杭州樓市調控再放大招！認房又認貸！

為貫徹落實中央「房子是用來住的，不是用來炒的」房地產市場調控定位，促進杭州房地產市場平穩健康發展，經市政府研究決定，自2017年3月29日起，進一步完善杭州住房限購及銷售監管措施、調整住房公積金貸款相關政策措施。同時人民銀行杭州中心支行、浙江銀監局指導浙江省市場利率定價自律機制決議，進一步調整杭州部分區域差別化住房信貸政策。

在住房限購及銷售監管政策方面

在住房限購及銷售監管政策方面一是明確本市戶籍成年單身(含離異)人士在限購區域內限購一套住房，即在市區範圍內暫停對擁有一套及以上住房的本市戶籍成年單身(含離異)人士出售新建商品住房和二手住房。

二是增設企業購買限購區域住房的限制上市交易年限，需滿3年方可上市交易。

三是增設對戶籍由外地遷入四縣(市)的居民家庭的購房限制，自戶籍遷入之日起滿2年，方可在本市市區範圍內購買住房。

在住房公積金貸款政策方面

在住房公積金貸款政策方面進一步嚴格公積金貸款認貸標準，在市區範圍內，職工家庭名下已擁有一套住房或無住房但有住房貸款記錄的，購買普通自住住房執行二套住房公積金貸款政策，貸款首付款比例不低於60%，公積金貸款利率按同期住房公積金貸款基準利率1.1倍執行。

在商業性住房貸款方面

在商業性住房貸款方面一是進一步調整信貸首付比例，在市區範圍內，對於已擁有一套住房，或無住房但有住房貸款記錄的居民家庭，申請商業性個人住房貸款購買住房，執行二套房信貸政策，首付款比例不低於60%。

二是要求各商業銀行嚴格審核借款人還款能力，嚴格落實月供收入比不超過50%等政策要求，對已成年、未就業、無固定收入且還款資金來源於其他共同還款人的借款人，可參照二套房信貸政策執行。

三是嚴格審核個人住房貸款首付款資金來源，嚴禁各類「加槓桿」金融產品用於購房首付款。

專家觀點

▪ 浙江大學房地產研究中心主任賈生華教授：

今年以來，杭州房地產市場特別是二手房市場量價齊漲。另一方面，面對超預期上漲的房價，一批購房者陷入了「恐慌性」購房，市場出現明顯的「過熱」狀態。

之前出台的限購限貸政策雖然在一定程度上抑制了投資、投機需求，但是政策力度不夠，市場仍然火爆。此次進一步加大政策力度，提高限購門檻，收緊住房信貸政策，特別是執行「認房又認貸」，非常有必要，有利於穩定市場預期，進一步抑制投資、投機性需求，促進市場回歸理性。

▪ 浙江工業大學房地產研究所所長虞曉芬教授：

近期，受綜合因素影響，全國範圍內房地產市場上漲預期再次增強，掀起了新一輪的購房熱潮，杭州房地產市場也快速升溫，大量投資、投機需求湧入市場，如果任憑這種態勢蔓延下去，很可能集聚房價泡沫，加大市場風險。

「房子是用來住的，不是用來炒的」，必須將房價過快上漲的勢頭控制住，才能實現住有所居的房地產發展目標，促使商品住房回歸居住屬性。3月以來，北京、廈門陸續出台調控政策組合拳，杭州迅速跟進，出手快、力度大、針對性強，進一步升級了住房限購政策，進一步收緊了住房信貸政策，「認房又認貸」的政策能最大限度的抑制炒房行為。調控新政的出台，表達了政府對樓市調控的強烈決心，有利於通過大幅度提高炒房成本而將投資和投機的泡沫擠出市場，市場降溫的效果值得期待。

▪ 杭州透明售房研究院院長方張接：

此次杭州打出政策組合拳，以較大的力度加碼調控，尤其是「認房又認貸」是房地產調控史上最嚴厲的手段之一，其影響面和殺傷力不容忽視。與此同時，此次組合拳也進一步封堵了落戶四縣(市)等規避限購曲線炒房的政策空隙。不能低估和輕視調控政策疊加作用和潛在威力，也不能低估和輕視政府抑制炒房的決心。杭州房地產市場在宣洩完恐慌情緒之後，終究會回歸冷靜和理性，到時過度投資和購買力透支的風險才會逐漸清晰。

