對於「沒地了」的深圳，在地鐵上蓋房子是最佳出路么？

文/楊建華

深圳已經沒有地了。在這座正在清退建設用地的城市裡，要維持甚至改善城市的運行效率，提高城市居民的生活質量，到底有什麼法門？在7月27日的深圳城市大數據活躍報告發布會現場，深圳捷運萬科投資發展有限公司董事長楊建華在題為《軌道支撐下站城一體化的探索實踐》的演講中回答了這個問題。

15年1000公里，深圳為什麼拚命修捷運？

作為改革開放的最前沿陣地，在2004年以前，深圳一直只有一條孤零零的廣深鐵路。而去年發布的最新高鐵鐵路發展規劃的八橫八縱中，將有4條要連通深圳。從2008年起，深圳已經從過去的「大城小站」一躍成為全國性鐵路綜合交通樞紐。

和深圳的高鐵事業一起瘋狂生長的，還有深圳市內的捷運事業和城市建設用地。

楊建華展示了一張深圳建設用地的發展圖。從1990年至2012年，建設用地（圖中紅色部分）就從139平方公里瘋狂生長到了942平方公里。「深圳建設已經沒有地了。」他說。

然而，土地擴張的浪潮恐怕也要到此為止了。《深圳市土地利用總體規劃（2006-2020年）》中明確規定，到2020年，深圳建設用地總規模要控制在976平方公里以內，約佔到市域面積的一半。依照規定，5年前的可開發用地面積只剩下34平方公里，這就意味著，城市的土地清退開始了。

要清退土地，又不能阻礙深圳城市的發展。如何在有限的城市土地面積上，發揮城市的最大效能，成了楊建華等一眾深圳城市規劃建設者面前的重要問題。

提高城市效能的一大關鍵就是改善城市的交通通達度，在目前的大型城市中，大多數時候也意味著捷運路網的擴張。

楊建華說，2030年後，深圳的捷運線路里程將達到1142公里，而目前開通的里程數僅為286公里，換言之，未來15年左右，深圳的捷運將迎來800多公里的新同伴。「基本上一平方公里的建成區有一公里的捷運，站點會超過400個。」

（圖片說明：深圳捷運萬科投資發展有限公司董事長楊建華在報告發布會現場發表演講。）

「45、70、70、50」，這是楊建華提到的一個捷運通達度目標。各個數字分別代表著，主副城區之間交通出行時間不超過45分鐘，公交占機動出行的70%以上，軌道交通占公交出行的70%以上，捷運站點周邊500米覆蓋的人口數量超過總人口數的50%。

「也就是說，那個時候的深圳將是在軌道支撐上的深圳。現在深圳捷運服務的人口將近兩千萬。當軌道里程達到一千公里的時候，我們的服務人口絕對不僅是兩千萬，人口規模將繼續急劇增大。」楊建華說。

在捷運上蓋房子，是想讓城市變高效

捷運修到哪裡，就代表著大型綜合城市的規劃發展到了哪裡。跟著這個城市發展的軌跡，要如何最大化站點的商業價值和城市的運行效率呢？

楊建華的答案是：站城一體。這是一種將軌道交通節點的車站空間和城市開發建設合為一體的開發形式，通過車站的交通空間將城市的辦公、居住、展覽、文化、旅遊等其他功能空間的高度融合，是交通引導城市發展（TOD）在高度城市化中的高級階段。

提到站城一體化，DT君就想起了在空間利用上獨領風騷的鄰國日本，不同於歐美城市的低密度，日本大阪同樣被無地可建的問題困擾著，尤其是在繁忙的大阪車站。

2013年4月，大阪站北地區綜合性開發項目Grand Front Osaka大阪一期工程正式完成並且對外開放了。直接和大阪站無縫銜接，整個項目由商業購物中心、互動交互區域和數個花園景觀區結合而成，在商場里買買買了之後，走幾步出來就是一片綠地或者層疊人造瀑布，讓你覺得花錢都沒那麼心疼了。

