共有產權住房：是蜜糖，還是砒霜？

8月3日，北京市住房城鄉建設委會等相關部門聯合起草了《北京市共有產權住房管理暫行辦法》(下簡稱《辦法》)，並就《辦法》內容向社會公開徵求意見，就此拉開北京「共有產權住房」序幕。

共有產權住房，是指政府提供政策支持，由建設單位開發建設，銷售價格低於同地段、同品質商品住房價格水平，並限定使用和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。

管理細則出爐 共有產權住房有亮點

此後，《共有產權住房管理暫行辦法》《關於印發

以上兩份文件規定，首先，將原有的「自住房」升級為「共有產權住房」；其次，擬從土地入市到竣工入住的住宅開發建設全過程產業鏈，加強共有產權住房的質量和品質監管，進一步明確共有產權住房規劃、設計、建設標準；再次，從容積率、層高、套型面積、外窗高度等參數詳細規定共有產權住房建設標準；從適用、經濟、安全、綠色、美觀等要求出發，規劃設計建設，全面實施裝配式建造、全裝修成品交房，執行綠色建築二星級及以上標準；從智慧社區和社會服務方面要求共有產權住房強化社區功能，提升居住體驗。

相對以往保障性住房，北京共有產權住房政策有兩個亮點，其一，非北京戶籍的「新北京人」的分配比例達到30%。其二，在轉讓規則上，共有產權住房不滿5年的，不允許轉讓房屋產權份額，滿5年的，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。

北京擬推行共有產權住房的消息一出，有望解決「北漂」一族買房問題，引起的關注和討論空前激烈。

追本溯源：上海已有近9萬戶居民簽約共有產權住房

然而，共有產權住房概念並不是全新事物。早在2007年，江蘇淮安在全國首推共有產權住房；上海於2009年啟動共有產權保障房的建設項目；2014年，住建部等六部委將北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石作為共有產權住房試點城市。北京也成為繼江蘇淮安、上海之後，國內第三個出台共有產權住房的專門文件的城市，而國外諸如英國、新加坡更是早有類似的嘗試。

上海第四批次共有產權住房小區分布圖

上海共有產權保障房制度於2010年推出試點，實行住房和經濟「雙困」標準，其主要特點是實行「共有產權」的運作機制，房價和產權份額一同「打折」。共有產權保障住房銷售價格以建設項目結算價格為基礎，兼顧保障對象支付能力、相鄰區域普通商品住房價格等因素確定。政府和購房人按照各自投入確定產權份額比例；購房人5年內不得轉讓房屋，5年後按規定上市轉讓的，政府有優先購買權，購房人和政府按各自的產權份額分配上市轉讓收入。由此可見，北京政策一定程度上以上海現行政策為藍本。

來自上海市住房和城鄉建設委員會的統計數據顯示，截至2016年年底，上海市共有產權保障住房累計簽約家庭約8.9萬餘戶；2016年四季度啟動新一批次申請受理工作，累計受理約3.9萬餘戶。上海市「共有產權保障住房頻道」網顯示，上海共有產權保障住房已累計推出五個批次，第六批次價格和房源等信息將於2017年底啟動搖號統籌后揭曉。

800萬外來人口 25萬套共有產權住房？

據了解，按照計劃，2017年至2021年北京預計供應25萬套自住型商品房，這部分都將按照共有產權住房的辦法執行，到2021年預計北京住房存量為900萬套，共有產權住房佔比2.8%。

值得注意的是，北京統計局數據顯示，2016年末，北京常住外來人口807.5萬人，5年以上納稅人口未知。即使滿足條件共有產權住房的人口沒有800萬，可是這個數據，也會讓人憂慮是否滿足條件也難以買到共有產權住房，這個政策效果是否顯著？作為房地產長效調控機制的又一重大舉措，共有產權住房為來是否將對房地產行業整體走向造成影響？是否將有效促進房價下降？

對此，北京市房協秘書長陳志表示，共有產權住房制度兼顧了屬地原則，兼顧了職住平衡的原則，而且特彆強調了對「新北京人」的同權意義。在很多的程序設計上，以便捷為主，方便群眾，充分利用了現代的互聯網技術和條件，在整個的程序管理上，細節全面、充分、周到。該政策對於未來北京的房地產市場平穩健康發展將產生積極的影響。