要特別注意限購限貸政策加碼過程與貨幣政策收緊周期的疊加和共振，從歷史經驗來看，一旦形成共振，對房地產市場的影響會是實質性和巨大的。從目前的實際情況來看，後續不排除會進一步出台嚴厲措施，堅定地打擊炒房，穩定市場。

調控時間表

▪2016年9月18日：出台限購政策，暫停向擁有1套以上住房非本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。

▪2016年9月26日：加大土地供應，公布出讓計劃，調整土地出讓競價方式：溢價率超過100%時，簽訂出讓合同一個月內全額付清土地出讓金;溢價率超過120%時，須在取得不動產登記證後方可銷售;溢價率達到150%時，轉入投報配建養老設施。

▪2016年9月27日：

1.暫停市區購房入戶;

2.提高公積金貸款二套房首付比例：擁有1套住房但未結清相應商業性購房貸款的，首付比例由40%調整為50%;

3.提高商業貸款二套房首付比例：擁有1套住房但未結清相應購房貸款的，首付比例由30%調整為50%。

▪2016年11月9日：

1.升級限購政策，非本市戶籍居民家庭購房須提供前2年內連續繳交1年的社保或個稅記錄證明，不得通過補繳購房;

2.提高公積金貸款首套和二套房首付比例，三套停貸：首次購房或擁有1套住房並已結清貸款的，首付比例由20%調整為30%;擁有1套住房但未結清相應商業性購房貸款的，首付比例由50%調整為60%;擁有2套以上住房或未結清公積金貸款的，不得申請公積金貸款;

3.提高商業貸款首套和二套房首付比例，三套停貸：首次購房的，首付比例不低於30%;「有房無貸」或「有貸無房」的，首付比例不低於40%;擁有1套住房但未結清相應購房貸款的，首付比例不低於60%;擁有2套以上住房的，暫停貸款。

▪2017年3月2日：

1.擴大限購範圍。富陽、大江東納入限購範圍，市區範圍內統一限購;

2.升級非本地戶籍居民限購措施，個稅或社保年限要求，由「前2年內連續繳納1年以上」調整為「前3年內連續繳納2年以上」;

3.增設本地戶籍居民家庭限購措施，本地戶籍居民家庭限購2套。

▪2017年3月24日：再次對土地出讓競價規則作進一步優化。溢價率超過50%時，須在取得不動產登記證後方可銷售;溢價率達到70%時鎖定限價，轉入競報自持比例;當自持比例達到100%時轉入競配養老用房。

杭州3月成交暴漲，環比增幅112%+

雖然杭州在3月3日已經進行了一輪調控升級，主要內容為增設本地戶籍居民家庭限購措施，暫停對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房等。但杭州和其它一二線熱點城市一樣，似乎陷入了「塔西佗陷阱」，調控升級的影響迅速被人們「越限越漲」的焦慮消化。

根據透明售房網的數據，3月截至到27日，杭州市區新建商品房已簽約18758套，環比2月的8852套，增幅高達112%；而二手房也成交了13364套，環比2月的7929套，增幅也達69%。

像3月13日-19日這周，杭州市區新建商品房簽約量5037套，創下去年10月以來新高；上周（3月20日-26日），杭州市區新建商品房簽約量4399套，雖然有所減少，但仍處於較高水平。

另一方面，土地市場新年開閘，突然殺出2個「3萬+的蘿蔔乾」。3月24日下午，春節后杭州的首場土地出讓，30多家房企大鱷爭搶蕭山區市北的2塊宅地，結果樓麵價雙雙站上了「3萬+」的新高地，「蘿蔔乾秒變人蔘」刷爆了朋友圈。

這場拍地，帶來了一系列的後果。

最可怕的是恐慌加劇。「連蕭山都快買不起了呀！」這一聲驚叫后，購房大軍沖向錢江世紀城和蕭山狂熱「掃貨」。據說當天晚上，這些板塊的售樓處就已經個個人頭攢動，周末更是盛況空前。

然後是土地拍賣的「遊戲規則」變了。當天晚上7點，杭州市國土資源局發布了一則土地出讓公告，調整土地出讓競價方式，被「藏」在了公告里：「當溢價率達到50%時地塊所建商品房屋須在取得不動產登記證後方可銷售；溢價率達到70%時鎖定限價，轉入競報自持比例；當有兩個或兩個以上的競買人投報自持面積比例為100%時，轉入投報配建養老設施的程序。」記者得到的內部消息是，這個土拍新政，相關部門已經準備了一個月，當天就順勢推出了；新政是「全市一盤棋」的考慮，杭州市區、蕭山、餘杭、富陽、大江東新掛牌出讓的土地，將全部適用新規。這比去年9月27日開始，杭州市區調整的土地公開出讓競價方式更加嚴格。只要相關部門控制好土地拍賣的起始價格，「地王」將不再有。

