新區的影響。如果說有影響那也只能是促進作用。城市圈會吸引更多的人人口，而不僅僅是北京這2000多萬人的簡單轉移，而北京又是中心城市，未來會有更多的富人湧入，所以……

最後再聊一下房價的基礎，實體經濟。現在處於去產能階段，會有很多工廠倒閉，會有很多人失去工作，這可以從很多媒體報道中看到，事實也確實如此。前段時間回家跟一些做實體的朋友聊了聊，基本能得出一點結論，即現在處於產業升級階段，跟不上的基本就要被淘汰掉了。

舉個簡單例子，我的一個朋友做食品加工，他們的企業最核心的東西就是那條生產線。每次出來新的生產線，效率就會提升一大截，生產線不更新就意味著低效率、用人多，在行業競爭中的劣勢很快就體現出來。

工業拼的就是效率，核心就是機器。同樣一個食品，口味上的差別是不大的，全國一百家工廠生產的同一產品，放在超市裡吃不出什麼差別。所謂的工匠精神在工業面前就是扯淡。

羅永浩就是受了日本工匠精神的毒害才導致目前的鎚子科技半死不活。既然日本工匠精神好，那目前看日本的企業根本爭不過的很多私企。日本的經濟更是一塌糊塗。

從產業不斷升級的角度說，很多企業跟不上時代要遭到淘汰是難免的，這種雖然會有短期的陣痛，但對經濟體的傷害不大。

對實體經濟的擔心出現在國家這幾年施行的環保政策。

環保本身是沒有問題的，北京搞環保更是沒有問題，但問題出現在環境問題不受地域限制。也就是說北京需要藍天白雲，那麼河北、山東、河南、山西等等周邊省市全部要搞環保。

環保的潛台詞就是提高生產成本。由於地區發展的差異，很多地方的環保政策對於實體經濟非常不利。

從目前領導的態度看，幾年內想要放鬆這種環保管制基本上不可能。而且，環保這個問題麻煩就麻煩在他跟福利政策有點像，一旦你搞了環保，再停下來就會有各種阻力。

環保是對於實體經濟唯一的擔心，勞動合同法的影響沒那麼誇張，現在企業的應對策略還是很多。

對實體經濟更有利的地方在於供給側改革。像雄安新區、一帶一路等，擺明了是要大修基建拉動經濟，這種對於經濟的拉動刺激是沒有問題的，而且可以持續。原因就是的體量大，人口多，城市化進程跟發達國家比遠遠落後。種種跡象表明，新的一輪經濟增長應該馬上就要啟動了，未來幾年應該又是賺錢的好機會。

從實體經濟看房價，擔心並不在一線及強二線城市，擔心在於房價過高的二線及三四線城市。沒有經濟的支撐，高房價很容易滑落。

最後結語。

你不得不承認這個時代的偉大，物質極大豐富，人們的生活水平前所未見，而且這個狀態還將持續。在時間的前後對比下，當代人與過去的人應該是極為幸福的，現在最差的居住條件也要比過去好很多倍。雖然輿論上都在說房價太高的問題，但買房對於人們來說門檻越來越低，人們的選擇越來越多，過去很難想象一個普通家庭中會有多套房產。

房子作為很重要的一種不動產，居住功能當然重要，但是你也不得不去考慮它投資價值，它的增值就依託於時代的不斷進步。京滬深的房子越來越貴，被迫離開京滬買房的人對於城市的選擇至關重要，最直接的參考就是那個城市的經濟活力，經濟活力好的地方房價都不會出現大的問題。但房價高的城市不一定經濟形勢好，所以出問題的概率會比較大，相信大家一定會有自己的判斷。

趁我還在，關注下吧，說不準哪天就沒了。

↓↓↓