新租房時代（上）：資本搶灘五萬億租房市場

編者按：本文轉自騰訊財經《稜鏡》，作者：孫春芳。

也許是以前在美國華爾街混過的緣故，王戈宏渾身透著一股精明勁兒。

正是這股精明勁，讓他對長租公寓這個行業的賬算得特別清：「如果是二房東模式，也就是公司自己長租下物業再零散租給客戶的模式，加上拿房成本、營運成本、各種稅費，再加上攤銷、折舊，一個長租公寓需要5到7年才能實現現金流平衡。這還是出租率高的核心地段公寓，如果是空置率高的公寓，成本回收期更長。」

王戈宏是新派公寓創始人和CEO，也是國內較早進入這個行業的人。

對於這個行業，他沒有護犢子，也沒有王婆賣瓜，而是直指這個行業的真相：「很多人說長租公寓這個行業利潤微薄，只有2-3%的利潤率，完全是胡扯。這個行業根本就沒有利潤，大部分是虧損的。」

近期，中央和地方政府接連出台鼓勵租房的文件，租賃行業似乎要憑這股好風，直上青天。

不過，包括王戈宏在內的行業人士深知，長租公寓這隻「豬」，早在行業東風來臨之前，就已經跑了很久。由於行業本身有著不可承受之重，即便風口來了，「豬」想飛起來也並非易事。

按照華菁證券的估算，十年之後，租賃市場規模將達5萬億元。

除卻個人房東之後，打算分享這個大蛋糕的機構運營商，目前有如下幾個派系：以華住城家、鉑濤窩趣為代表的酒店系，以萬科鉑寓、招商蛇口壹棧為代表的開發商系，以我愛我家相寓、鏈家自如為代表的中介，以及以魔方公寓、新派公寓為代表的創業公司。

按照面對的客戶群，長租公寓可分為如下幾檔：月租金500-1000元的藍領公寓、1000-2000元的小白領公寓、2000-4000元的白領公寓、4000-8000元的高級白領公寓、8000-15000元的金領公寓和15000元以上的高管、涉外公寓。

按獲取房源的方式，長租公寓可分為整體拿下一棟樓或其中一層、數層的集中式承租和分散拿下個人房源的分散式承租。

王戈宏進入長租公寓行業的時間較早，眼見不斷有人跳進這個坑裡。

一開始是鏈家的人找他談合作，後來萬科也來找他談合作，但最後都不了了之，「因為他們看了我的項目之後，發現這玩意太簡單了，不就是拿個樓把它租出去做個二房東嘛。」

而今，在市場稍有地位的中介、酒店，以及地產行業中60%以上的開發商，均進入長租公寓行業。

「大家都進來玩，這是好事，說明行業有『錢途』。」王戈宏話風一轉，「眾大佬紛紛進來，說明行業的洗牌要開始了。」

洗牌並不是量大者勝，王戈宏認為長租公寓是個精細活，受地域、區位、人群各種因素影響，市場細分化了，各種體量、類別的參與者都有機會，也各有自己的獨特優勢。

財大氣粗的開發商在土地、物業和融資上獨佔鰲頭；無孔不入的中介在獲客、零散拿房上優勢明顯；輕巧靈活的創業公司在運營、服務上頗有口碑……

「賠本賺吆喝」的買賣

在長租公寓市場單獨掘進的各個派系，步履維艱。

這個行業飽受利潤太低甚至無利可言之苦：一是資產價格高企導致租金回報率長期較低，使得長租公寓拿房成本高，並且企業很難在起步階段自持物業；二是過低的資產收益率和高企的融資成本，很大程度上限制了企業加槓桿快速做大的可能性。

「做長租公寓，如果你好好做手頭的兩三個項目，經營得道的話，幾年之後是能夠掙錢的，但一旦攤子鋪開，鋪得太大，虧損無疑。」王戈宏這麼說的原因很簡單——長租公寓的成本中，拿房成本佔到大頭，營運成本只佔小頭。

簡言之，攤子鋪開之後，營運成本可以攤薄，但拿房成本不會降低，多鋪一個攤子就多出一份拿房的錢，這個成本不會減少，只會增多。

由於拿樓成本極高，因此大規模擴張很考驗入局者的資金實力。

隨著行業虛火燃起，各大軍團殺入，長租公寓出現類似房企拿地一樣的「樓王」。「核心城市核心地段可供出租的物業就那麼幾個，開發商想拿，中介也想拿，拿了大風投的創業公司也想拿，這拿房成本能不漲嗎？」王戈宏說，擴張要虧本，不擴張又可能在新一輪的行業競爭中出局，「兩難。」

