「違約」了，買房定金能拿回來嗎？

等了一個多月，北京受「3·17新政」影響的購房者終於等來了一個好消息：

北京住建委等三部門明確，因「3·17新政」影響導致商品住房交易無法進行的，法院依據雙方舉證判定解除合同，不承擔違約責任。

三部門還明確說明，對房屋買賣合同約定以按揭貸款方式付款，且買受人能夠舉證其確因調控政策出台導致首付款比例提高、無法支付首付款項，因而無履約能力的，其以不可歸責於雙方當事人的事由為由請求解除合同，並要求出賣人返還收受的購房款或者定金的，法院可以支持。

也就是說已經繳納定金的購房者，因「3·17新政」無法交足首付而提出退回定金的要求，不算是違約，可以得到法院的支持。

一個月前，被稱為北京「史上最嚴」的樓市「3·17新政」出台，不少購房者因為首付款提高導致購房能力下降無法履約，引發了北京房地產市場一大波「解約、違約潮」。

當其時最大的問題就是，解約后已交的定金、中介費怎麼辦？

買方終其一生好不容易湊了點首付，因為政策變動而提出解約，自然不願意賠償違約金；

賣方花了那麼多時間與買方對接，是否願意把定金送還也不好說；

至於中介，本來就是給雙方提供服務收取傭金的，如今服務做了，中介費要是就這樣打水漂的話也不爽。

收了錢的賣方和中介自然不用操心，但這事就讓買方糟心了一個多月。

其實最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規定：

出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

而政策變動則屬於「因不可規則與當事人雙方的事由」。

那麼被迫棄房而導致的違約，到底應該由誰來承擔責任呢？昨天北京住建委等三部門就給出了上文開頭的說法，計劃落實保護買家利益。

但法院要依據雙方舉證判定才能解除合同，所以大家要小心購房合同上「如果遇到不可抗力，導致合同無法執行的話，由買賣雙方協商解決」等概念模糊的條款，最好寫清楚什麼是「不可抗力」，「雙方協商」這類事後還要爭執一番的詞也要改成遵守什麼原則、法規等。

可以的話，最好把房產政策變動列為不可抗力，並專門在合同里列出。

另外，此次三部門的會議並未提到受「3·17新政」影響違約后中介費如何返還的問題，一般中介費佔購房總價的2%左右，買房不成賠了中介費對於購房者來說也是一件不愉快的事。

所以大家在買房前最好都跟中介書面合同寫清楚各種情況下中介費如何處理，一般大型連鎖中介機構會遵守交易達成才收中介費的原則，退費也是比較人性化的，但事先寫清楚合同也是有必要的，所有注意事項（如遇到不可抗力，中介費該如何處理）最好雙方白紙黑字寫清楚，以防「口說無憑」。