葉檀：購房者一次機會 應密切關注

著名經濟學家葉檀在其搜狐專欄文章中對此發表看法，她認為「政治意義大於實際意義」，對於剛需，特別是在北京具有購房資格，因為房價過高而不能入手的購房者是一次機會，應該密切關注，隨時報名。同時她提出：「然而這個政策，如果你把它解讀為一個驚天動地的大事，會導致房價崩盤，北京樓市轉折點等作用，就大可不必，因為這不過是中央『長效機制』中摸著石頭過河中的一塊普通石頭罷了，因此它既不是『空前』的改革，也絕不是『絕後』革命。對於平抑現在北京已經居高不下的房價來說，有總比沒有強，但是說到能夠起到手到病除、妙手回春的作用來看，也不現實。」

馬光遠：佔了便宜反而會吃虧？

另一位經濟觀察評論員馬光遠在搜狐公眾號「光遠看經濟」的文章中對共有產權住房質量提出質疑。他認為：「無論是過去的經濟適用房，還是自住房，凡是保障性住房，由於都實行微利的原則，開發商為了拓寬自己的盈利空間，一般會在房屋質量上偷工減料。這使得保障房的質量在大多情況下都低於普通商品房的質量。意味著你用可以購買普通商品房的錢，買了一個在房屋質量和未來升值空間方面明顯比普通商品房差的房子。這使得「共產房」表面上是為了圓低收入階層的住房夢，最後的結果卻是讓窮人吃了虧。」

馬光遠提出：「（購買共有產權住房）第一，要承受房屋質量可能不如普通商品房的風險；第二，由於房屋質量及在權益等方面的限制，「共產房」未來的升值空間肯定小於普通商品房。」表現出對此項政策並不看好的態度。

孫彬：難以撼動房地產格局 盲目樂觀不可取

也有業內人士認為，若共有產權住房得到有效推進，剛需項目首當其衝。海南的旅遊地產早已成為全國市場，近年來，本地剛需項目也在不斷崛起，佔整體成交的較大比例。對此，搜狐萬言堂欄目採訪了即將推出三期產品的本地剛需典範項目——怡和湖城大境營銷副總經理孫彬。他認為，政策的出台從長遠來看，是一件有利於民眾的好事，其出發點也是為了實現「居者有其屋」的大同夢。但落實到老百姓買房這件具體的大事上，還需從長計議。

首先，受限於土地出讓價格、建設成本、市場因素等，共有產權住房付出的價格不見得比周邊商品房低多少，但未來升值潛力肯定不能與商品房同日而語。政府為購房者購買首套加了槓桿，降低了准入門檻，這是好事。但就目前經濟環境來看，房產除了居住功能，更重要的是資產功能，這一點段時間內不會發生質的改變。所以購買共有產權住房，從長遠考慮，有導致購房人資產變少的風險。

此外，就市場格局來看，他認為，短時間內共有產權住房的出台不會對房地產市場結構造成影響。「居民住房需求與其生活品質呈正比。隨著生活變遷，家庭人口變化、工作地點流動、年齡收入等因素都會對住房需求變化產生推進作用。大空間、高品質、好地段、優質資源一定是人們在其條件許可範圍內的長期追求。可以說保障性措施或許能解決一部分人的基本居住需求，但解決不了人的慾望。」

他認為，只有在與房地產密切相關的金融、稅收、土地供應、人口流動等幾大要素共同發力，的情況下才有可能導致市場格局發生變化，僅靠供應鏈里一項措施，難以形成趨勢和長效，無法對市場格局造成影響，未來共有產權住房與商品房將是兩個市場範疇。

此外，在討論海南是否有條件引入共有產權住房制度，孫彬對此持否定意見。他認為以海南的城市發展規模、人口基數、市民收入結構來看，具有購買共有產權住房的「夾心層」不具有一般代表性，所佔比例不大，發展此項政策對解決一般市民住房問題參考價值不大，難以推行落實。

他提醒購房者切記片面看待、過度解讀，陷入自我安慰，盲目等待房價下降，從而延誤購房時機。