對於開發商和大中介而言，這種虧本買賣做得下去，因為他們的業務多元化，可以拿別的部門的盈利來彌補長租公寓的虧損。

對於小本經營的創業公司而言，最好的辦法是拿別人的錢來擴張。融資，由此成為長租公寓市場中的創業公司的命脈。

除找PE、VC投資之外，各家創業公司八仙過海，各顯神通。

2017年1月10日，魔方公寓ABS設立，募集資金總額35億元，系國內首單長租公寓ABS。2017年1月24日，魔方公寓聯合中航信託成立藍山資產，該資金用於在北上廣深等一線城市，擇機逐步大量購入性價比高的存量資產及不良資產，改造為長期自持的中高端長租公寓。2016年3月，YOU+國際青年社區與P2P公司懶投資達成合作，以房屋租約產生的現金流為標的，將其變成若干個固定收益產品，在懶投資官網上投放產品。

王戈宏的新派公寓則與賽富成立「賽富不動產基金」，低價買下北京CBD整棟森德大廈，改造成新派公寓CBD店。此後，賽富不動產基金將新派公寓CBD店分拆份額，以基金方式發行給32名LP投資人。

除此之外，創業公司嘗試跟銀行合作，租戶每月連本帶息將租金交給銀行，銀行則一次性將全年租金打給長租公寓公司。

租賃行業的金融創新，無非是兩個門道，一是將未來的收益提前收回來，二是把此前的成本轉嫁給別人。

另外，租房市場還將出現的一個新生事物——房企競拍土地時被要求自持的物業。這對開發商來說資金壓力巨大。比如，2016年底，萬科在北京市海淀區西北旺拿下兩宗地，全被要求100%自持物業。目前這種案例在北京的其他地段和全國的其他城市開始蔓延。

王戈宏又有了新的生意——一些開發商想找他合作運營這些自持物業。

開發商的訴求是這樣的：「比如這塊地開發成租賃物業之後，新派公寓幫它運營，一年能賺2.5億元的租金，做到5%的租金回報率。

之後，開發商找金融機構溝通，希望將這個樓賣給金融機構，同時承諾上述租金回報率。金融機構給予這個樓50億元的估值。金融機構自己出25億元，另外25億元，由金融機構設計成資產證券化產品，賣給投資人。

最終，金融機構返還50億元給開發商，開發商套現成功。」

收入上不去房租咋上去

雖說長租公寓行業目前還處於虧損階段，但各家機構之所以蜂擁而上，肯定是看到了它的前景。問題是，這個行業何時才能迎來曙光?

對此，鏈家研究院院長楊現領的判斷是在十年以上。鏈家同樣是長租公寓的先行者，旗下長租公寓——自如，擁有7000多名員工，管理著50萬間房子。

楊現領的判斷基於四個條件——第一，該城市有持續的人口凈流入，且凈流入人口以年輕人為主；第二，服務業佔比超過50%且持續上升。因為在製造業佔主導產業的地方，這些流動人口、新市民，居住的主要方式是在工廠裡面，不需要租房；第三，房價收入比偏高，這使得居民很難在短期內進入購房市場，進入交易市場，所以需要在租賃市場停留更長的時間；第四，租金有上漲空間，而且當前的租金水平絕對值不要太高。

與買房不同，租房對地段有著更苛刻的要求。

在楊現領看來，目前僅一線城市和部分熱點二線城市可滿足上述四個條件。即使是在這些城市，租賃市場同樣很難爆髮式增長，這其中另一個內在因素是，租金的漲幅剛性地受制於收入的漲幅，收入漲幅是既定的，那麼租金漲幅就是既定的。

楊現領舉例說：「在北京工作的年輕人，月收入水平一般1萬左右，那麼他能夠接受租金上限就是30%，即月租金3000塊錢，3000塊錢是收入剛性約束條件。在北京，3000塊錢能租一個不錯的單間，所以市場需求目前以單間為主。再觀察2017年上海市場，我們發現，一些高端公寓出現大面積空置，原因就是客單價太高，月租金超過5000塊錢。」

房屋租賃市場不僅受制於居民收入水平，還受制於城市地段。

楊現領稱，大城市二、三環租金的溢價明顯高於六環租金的溢價。租金會隨著通行條件和配套條件，呈現出比較明顯的租金梯度。

「很多開發商之所以要搞租賃，是因為它的房子賣不出去，這些庫存一般是在比較偏遠的地方。這是一個悖論：越是偏遠的地方，房子越租不出去，租金越上不去。」王戈宏表示，相對買房，租房對地段有著更苛刻的要求。

正是如此，楊現領判斷未來新增房源占整個租賃市場的比重不會超過20%，因為一線城市核心地段已經無地可供，新增加的土地供給集中在偏遠地區，而這些地方的租賃市場需求並不強勁。

「所以說，房屋租賃還是個草根行業，需要時間培育。」楊現領如是總結。