房地產風暴席捲香港深圳！樓市驚現「新邏輯」，很多人完全沒看懂！

昨天（3月13日），香港股市出現令人瞠目結舌的一幕：內地房地產股「揭竿而起」，大幅上漲！

其中恆大的走勢是這樣的：

融創的走勢是這樣的：

富力地產的走勢是這樣的：

再讓我們看看漲幅榜的基本情況，真的是震撼：

那麼問題來了：Why？

有人說，是兩大消息引爆了「內房股」：第一，恆大3月11日公告，宣布旗下的「恆大地產」引入了300億元人民幣的戰略投資；第二，融創也有好消息，證券日報報道說「樂視正在向融創出售其土地資源」，相當一批土地在一二線城市。

內地在香港上市的房地產股長期估值偏低，市盈率、市凈率都不高，至少比內地差了大半截。所以，從2月份開始，就有顯著的增量資金從內地湧入香港，拉升內房股是有理由、有動力的。

「內房股」雖然在外國人眼中，是人民幣資產，他們利潤來自內地，如果人民幣貶值將影響其港幣計價的利潤。但在內地投資者眼中，港股是「准美元資產」，因為港幣跟美元掛鉤。到海外配置資產，最方便的就是買港股。

還有一個邏輯不容忽視：由於此前國際投資者普遍預期人民幣會在2017年顯著貶值，所以給予港股中業務主要在內地的公司很大的折扣。現在，在川普的逼迫下，人民幣有可能在2017年貶值幅度不大。這樣，原先的折扣就需要「還回來」！

當然，國內資產荒也是一個重要原因。

此外，內房股估值上升，有利於增強其在香港市場上的融資功能，這事實上也成為內房屋上漲的一個重要動力。

總之，內房股在香港受到炒作，告訴我們當前房地產市場並不冷！

不過，這絕對不是「內房股」大漲的關鍵原因。最關鍵的原因是：

「兩會時間」已經過去了三分之二，會上向樓市傳遞的信號，估計出乎很多人的意料。這些信號，構成了2017年樓市的新邏輯！

樓市驚現「新邏輯」，很多人完全沒看懂！

「兩會」期間向樓市傳遞的信號，估計出乎很多人的意料。這些信號，構成了2017年樓市的新邏輯！

對於2017年的樓市邏輯，很多人沒有看懂或者沒有想到，包括大名鼎鼎的海通證券首席經濟學家姜超，以及在去年底英年早逝的「周期天王」周金濤。

「兩會」期間，關於樓市比較著名的發言有：

1、銀監會主席郭樹清對於房貸問題表態說：「居民部門總體來說，銀行貸款不算太多，槓桿率不高，但是這樣一個增速需要引起我們的關注。」

銀監會副主席王兆星表示：房地產市場對經濟增長、對財政稅收乃至對銀行業資產和利潤增長都有很大的貢獻。所以，從銀行角度來說，我們更希望房地產市場穩定、健康發展，既不能出現巨大的泡沫，也不願意看到出現巨大波動。

2、對於房貸問題，央行周小川行長表示：總體上來看，個人通過住房貸款購房以後，實際上資金就轉到開發商。房地產開發是一個很長的產業鏈，會帶動一系列產業供給，所以這個貸款不能簡單看作是買房子，實際上會傳遞到相當大的產業鏈上。住房貸款在還會以相對比較快的速度發展，但是確實要適當平衡。隨著住房產業的政策調整，估計會適當放慢。

關於「槓桿率」的優化問題，副行長易綱是這樣說的：的槓桿率總體不是特別高。從結構看，住戶部門和政府部門的槓桿率還不是特別高，但是企業部門，就是非金融企業部門的槓桿率從全球比較看，是比較高的。

3、關於房地產稅，全國人大新聞發言人傅瑩透露：2017年，房地產稅草案不會提交全國人大審議。

4、國土部部長姜大明在回應「70年住宅土地使用權到期后的續期問題」時說，：「我們正在深入調查研究，並將積極提出相關法律安排建議。請大家放心，居民購買住房，其財產一定會受到法律的充分保護。」

他還表示：房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地供應，去庫存任務重的城市要減少以至暫停住宅用地供應。

5、住建部長陳政高則表示，自己對的房地產市場充滿了信心。「判斷一個趨勢、一個走勢應該看基本條件，要看基本面，而經濟發展的基本面和房地產市場緊密相關。」經濟長期向好的基本面沒有改變，這個基本面和房地產市場緊密相關，只要這個基本面不改變，房地產市場就不會改變。

陳政高還透露，住建部正在根據中央要求制定房地產平穩健康發展的基礎性制度和長效機制，基礎性制度長效機制出台以後，對房地產會起到一個保障作用。而從「管」的角度來看，政府已經出台了若干個調控政策，還儲備了若干個調控政策，這些政策足夠調控市場所用。

央行掌握著貨幣政策，銀監會控制著信貸政策，人大影響著房地產稅立法進程，國土部掌管土地供應，住建部則掌管住房政策、房地產市場監管，可以說，這是最能影響樓市的5大部門。

這5大部門在兩會期間傳遞的信號如果概括起來就是：重申了中央「房子是用來住的，不是用來炒的」的基本思路，傳遞了一定程度的市場監管、調控信號，但更多地正面評價了房地產行業的作用，對市場呵護有加。

回過頭來看地方政府的政策，也基本上採取了「擠牙膏式調控」：政策逐步出台，力度一點點地加，而不是疾風豪雨式的。其結果是，土地市場仍然火爆，部分城市房價繼續上漲。

中原地產研究中心統計顯示，2017年1月至2月，全國50大熱點城市合計出讓土地金額為4528.4億元，同比2016年1月至2月2624.5億元的土地出讓金額上漲了73%。從全國範圍來看，武漢、合肥、南京等13個城市今年前兩個月土地出讓金規模已超過百億。

