10億元接盤綠地物業，雅居樂轉型前路漫漫

小Q導讀：重金投入多元化業務轉型，拿下綠地物業只是開始。

文／克而瑞研究中心 沈曉玲、朱偉

2017年7月，綠地集團發布公告，宣布將其全資子公司上海綠地物業服務有限公司 100%股權轉讓給雅居樂，交易對價為10億元。同時在2018-2022年中，確保雅居樂每年自綠地開發的物業中獲得 700 萬平方米物業服務面積，還有300萬方的物業服務面積的優先獲得權。

上海綠地的417萬方的物管面積加上每年最多1000萬方的贈送面積，雅居樂相當於用10億元的代價拿到綠地5417萬方的物管面積。今年雅居樂在土地市場上非常保守，但在其多元化業務上卻捨得投入重金，可以看出企業對於房企間的規模競爭或有不同看法。

銷售增長不盡人意，土儲結構有待改善

雅居樂近幾年的銷售增長一直不急不緩，但在房企規模紛爭的年代，其行業地位不免走向下坡。由2012年的第17名滑落至2017上半年的25名。銷售額12-16年複合增長率為13%，低於2012年前20名房企的均值。經歷連續四年未達成銷售目標的窘境，2016年雅居樂終於揚眉吐氣，業績同比增長22%突破500億。但企業17年的目標僅定為600億，僅需實現14%的增長即可，可算是非常保守。

從雅居樂今年的拿地表現來看，上半年企業僅在土地市場上投入約62億元，拿地銷售比為0.15，遠低於同規模房企，如17年上半年排名在雅居樂之後的遠洋、榮盛，上半年拿地金額紛紛超過百億，均要高於雅居樂。企業截至16年底的土儲為3260萬方，但僅在海南及雲南即有約1288萬方的土地，佔到企業土儲的40%。

一般旅遊地產項目在市場上行期非常容易去化，而且因其地價格低廉還能帶來豐厚的利潤。但相比於一般地產項目其銷售周期並不穩定，看天吃飯情況顯著，如14、15年旅遊地產市場遇冷，企業銷售表現吃力，均未達到當年的銷售目標。因此企業要實現穩定增長，還需積極拿地，去改善其土儲結構。

物管經營保質保量，面積高速增長

雅居樂在物業管理板塊今年卻投入頗多，並且在今年雅居樂也透露了其物管正在籌備港股上市的消息。從其物業板塊的基本情況來看，16年雅居樂物管為集團營收貢獻了10.69億元，較15年同比增長31%。同時物業管理的面積達到5756萬平方米，較15年的4779萬平方米上漲20.4%，收入增速高於管理面積的增速，說明雅居樂的物業正在有質量的良性發展。

與其他房企的物業公司相比，雅居樂的物管規模並不算大，但經營效率卻相當可觀。如其物管面積雖然不如萬科和綠城，但營業收入卻有不小規模。按照各家物業的營業收入與其管理面積比來看，雅居樂處於中上水平，遠高於萬科和旭輝，僅次於綠城。

而在完成此次併購后，雅居樂的物管面積將達到約6500萬方，加上綠地每年交付的1000萬方的物管面積，可以保證五年後其物業管理面積輕鬆上億方，再考慮到雅居樂業績會上提到的未來每年銷售額至少20%左右的增速，五年之後其物管面積完全可達到2億方以上，年複合增長約為23%。屆時將成為其收入結構的重要組成部分。

輸出平台加速擴張，服務注重特色

從雅居樂物業的發展模式來看，主要有兩方面特色：

一是雅居樂物管的互聯網特性，有利於提升管理效率並向外擴張。目前雅居樂現已完成六大終端服務產品的開發及運營，按照操作對象分為三類：有物業增值服務商家的雅商家App、以業主為操作端的雅生活APP、還有雅居樂物業管控中心的雅助手、小雅服務站等APP。在業主及商家端去繁就簡分別各布置一個操作軟體，在自家的管理埠布置四個，在提升管理效率的同時，也使得業主生活更加便利。而企業應該考慮到開發和維護這些物業APP，網路管理系統也需要較多的投入，因此在今年3月，雅居樂推出了雅生活聯盟，向外輸出雅居樂物業系統和服務，提升APP運營效率，同時也能夠進行擴張。

二是雅居樂物管也涉足旅遊地產項目，在這方面較同行有先天優勢。依靠旅遊地產發家的雅居樂在海南、雲南等地布局有大量的旅遊地產項目，為其旅遊地產物管提供了天然平台，物管公司在海南清水灣及雲南原鄉的旅遊大盤上積累了大量經驗，向外輸出管理時顯得更有競爭優勢。

住宅業務擴張保守，多元化轉型有待時日

總的來看，在地產開發市場上，雅居樂顯的愈加保守，企業對於開展多元化業務興趣漸濃。在今年五月，雅企業在廣州大劇院舉行了新的品牌發布會，對其品牌理念和品牌標誌做了重新更換，重申其多元業務對企業發展的重要性，轉型動作不斷。

目前除物業管理之外，雅居樂在環保、教育、建築方面正在加速布局。2016年雅居樂投資在環保業務上約20億，截至16年底已收購10家以上環保公司，教育方面目前已運營57所學校，與劍橋國際考試等知名機構保持合作，同時在17年正式進入代建行業。

關於其多元業務，雅居樂雄心勃勃，提出了多元業務分拆上市，未來營收占集團一半的目標。但從企業當前的業績結構來看，並不現實，根據雅居樂16年財報來看，住宅業務營收佔到了集團的95.87%，真正做到多元化並不能一蹴而就，要三到五年即完成轉型，雅居樂仍然征途漫漫。

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