樓市又一大殺器來了！國家隊出手，房租或呈下降趨勢...

一石激起千層浪！

令人震驚，樓市又傳來大消息，這一次的主角居然是集體建設用地！

國土部、住建部日前聯合發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，宣布將13個城市納入試點。試點城市包括北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、瀋陽、成都。這一名單與此前首批獲准發展租賃市場試點城市一致。

此次公告最重要的一點是：村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。

這是，繼之前建部聯合9部委下發的《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，又一重要文件。由於內容相似，都是關於「租賃」，所以兩個文件可謂是一以貫之。

但這次重點，從國有建設用地，轉向農民的集體建設用地。在這次政策中，增加了北京、上海，去掉了「集體用地方面先行，但土地緊缺」的深圳。

這意味著：農村集體土地不用經過國家征地環節，直接進入了市場！政府征地環節沒有了，連開發商這個環節也省去了，節省的成本會非常巨大。

真的不一樣了！

我們知道，地價是房價的大頭，地王頻現也是造成房價狂飆的主要元兇之一。在一二線城市中，土地成本佔據房價成本的70%到80%。而如今，政府的征地環節、開發商的環節等部分土地成本將免去，極大降低房價的成本。

這些農村集體土地所建設的租貸房成本極低，甚至只有一二線城市商品房的20%到30%！

給房地產市場帶來什麼影響？

此次，集體土地建設租賃住房的試點的開展，會給房地產市場帶來哪些影響呢？

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對東方財富網表示，從此類試點城市名單來看，基本上和此前首批租賃市場發展的試點城市名單一致，這也是為了讓此類城市具備一個更好的發展基礎，尤其是通過此類用地政策的推進，有助於更好地理順此類城市當前的用地關係，對於平衡用地結構、積極為租賃產品提供租賃用地支持等都能發揮較好的作用。

從此類城市來看，城市發展規模較大，很多近郊區發展的機會在增加，產業和企業的布局較多地圍繞在此類近郊區市場上。所以預計後續在此類集體建設用地方面，近郊區的用地會率先進行改革。這樣一層改革帶來了三個積極效應。第一是有助於發揮此類集體建設用地的價值，租賃市場的發展成為盤活此類用地的一個很好渠道。第二是通過發展正規的租賃市場和產品，也有利地打擊了此類區域部分小產權房等租賃行為。第三是通過發展租賃市場，形成更為科學的社區建設，有助於此類區域後續的較好規劃。

分析人士認為，目前,各地城市均有數量不等的「小產權房」,一直受制於土地政策無法解決,而新政則明確主要開發集體存量土地資源,以此或可為解決「小產權房」問題探索一條明路。通過租購同權和打造租賃住房體系,不僅可以解決懸置已久的「小產權房」難題,亦可滿足部分市民的長期租房需求,並通過增加供給平抑商品房和租房價格,改變房地產持續快速上漲的勢頭。

而對於部分人士將此與「小產權房」租賃是否合法聯繫在一起。國土部有關負責人回應稱，集體租賃住房是用地符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及村土地利用規劃，經依法批准建設，依法實施不動產登記的用於租賃的住房。這與「小產權房」不是一個法律概念，「小產權房」既涉及違法用地，又涉及違法建設和銷售，產權不受法律保護，不能將兩者混為一談。

增加租賃土地供應 房租或呈下降趨勢

近年來，隨著大城市流動人口的增加，高昂的房價和有限的租賃房源催生了「租房貴、租房難」的難題，困擾著城市的「打拚一族」。此次方案的出台，為解決他們的租房難題提供了一把鑰匙。

國土資源部土地利用管理司副司長陳國慶介紹，此次改革試點要實現的核心的目標正是：增加住房緊張的城市特別是特大和超大城市的住房供給，緩解住房的供需矛盾。

中原地產首席分析師張大偉認為，鼓勵集體用地建設租賃房，有利於提高用地指標緊張的城市加快租賃房源供應的可能性。「13個城市基本都屬於一、二線城市，這些城市的國有土地相對緊張，而部分區域存在城中村等集體土地，如果這部分能進入租賃市場，將有利於房源供應，也有利於城中村改造。」

當前，住房租賃市場需求旺盛但租賃市場發展仍處起步階段，市場發展空間廣闊。相關數據顯示，2016年流動人口總量為2.45億，當前每年新畢業大學生700萬左右，以新畢業大學生、農業轉業人口等為主的新市民成為租房主體。流動人口中近七成會選擇租住私房解決居住問題，但租房規模份額僅占不到6%，而發達國家如美國，租房份額佔比高達五成。

實際情況是，一些熱點城市在出讓土地時已要求開發商100%自持，而不少房地產公司也已開始探索自持長租公寓的經營模式；另一方面，利用農民集體建設用地建設的租賃住房，未來也將豐富整個租賃房市場，改善民生。

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