在北京、環北京地區，以及成都、青島等地，房價依然在上漲。

對此，我的判斷是：

由於2017年美元將進入快速加息周期，川普新政有很大不確定性，所以下半年經濟形勢很難說。去年，就是靠著一波「房地產局部牛市」，扛住了經濟下行壓力。

2017年，如果樓市過快入冬，僅靠「大基建+PPP」和股市增加IPO，很難穩住經濟。尤其是在減稅預期下，需要有增長的稅收來源。而源自土地的收入，在2016年至少佔政府財政總收入的28%左右，而且是增量的主要來源。

在2017年4月15日川普公布匯率半年報（可能把列入匯率操縱國，從此開啟貿易戰）前，多賣點土地和房子，可以為全年經濟增長打下基礎。更何況，三四線城市去庫存剛剛開始，如果一二線城市房價掉頭向下，還能有人買房子嗎？

如果未來貿易戰規模不太大，可以承受，則樓市將隨著利率上升逐步入冬；如果貿易戰超過預期，規模很大，則樓市或許會繼續拒絕入冬，保持一定溫度。

但說實話，去年瘋狂的局部牛市很難再現。剛需、改善需求可以出手買房，投資者建議觀望，過度加槓桿的短炒則風險較大。從投資效率上說，未來10年樓市是穩健投資，而不再是最佳投資。絕大多數中小城市的房價，跑不過黃金、美元。

樓市將在三年內走出「美元頂」，至於「人民幣頂」或許還比較遠，關鍵看廣義貨幣M2同比增速跟GDP同比增速的關係。遺憾的是，很多的學者不知道所謂房價見頂，有兩種頂，其含義不同。

驚，套現3億！深圳突現大戶拋售近百套房！誰在撤退，誰在拚命買房？

面對深圳市政府接連出台的限購與限價政策，有些投資者開始承受不住樓市的調整壓力，部分投資大戶擔憂資產縮水紛紛拋售。大公報記者近來採訪時了解到，在福田中心區皇都廣場的一位投資大戶，

（人民幣，下同）左右，目前該投資者還計劃拋售手中持有的華強北60多套小戶型，

深圳市去年出台嚴厲的限購「10．4」新政，及今年1月中旬出台的限價政策，給狂熱的深圳樓市套上了緊箍咒。今年2月份，深圳市新房成交跌破千套，僅804套，創近九年新低，一些區域房價下跌10%至15%不等。深圳美聯物業董事總經理江少傑表示，目前市場觀望情緒濃厚，購房者入市信心不足。

房價下跌導致一些投資者因資金周轉困難和按揭壓力大，持續拋售房產高位套現，

不過，目前深圳市場並未形成恐慌性拋售潮。中原地產羅湖一門店業務員周小姐告訴記者，最近在羅湖金翠園，有一位投資者迫於資金壓力，將其原價600多萬元的66平米房產劈價至500多萬，較「10．4」新政前大降逾百萬元，降幅近兩成。

另有地產中介負責人向記者透露，一家投資公司幾年前在福田購買的上百套房產，也因嚴厲調控市場成交大跌，加上面臨資金還貸壓力，所以將原售價每平米近十萬元的樓盤降價一至兩成拋售，因其是小戶型，

也有一些投資大戶因擔憂資產縮水，便開始高位套現以鎖定利潤。記者從地產中介業務員黃先生處獲悉，一個房產投資大戶胡先生（化名），他在福田的皇都廣場商住樓C座擁有7套物業正在拋售，其一套68平米平均售價400多萬元。

在黃先生等人的陪同下，記者來到皇都廣場C座，該樓盤對面便是深圳會展中心，位置十分優越。該商住樓26樓以下為商業，26樓以上樓層為住宅。胡先生在第33、37、39層等均有房產，絕大部分已裝修一新，記者看到裡面配有嶄新的席夢思床、柔軟的沙發、大屏幕液晶彩電和海爾牌抽油煙機，並配寫字枱、衣櫃和衛浴等，買家可以拎包入住或者對外出租，每月租金約6000元。

胡先生公司負責銷售的周先生透露，胡先生從事房產投資、酒店和旅遊等業務，2009年前用公司名義，以每平米1.5萬元的價格從開發商購買了40套，用於投資，面積大多在68平米，每套價格約為100萬元，耗資約4000萬元。去年國慶節深圳出台嚴厲的調控政策，加上國家房地產政策的改變，他擔憂資產出現大縮水，於是開始退租，並將其裝修出售。

去年底，胡先生銷售了30多套，單位只是簡單裝修，沒有傢具和家電，當時68平米的價格至少在450萬元以上，單價為6.6萬元，現在為了加快拋售，將剩下7套進行精裝修，包括傢具和家電等在內，450萬元的價格可以降價40萬元，加上每套房裝修費用約13萬元，

明顯低於附近的東方雅苑7.5萬至8萬元的售價，因此價格比較具有吸引力。

粗略估算，胡先生40套房產全部拋售後，按均價每套約400萬元計算，他至少可以套現1.6億元，較當初投入的4000萬元增長了三倍，收益高達1.2億元，十分豐厚。

周先生還向記者透露，他們公司在華強北也有60多套小戶型複式的一房或兩房準備裝修后對外拋售，他們買入時的價格是一萬多元，持有十多年，預計售價在6萬元以上，

此外，他們在東莞也有許多房產，也將會推出類似的拋售計劃。