楊建華在演講中提到的「節能環保」在這個項目中同樣有所體現——建築實現自然通風，從而節省了機械通風所需的能源，減少了二氧化碳排放，而白天灑滿自然光的大廳也進一步降低了能源消耗。

（圖片說明：日本大阪車站；圖片來源：視覺）

如果說日本大阪的這一案例更偏生活休閑，那麼身在深圳的楊建華更關心的大概是如何提高城市上班族的生活效率。

分享站城一體化五大特徵時，他話頭再次落在了提升城市運行效率上。一個人一天花在工作生活中的有效時間佔個人總時間的比例越高，說明城市運行效率越高。

決定有效時間的當然是你的其他時間是如何被浪費的，對於城市上班族來說，這種浪費就很可能出現在上下班通勤過程中。

上樓辦公下樓赴港，無縫銜接的生活已經在路上

你一定有過前腳踏出捷運站，後腳就走進商場B1層的無縫銜接經歷，如果現在是把捷運站和你的辦公樓連起來呢？這無疑會是縮短通勤路程並且增加城市土地利用率的好辦法。

在楊建華與深圳捷運地產的諸多開發項目中，就有許多交通樞紐和辦公或生活場所融合起來的嘗試。

248米高的捷運科技金融大廈位於捷運深大站上蓋區域。這棟即將投入使用的綜合大樓與捷運站以及公交接駁連接在一起。在寫字樓功能之外，開發團隊充分利用和深南大道之間的高度差，建了一個小型綜合體，其中還包括一個五星級酒店。於是，這個項目在目前功能並不豐富的深大站周圍，整合了商務旅行與辦公通勤諸多資源。

相比起來，天生具備交通樞紐屬性的前海站要轉型成綜合體就更複雜了。

「交通樞紐」這個標籤意味著前海地區無比複雜的地下路網：三條軌道交通線（1、5、11號線）、通往廣州的穗莞深城際線，以及連接香港的深港西部快線。此外，這裡還有一座出入境口岸，公交、出租、旅遊大巴等一眾接駁設施，上蓋項目中包含辦公、商業、公寓、酒店等各項功能。

楊建華著手參與這個項目的規劃已經十年，如今方案基本定型開始施工。「一開始是跟深圳北站同一時期（規劃）的，但是北站已經建成投入使用五年了。由於前海這個點真的太重要，所以我們調整了時間，做了很長時間的規劃。」他說。

在土地資源緊缺的深圳從事城市規劃建設，楊建華說：「站城一體已經成為了趨勢，但是正兒八經地做站城一體受到了很多政策、法律、用地、產權、投資等很多的障礙，缺乏頂層設計，困難重重。」同樣，要用好站城一體這把利器也意味著，不能蓋好房子就了事，而是要透過一輪輪的研究釐清其中的城市功能布局和商業邏輯。

圖| 嘉賓PPT

整理| 趙瑋雯

我們彙集了深圳165個捷運站輻射圈的靜態和動態數據形成14個指標，推出《重新認識捷運上的深圳：2017深圳城市大數據活躍報告》，後台回復「深圳報告完整版」可購買。

數據俠門派

楊建華，軌道交通、鐵路樞紐及上蓋開發領域知名專家，現任深圳捷運萬科投資發展有限公司董事長、深圳市捷運集團有限公司物業開發總部副總經理，有多年軌道+物業的開發管理經驗，主持或參與了「深灣匯雲中心」、「匯隆商務中心」、「匯德大廈」、「深圳北站交通樞紐」、「深圳捷運1號線前海車輛段」等多個大型城市綜合體和公共基礎設施項目的管理、規劃、開發工作。

如何加入數據俠

「數據俠」欄目網羅全球最IN的數據俠客，利用人工智慧、機器學習等各種前瞻演算法，從數據的視角洞察消費生活的方方面面，打造理性酷炫、活潑有趣的數據分析盛宴。用大數據，闡述事實及其背後的故事和邏輯趨勢。

DT時代超級英雄正在組隊！你也想要成為數據俠嗎？請聯繫我們的盟主~