未來房價漲跌的關鍵，我們可能都想錯了

摘要：房地產投資增速回落，但依舊罕見高過同期固投增速，既是慣性，也是開發商投資熱情

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撰文|張銀銀

最近2、3個月，槓桿遊戲去全國各地出差，發現各大城市的二手房中介，生意似乎都冷清了不少。張銀銀好幾個城市的中介朋友，也都向我抱怨過，生意不好做。

也有極個別城市例外，譬如重慶、成都，不過最近朋友告訴我，重慶中介的好日子也基本結束。

和中介的冷清不同，張銀銀路過的所有城市新房工地，都一派熱火朝天的景象。我曾把這個問題拋給過二手房中介和開發商朋友，得到的回答眾說紛紜。

有朋友是這麼說的，不管未來還漲不漲，這一浪下來，房價底線已經築高，節奏得當、歷史土地儲備多的企業，完全有資格享受價格紅利。2014年之前拿的地，2015年的房價都略有賺，您說現在的價格有沒有賺？

除非，真的暴跌。而暴跌，恐怕是各方都會努力避免的。槓桿遊戲不得不感嘆，槓桿遊戲始終還是時間的遊戲啊！進場、布局早，剩下的就是紅利。

6月14日，5月主要經濟數據發布。其中，房地產投資增速略有放緩，但依舊維持歷史高位。看來，張銀銀在各大城市看到的開發商投資熱情一點不假，上述朋友的解釋，從統計局官方數據角度看，也極具說服力。

1、房地產投資增速，繼1-4月後，依舊罕見高過同期固投增速

根據統計局發布的最新數據，2017年1-5月，全國房地產開發投資37595億元，同比名義增長8.8%，增速比1-4月份回落0.5個百分點。但，注意，這比2016年同期還是加快了1.8個百分點

而全國固定資產投資（不含農戶），1-5月，為203718億元，同比增長8.6%，增速比1-4月份回落0.3個百分點。

都有回落，但房地產投資增速，依舊高過同期固投增速——延續了1-4月的情況。而在2014年1月-2017年3月之前，房地產投資累計增速，從未高過同期固投增速。

就此，槓桿遊戲認真查閱過統計局歷史數據。2014年1-2月，固投增速為17.9%。同期，房地產投資增速19.3%的記錄，超過固投增速1.4個點。

此後，在房地產低潮的2015年，房地產投資增速，甚至動輒比固投增速低9個點。比如2015年12月，當年固投增速累計增速10%，而房地產投資增速僅1%。

當時地產投資增速之低的情形，不可謂不震驚。也側面證明當時開發商的信心之脆弱，所以，也才有了2015下半年的一系列降息降准、去庫存動作。

而今，一二線城市調控力度可謂史無前例，但地產開發商投資熱情依舊如此之高，實在是一件很有意思的事情。或許，也再次印證文初開發商朋友的話。

2、房地產投資增速，迄今比2015年2月-2016年任何時候都高！

槓桿遊戲認真查閱記錄發現，2015年1-2月份，全國房地產開發投資8786億元，同比名義增長10.4%，增速比去年全年回落0.1個百分點。此後直到2016年12月，房地產開發投資同期累計增速，始終沒有超過8.5%。

上文所述，2017年1-5月，房地產開發投資同比名義增長8.8%，在此之前的1-4月為9.3%的增速，創下26個月以來的最高紀錄。

圖1.2015年2月-2017年4月房地產開放投資增速 數據來源|統計局，製圖|槓桿遊戲·張銀銀

即便2017年1-5月相對1-4月有所回落，但如圖，依舊是最近兩年多的高位，比2015年2月-2016年任何時候都高，處於最近20多個月以來第四高位。

值得注意的是，2017年以來的較快增速，不是偶然，而是2016年以來，房地產投資不斷爬坡的結果。2016全年下來，房地產投資增速逐步回升到6.9%。

有理由相信，如果房價不出現明顯回落，地產銷售不大滑坡，較高的房地產開發增速有望持續，雖然較2017年初或有下滑。

譬如，槓桿遊戲注意到，2017年1-5月，住宅投資增速雖然回落0.6個百分點，但總額高達25423億元，穩定在增長10.0%這樣的高位。

投資慣性是一方面，對前景的預期也是肯定的。

所以，隨著房地產銷售增速的進一步下滑，房地產投資增速，雖然今年以來也首次出現回落走勢，但目前至少還沒有過明顯的信心臨界點。那麼，臨界點在哪？

看上圖1或許能找到答案。就是是否出現連續幾個月的拉墜，如2015年，投資增速跌落谷底。同時，新開工、拿地意願嚴重下滑，庫存再次積壓。

目前來看，這幾個情況如果沒有其他變數，不太可能發生。

3、去庫存效果極好，開發商到位資金至今還有保障

從銷售表象看，2017年1-5月，商品房銷售面積和銷售額增速繼續回落。1-5月，商品房銷售面積54820萬平方米，同比增長14.3%，增速比1-4月回落1.4個百分點。

其中，住宅銷售面積增長11.9%，辦公樓銷售面積增長38.3%，商業營業用房銷售面積增長29.6%。

商品房銷售額43632億元，增長18.6%，增速回落1.5個百分點。其中，住宅銷售額增長15.3%，辦公樓銷售額增長37.4%，商業營業用房銷售額增長39.0%。

但是庫存確實是進一步在減少。2017年4月末時，全國商品房待售面積67469萬平米。2016年同期為，72690萬平米。一年時間，減少了5221萬平米。

而截至2017年5月末，商品房待售面積為66018萬平米，同比減少8.5%。住宅待售36475萬平米，下降17.8%。4月末時，住宅待售為37782萬平米，同比下降16.2%。而2016年同期為45089萬平米。

可見，住宅去庫效果進一步顯現，速度越發加快。

除了住宅，辦公樓待售面積也減少50萬平方米，商業營業用房待售面積減少89萬平方米。雖然和5月末依舊高達3706萬平米的辦公樓、15921萬平米的商業營業用房待售面積比不夠顯著，好歹是真實去了庫存。

另外，槓桿遊戲特別想強調一個判斷，開發商到位資金迄今為止還比較充裕。開發商彈藥夠不夠，是房價是否穩定的重要參數。

從到位資金看，2017年1-5月，房地產開發企業到位資金58989億元，同比增長9.9%，增速比1-4月份回落1.5個百分點。但其中值得注意的是，國內貸款到位10497億元，增長17.3%，比1-4月時增速還快了0.3個百分點。

這說明，銀行對開發商的態度尚未真的大轉彎。

不過，開發商資金來源中的定金及預收款、個人按揭貸款增速都有不同程度回落，說明限購、限貸等調控舉措，確實還是起了效果。

在這樣的情況下，開發商到位資金還能維持較快增速，特別是房地產投資增速，依舊處於近20多個月來的第四高位，不得不佩服房地產的勢能。

還有很多指標，槓桿遊戲沒有一一分析，但上述解讀剖析或已說明，對於房地產，各方大愛依舊。如果沒有其他因素，大跌確實不敢奢望。到底有沒有黑天鵝？

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