周二市場說丨重點城市房價全部止漲，「限價」調控進入關鍵時期

9月18日上午，國家統計局披露2017年8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比均下降0.3%；二三線城市漲幅回落，二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別上漲0.2%和0.3%，漲幅分別比上月回落0.2和0.1個百分點。

點評：全面下降

9月18日內房股迎來集體大漲，富力地產大漲11.65%至20.90港元/股，創10年新高，市值673.47億港元；恆大上漲4.49%至27.95港元/股，市值3670.84億港元，位列內房股第一位。據福布斯最新數據顯示，許家印以391億美元的身價成新首富。

點評：再上台階

9月18日，蘇州市國土資源局公示下月將對7宗編號為蘇地2017-WG-30號至36號地塊的蘇州市區地塊組織網上掛牌出讓。7宗地塊均為涉宅用地，分為位於姑蘇區、相城區、工業園區，總出讓面積26.8萬平方米，起始總價約49億元。

點評：密集上市

9月15日，中駿置業披露，位於北京西城區德外大街的中駿天宸項目正式開盤，首日銷售額20億元，單價13.5萬/平方米，中駿天宸項目是截至目前為止2017年北京獲批單價最高的新房項目，也是第四個突破8萬元「紅線」的項目。

點評：供不應求

昨天上午，國家統計局發布了70城房價數據，與土地購置和銷售數據的下降「同步「，重點城市房價指數也出現了進一步回落，15個重點城市房價環比下降或持平。至此，7、8月份的行業淡季數據已經全部發布。

一、投資：仍然處於下滑周期

前8月全國房地產開發投資6.96萬億元，同比增長7.9%，與上月持平，開發投資增速在連續三個月下滑之後，於8月出現持平；8月單月同比增速為7.8%，較7月份增加3個百分點，升至近一年月均水平。

但7.9%的累計同比增速還談不上「穩住」，更多的還是在下滑過程中的調整，一方面是土地購置指標不樂觀，累計增速在8月份出現下滑；另一方面是2016年年末基期數值較大，今年後四個月指標繼續上行的難度較高。

二、新開工：繼續保持低位運行

前8月房屋新開工面積114996萬平方米，增長7.6%，增速回落0.4個百分點。其中，住宅新開工面積82131萬平方米，增長11.6%。

8月新開工繼續維持較低水平，考慮到樓市調控仍是短期內房地產市場發展的主基調，在「限價」、「限簽」、「限售」等政策限制下，企業觀望情緒依舊偏多，預計接下來新開工還將維持低位。

三、房價：重點城市大多下跌

8月份，15個一線和熱點二線城市房地產市場延續穩定態勢。從環比看，新建商品住宅價格下降或持平；從同比看，新建商品住宅價格漲幅均繼續比上月回落，回落幅度在1.3至6.6個百分點之間。

在歷經了多月調控之後，重點城市房價指數終於由「增速下滑」變為了「環比下降或持平」，除北京、上海、廈門以外，其餘12個重點城市一手房價格均有不同程度的環比回落，其中廣州房價環比跌幅更是達到了0.7%。

四、銷售：未來銷售增長放緩

前8月銷售面積、銷售金額同比增速分別增長12.7%和17.2%，比前7月分別回落1.3和1.7個百分點，整體增速依舊下滑。

從單月指標來看，商品房銷售面積、金額環比都出現增長，但也都只是4%而已，全年銷售增長率還在下降過程之中。值得注意的是，2017年三四線城市銷售佔比達到了66%，如今看似「不錯」的累計同比主要還是靠三四線城市支持，一旦三四線城市銷售數據回落，整體市場就會急轉直下。

五、待售面積：去庫存效果明顯

8月末，商品房待售面積62352萬平方米，比7月末減少1144萬平方米。其中，住宅待售面積減少987萬平方米，商辦待售面積合計減少130萬平方米。

自2016年達到最高點之後，商品房待售面積即一直維持下滑態勢，2017年8月末同比降幅達到12%。尤其是住宅商品房待售面積更是同比下降22%，較最高點減少28.8%。主要還是因為市場大勢不改，各熱點一二線城市持續供不應求，且新增供應不濟，而三四線城市致力於去庫存致使市場供小於求。

整體來看，8月數據情況還是比較符合調控預期，不僅銷售規模增速放緩、庫存規模下滑，投資、新開工維持低位，就連土地購置和房價指標也出現了明確回落信號。究其根本，還是應當歸因於「限價」工作做得比較到位，以致行業在拿地、開發、推案等方面的節奏明顯放緩。

綜合考慮目前調控形勢和市場趨勢，預計全年開發投資增速、新開工面積仍有進一步回落的空間，銷售面積增速的放緩也是大勢所趨。但由於上半年數據情況較佳，預計全年開發投資、新開工面積仍然可以保持正增長；銷售指標方面，在今年」異軍突起」的三四線城市帶動下，行業銷售規模還是有希望上一個新台階，但全國商品房成交均價漲幅增速將大大放緩，全年或回落至5%以下的低位。

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