撐死膽大的，這座城市套住了一大堆炒房客！

在環京概念的包裝下，第三方代理商開發商都瞄準了來自北京等地的炒房客。開發商包裝爛尾工程回籠資金，試圖解套離場，而代理商則賺得盆滿缽滿。

1、新民居到底是什麼鬼？

媒體重點提及的唐山君德城上城項目，實際上是個新民居項目。

那麼到底什麼是新民居呢？

一句話概括：新民居本質上是小產權，但卻擁有合法身份。

首先，新民居是合法的。

一張圖解釋：

原文鏈接如下：

http://www.hebjs.gov.cn/Mobile/zcwj/tzgs/201507/t20150724_197344.html

其次，新民居本質上仍然是「小產權」。

之所以要強調「本質上」，是因為新民居的確有合法身份，但在實際購買和使用過程中，它跟小產權卻驚人的相似。

新民居所佔用的土地是村集體土地，沒有國土部門給的土地使用權證書。所以這種房子買了之後是有房屋產權證的，但沒有土地證。

開發新民居的目的是為村民建房，但照顧開發商的利益，在保證村民住房的情況下，一部分是允許對外銷售的，也會有《商品房預售許可證》。顯然，這種開發模式是得到房管部門的首肯，房子也會有正規的產權證，但是產權證上會註明房屋屬性是「新民居」。見下圖：

新民居擁有這種雙重屬性，決定了購房者買這類房子只能自己掏全款或者跟開發協商分期，銀行貸款是別想了。

至於房屋後期拆遷會不會有補償，還存在較大的不確定性。因為新民居的特點決定了購房者雖然有房屋產權證，卻不可能憑產權證（這種產權證更強調的是你對房屋的實際使用權，而不是所有權）成為村集體成員。

此外，既然是非本村村民買房，那自然要考慮到房子二次出售的問題。但融360房貸君（fangdai123）想說的是，這類新民居的房子是難以上市流通的。根本原因就是這類房子雖然有產權證書，沒有土地證書，決定了購房者所擁有的是一種受限制的產權。

為什麼要開發新民居呢，有兩點原因，一是農民集中居住，改善居住條件，二是集中居中后，釋放了宅基地，能夠確保耕地農田面積不減少。

在大量炒房客開始向三四線城市轉移的情況下，開發商和代理銷售的機構看到了賺錢的機會，於是這類房子被他們精心包裝，在手續不全的情況下再次銷售。常用的套路有，唐山樓市是價值窪地，京唐鐵路、環境都市圈等概念。

市場火熱的時候，開發商不願意給代理商分一杯羹，部分代理商開始與一些問題項目合作，為他們導流。

這次爆出的唐山君德城上城項目，就是一個新民居工程，而且是問題比較嚴重的項目。

據了解，不僅純炒房客深陷其中，大量的業內銷售人員也被套住。

你們不知道的是，還有不少項目是打著「新民居」的頭銜，實際上是「小產權」，當然這種就更危險了。

2、唐山值得買嗎？

說完了新民居，咱們再聊聊唐山這座城市。假如是完全沒有問題的項目，是否值得投資呢？

首先，我們必須要明確的是，唐山是一座傳統的重工業城市。在傳統產業式微的今天，去一座傳統重工業城市買房，顯然是一種不合時宜的行為。

不得不說的是，唐山房價還在漲：

看著這樣的數據，融360房貸君（fangdai123）想說的是，與其說是在漲，倒不如說是距離兌現的時間更近了。

先來說說唐山樓市起飛的原因。

大的原因肯定是一二線城市需求的外溢。但具體到唐山還是要仔細說一說的。

先看看這張圖：

今年3月份以後，唐山樓市有一個明顯上揚的過程，具體原因是3.17后，北京樓市冰凍，炒房客攜資金順著京唐城際高鐵一路向東，推高了當地樓市。彼時，炒房客並未冷靜，心中所想的不過是北京不能買，剩下哪裡還能買。

京唐城際高鐵是很多炒房客看好唐山樓市的重要原因，在他們眼中，高鐵已經將唐山納入北京的「衛星城」，從唐山搭乘高鐵可以一小時抵達北京的通州。

從地理位置上來看，唐山到北京與保定到北京相差無幾。

除了京唐城際高鐵之外，環京概念的崛起對唐山樓市的推動更為直接。

眾所周知，的三大城市群，環滬和環深都是互相提攜的，上海和深圳雖然一枝獨秀，但周邊的小城市發展得都比較好，而環京目前顯然是北京一枝獨秀，而周邊的小城市則基本上是被遺忘的節奏。但今年乃至今後十年，因為眾所周知的原因，發展的重心肯定是在北方，在環京。炒房客自然也看到了這一點。

在炒房客群體中，他們都有一種互相心理強化的過程，簡單說，一種利好在炒房客心中會被無限放大，現在買房顯然就能在未來分享這種利好果實的最好方式。

但實際上，在融360房貸君（fangdai123）看來，以上兩點都站不住腳。

1、炒作京唐城際鐵路為什麼不靠譜？

這種模式的前提是，唐山必須成為北京的衛星城，實際上這很困難。買衛星城的房子的人一般都是資金不怎麼寬裕，沖著房價低去買的。未來炒房客要想套現，也必須要這類剛需購房者進場才行。

由於這類購房者一般都是普通上班族，他們對通勤成本非常敏感。雖然願意買郊區的房子，但如果上下班通勤成本超出了他們所能接受的極限，再便宜也不會買的。而京唐城際鐵路由於尚未通車，無法得到準確的數字，但還是可以比對一下的。北京到天津，與北京到唐山的直線距離差不多。目前北京到天津城際高鐵二等座是54.5元，往返就是109元，一個月22天就是近2400塊錢。如果算上北京市內的高鐵轉捷運，差不多每天還要增加6-10元的成本，也就是說每個月至少要2600塊錢左右。這樣的成本，對於北漂們來說，幾乎是難以接受的。如果是夫妻北漂，通勤成本就是翻倍，是不是等於月供了？是北京的一套小房子的月供。

2、環京概念

環京概念一直在發酵，很多年了，直到今年雄安新區的設立到達高潮。但我們必須認清一點，雄安新區設計之初，就明確表示，要排除房地產的干擾。

至於環京的其他城市，比如滄州、廊坊、張家口、承德等城市雖然到現在出現了一波漲幅，但今年5月份河北已經出台方案。

時至今日，包括廊坊等多個城市已經按照上述方案設計了本市的調控方案。當前的調控已經不完全是基於市場層面的考慮，而是基於更高一級的訴求。再去炒房，只能成為炮灰。

當前環境樓市以燕郊為代表，已經開始下行了。大量炒房客手中的房子已經無法變現，不管你賺了多少賬面數字，該回吐的回吐，該站崗的站崗。

未來環京的發展空間很大，但從當前的規劃可以看出，重點是以北京、石家莊、天津為支點的三角形區域內。

改造一個舊城市是很困難的，而建一個新城顯然要容易的多，從這個角度來說，唐山顯然缺乏足夠的想象空間。而從以上分析來看，其實除了唐山，環京其他城市目前都不具備炒房的空間。