2017中國樓市何去何從？

泡沫的提法反映了目前政府對房價，尤其是對一二線城市房價的擔憂。不過，政府的態度也非常明確，面對房價增長，不是打壓，而是穩定，要做到平穩健康發展

「房子是用來『住』的，不是用來『炒』的。」2016年底中央經濟工作會議將房地產排在了2017年工作重點的第4條，這也是繼2015年之後第二次把房地產列入工作重點，並且改變了之前「去庫存」的提法，給出了這樣的最新定位。怎麼理解這句話，在我看來，這就是在強調房地產的居住屬性，限制投資投機需求。

從「炒」到「住」新定位

房產本身與生俱來地具有居住和投資兩種屬性，通常對於消費品來說，如果價格越高，需求會下降，但對房產來說，如果人們預計未來房價還會漲，收益率會上升的話，它的投資屬性便會凸顯，對它的投資需求也會增長。這也是消費品和投資品兩種屬性的區別。

這次中央經濟工作會議重點強調了房地產的居住屬性，但這並不意味著可以完全消除它的投資屬性，除非一輩子租房不買房，看重的只是房產的居住屬性，一旦人們擁有了房產，享受消費服務的同時，也就自動具備了享受價值分成的好處。

這次房地產調控的目標是既要抑制房地產泡沫，又要防止出現大起大落。泡沫的提法反映了目前政府對房價，尤其是對一二線城市房價的擔憂。不過，政府的態度也非常明確，面對房價增長，不是打壓，而是穩定，要做到平穩健康發展。

假設成功了，對於宏觀經濟又意味著什麼呢？我認為，首先一點便是收益率下降，這意味著房地產投資的下降，從投入產出上來看，房地產業和其他相關行業的聯繫非常大，這種投資的下降會帶來一系列的連鎖反應，從而給經濟帶來負面的影響；不過，對於消費來說，房價增值下降會帶來一系列財富效應，財富從投資者向自住者轉移，如果消費邊際傾向有差別的話，對消費可能會有正向的促進作用。

五大手段破困局

此次中央經濟工作會議還提出了房地產調控的5種手段，即金融、土地、財稅、投資、立法。從金融手段看，貨幣政策既不是緊也不是松，而是穩健的貨幣政策、中性的貨幣政策。具體看信貸手段的話，對於微觀的購房者要支持合理的居住購房需求，但要嚴格控制信貸流向投資性購房。這也就意味著，2017年差別化的房貸政策將繼續維持，限購的調控手段可能普遍化，尤其是在房價上漲過快的二線城市。

這次中央經濟工作會議明確提出了房地產調控的土地手段，我認為可以將其簡單歸納為短期手段和長期手段兩種。短期手段是落實人地掛鉤，根據人口流動情況分配建設用地指標。至於這項政策能否真正落實，關鍵還是要落實地方政府的主體責任，房價上漲壓力大的城市需要合理增加土地供應，提高住宅用地，盤活城市閑置和低效的土地。但是，從長期看，僅靠這些手段還遠遠不夠，人口仍在向大城市流入，而大城市的土地面積卻是有限的，因此，對於特大城市而言，就需要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市的發展。由此，我們也可以預期，在2017年，一線城市和部分二線城市的土地供給會增加，地價的增速會放緩。

在財稅方面，對於人們比較關注的房產稅的問題，此次會議並未提及。目前房地產稅收主要集中在交易環節，而不是保有環節。在我看來，鑒於目前宏觀穩定的目標，房產稅短期內將很難出台。不過，會議中提到了要落實推動中央與地方財政事權和支出責任劃分改革，健全地方稅體系，由此可以預期，2017年地方政府收入份額會增加，從而有助於減少發展緩慢的地區對土地財政的依賴。

繼續推進三四線城市去庫存，仍是房地產調控的主題之一。雖然中央經濟工作會議沒有將投資手段單列出來，但再次強調了要堅持分類調控，因城因地施策，著重解決三四線城市地產庫存過多的問題。具體手段，提出了三點：一是將去地產庫存與促進人口城市化相結合；二是提高三四線城市和特大城市的互聯互通；三是提高三四線城市公共服務水平，增強對農業人口的吸引力。如果我們能夠真正做到合理分配目前的一些公共資源的話，便可以解決三四線人口凈流出問題的同時，降低人口流動成本，減緩三四線人口下降的壓力。

另外，中央經濟工作會議還提出要加快租賃市場立法和住房市場監管，規範開發、銷售和中介行為。這一提法的背景是，相對其他國家來說，住房擁有率很高，同時城市空置率也很高。這很大程度上與租房市場不夠完善有很大關係。如果這一手段能夠得以落實，那麼將有助於提高租房市場效率，減少交易費用，降低租房成本，減少城市房屋空置率，減緩資源錯配帶來的不良後果。

保值增值 買房依然是上選

可能有人會問，不能炒房，難道能炒股票嗎？我的回答是，比較而言，房產，尤其是一二線城市的房產，還是一個不錯的投資品。數據顯示，2004-2016年A股年化收益率為6%，而全國一二三線城市2013-2016年間房產投資收益率分別為16%、6%、0%，雖然整個房地產市場呈現冰火兩重天的局面，三四線城市庫存較多，房價基本不漲，但一二線城市買房投資的收益還是高於炒股。

此外，關於為什麼要買房，還有一個原因，在目前的情況下，房產除了「住」和「炒」外，還具有價值儲藏的功能。一方面利率資金回報率通常低於經濟增長率，另一方面居民缺乏足夠的投資機會，實體經濟增長乏力，股市投資風險較大，並且由於資本管制等制度因素，也沒有太多投資海外市場的機會，因此，對於很多家庭，尤其是中產階層，這時房產便成為家庭儲藏價值的手段，既不是「住」也不是「炒」。這一點短期內很難改變。

關於目前的房價，從成因角度分析，主要與的土地制度相關，憲法第十條明確規定了城市土地國有，農村土地歸集體所有。一定程度上，在房地產市場化以來，所有現象都多多少少與這一條有些關係。房價的主要構成之一就是地價。如今地價高到僅2014年全年全國土地出讓收入達4.3萬億，超過地方政府預算收入的一半，按照人均2300元的生活標準，足夠支付7000萬貧困人口30年的基本生活費用。

當然，高房價成因還包括需求端的因素。快速的經濟增長帶動了收入的上升，同時城鎮化水平的提高帶來了需求的上漲。除此之外，還有缺乏投資機會以及婚姻傳統和性別比例失衡等等原因。

至於未來房價的走勢，我想還是需要提醒人們警惕房價下跌風險，世上不存在只漲不跌的商品，美國、日本、香港等發達國家和地區都經歷過房價的暴跌，沒有理由相信內地會是一個特例。原因在於，長期來看，潛在的GDP增速會放緩，收入增長放緩；人口結構逐漸老齡化；微觀層面上居民和企業的槓桿率都在上升，尤以企業為重；加之海外投資機會增加，未來利率也可能上漲，尤其美聯儲加息已經開始影響國內的資本市場。

政府的調控措施，長期來看，一是要保證良好的投資環境，二是促進公共資源的合理配置，緩解大城市的流動人口壓力。短期來看，價格調控會比數量調控更有效，也就是房產稅以及對三四線購房者的補貼，效果將比「限購、限貸」等數量上的調控手段更好。由於世界市場利率走低，利率也將持續走低一定時間，經濟低迷之際資金從實業撤出進入地產，房地產仍是價值儲存和增值的上好選擇之一。在「麵粉」價格上漲的時候，「麵包」價格也不可能會跌。