還有意料之外、情理之中的，是昨天（3月27日）良渚余政儲出[2017]1號地塊拍賣現場。這塊土地新政的「漏網之魚」、又號稱良渚史上最優宅地，臨開場時實然宣布暫緩出讓，留下現場開發商們錯愕的背景。雖然相關部門沒有說具體原因，但起碼是響應了市場調控的號招，若再出一個「地王」，恐慌更全加劇。

杭州商業地產成交佔比50% 北京「酒店式公寓」被判死刑

3月26日，北京傳聞數月的「商住限購」，靴子終於落下了。

這是10天內北京市第9次出台樓市調控政策。儘管政策內容只有寥寥數句，但措施之狠、條令之嚴，令北京房地產市場一片「嘩然」。亞豪市場總監郭毅的總結是：「不僅在北京史上最嚴厲，就算放眼全國，也是針對商住最為嚴厲的一次調控。」

限購細則包括：最小分割單元不得低於500平米；只能賣給企事業單位、社會組織，不能賣給個人，二次出售時亦是如此；已銷售的，二次出售時可以出售給「名下在京無住房和商辦類房產記錄的」且交滿5年社保的個人；不得將房屋作為居住使用……

「酒店式公寓」基本被判死刑。

「顯然，政策的目的不是房價，而是人，要人口疏解。所以以後分析樓市政策都要轉變思路。熱點城市被調控都在所難免。」北京中原地產分析師張大偉表示。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，「商改住」或「類住宅」整治行動直接目的是：政府不想商辦價格上漲影響產業和經濟。

目前除了北京外，上海、天津、合肥、南京等城市已經開展整治「商改住」（類住宅）項目，深圳、廣州也會開始。這說明，這並非北京、上海等部分一線城市主導而為，商改住（類住宅）的整改措施是統一部署進行。

而杭州的商業地產也在連續增長。據透明售房網的數據，杭州市區上周市區新建商業地產簽約套數達2199套，環比增長36.6%，並且為連續第七周環比增長，創下去年10月以來周簽約套數新高，占市區新建商品房簽約套數比重達50%，創下去年12月以來新高，這一數據表明，當前杭州市區房地產市場投資氛圍仍然較濃。

信貸寬鬆已達周期尾部 萬科年報對項目跌價做準備

多位業內人士認為，對房價最具殺傷作用的是信貸。歷史數據表明，2010年央行收緊房貸后，2011年北京和上海的房價出現30%左右跌幅；2013年房貸政策明緊實松，北京和上海的房價出現約40%左右漲幅；2014年再度收緊，北京房價跌幅12%；2014年底放鬆后，房價開始節節暴漲。

「這一輪樓市價格漲起來，其實是因為信貸超發、資產荒。從2014年9月30日開始，持續一輪又一輪的刺激，資金未進入實體經濟，而是在樓市和金融市場間空轉，後面預測房價走勢其實還是看信貸政策鬆緊。」上述北京住建委處長說。

信貸政策會變嗎？26日，央行行長周小川出席博鰲亞洲論壇2017年年會一場名為「貨幣政策的『度』」的分論壇並表示，在實施多年量化寬鬆貨幣政策之後，本輪政策周期已經接近尾聲。

有機構認為，這預示著，樓市的這波政策性牛市基本結束。

還有3月26日晚，萬科企業股份有限公司公布2016年年度報告。《年報》中提及：報告期內，項目存貨跌價準備為 13.8 億元，較 2015 年底增長 82.3%，原因在於部分城市房價、地價持續調整、公司基於審慎的財務策略，對仍存在風險的項目計提存貨跌價準備。

這已經不是萬科今年第一次唱空了，郁亮在今年初也提出了「跌價論」。對於為何在年報中計提12個城市13個項目共計13.8億存貨跌價準備這問題，萬科董秘朱旭解釋稱，這主要是基於審慎的態度，未來仍將謹慎，尤其對三四線城市保持謹慎。

這12個被萬科「不太看好」的城市分別是：煙台、烏魯木齊、唐山、溫州、蕪湖、營口、鎮江、寧波、撫順、大連、南通、南充。除了寧波、大連是二線城市，其他都是三線城市或者四線城市。