與萬科爭奪"陽光" 恆大碧桂園為何看上欠債60億安徽最大爛尾項目

觀點地產網 作為目前國內僅有的三家規模超3000億的房企，萬科、恆大、碧桂園的規模排行變動總是格外受關注，但在行業內，三者之間的競爭顯然遠不止銷售。

近日，一則關於碧桂園江蘇團隊與一家安徽本土企業恰談，並商討項目合作事宜的消息低調「出街」。

按理說，併購是房企擴張的常用手段，收購一個項目並不算特別的新聞，尤其是碧桂園這種到處買買買的「土豪」。但如果這個項目同時是萬科的目標，還有恆大、保利等對手也在虎視眈眈的話，就另當別論了。

觀點地產新媒體獲悉，碧桂園看上的項目名為安徽壽縣新橋陽光半島，距離合肥僅17公里，是由當地政府牽頭打造的綜合性文化旅遊產業項目，總建築面積達到564.7萬平方米。

但因資金鏈斷裂等問題，該項目開工僅三年便於2014年停工，開發商亦宣告破產倒閉，至今仍未找到接盤俠，成為「安徽最大爛尾樓」。

公開信息顯示，截止2016年8月末，新橋陽光半島項目公司管理人已統計的債務總額達約52.27億，破產受理后因繼續營業增加的共益債務約8億左右。

但這個欠債約在60億左右的安徽最大爛尾樓，卻先後得到了綠地、中植等多家企業的青睞，甚至有消息稱萬科正計劃54億收購該項目。

除了碧桂園，如今亦傳恆大、保利等幾家房企意欲接手，儘管未知誰能笑到最後，為何一個爛尾又「欠了一屁股債」，嚇倒不少房企的項目，仍然有眾多「追求者」這一疑問已吊足大眾胃口。

佔地8110畝的安徽最大爛尾樓

「這個項目已經爛尾很久，很大。」當觀點地產新媒體向業內人士諮詢關於新橋陽光半島的情況時，聽到最多的便是這句話。

新橋陽光半島曾是政府重點招商引資的項目，由安徽本土的蕪湖市中聯房地產開發有限公司負責開發，項目公司名為安徽省陽光半島文化發展有限公司。

該項目位於安徽壽縣新橋國際產業園炎劉鎮廣岩街道境內，項目總用地面積約為8110.6畝，總投資約80億元，總建築面積達約564.7萬平方米，總投資約80億，定位為集文化旅遊、商業、酒店、住宅為一體的綜合性旅遊文化產業項目。

2011年3月新橋陽光半島正式動工，號稱省重點項目，將助力合肥經濟圈發展，改變區域文化旅遊及商業等格局，期間政府相關領導也曾多次實地考察。

但這一「熱火朝天建設中」的項目卻好景不長。2012年初項目二期開工，一期亦開盤入市，2013年開發商卻被曝欠債、挪用資金導致資金鏈斷裂，項目被迫停工，而當時工地上已建起近百棟樓體結構。

多番波折后，項目公司終因債務複雜、融資困難、管理等問題被立案調查，並於2014年7月正式宣告破產，新橋陽光半島自此成為「安徽最大爛尾樓」。

合富輝煌安徽發展研究中心總經理周偉透露，新橋陽光半島僅一期就有2000多戶，開盤後市場反應不錯，接近售罄，但項目規劃同期開工的面積達到近200萬平方米，以致短期內投入的資金量過大，這也是導致項目資金出問題的重要原因。

項目公司破產后，政府接收了該項目，並處理部分已售出住宅的復工建設等後期工作，目前已接近交付，但其餘大部分地塊則基本處於廢棄狀態。

觀點地產地產新媒體發現，2016年9月壽縣政府曾宣布該項目38號地塊完成驗收，交房在即。但網上房源信息顯示，新橋陽光半島最新動態為「重新規劃中」，投資商、代理商及建築單位均為「暫無數據」。

體量如此巨大的項目始終不能一直「無主」，因此除了跟進已售住宅的後期建設及交付工作，政府也一直在解決項目遺留問題並尋找新的接盤俠。

「一直以來收購傳言都沒有斷過，很多企業來談。」周偉表示，項目停工至今，萬科、碧桂園、恆大、華夏幸福等多家大小企業都先後拋出了橄欖枝，但因為是政府主導，所以外界知悉的消息也不多，但不少收購似乎都沒有了下文。

不過從市場上流傳的消息判斷，目前交涉得較為深入的應該是萬科與碧桂園等幾家大企業。

最早在2016年10月，有網友貼出了一張內容為合肥萬科、壽縣新橋陽光半島項目簽署投資備忘錄的照片，並表示萬科可能準備接手該項目，而收購金額或許高達54億元。

雖然萬科搶先搭上了線，但目前是否參與開發或合作都未明確，而在其洽談進行的同時，該項目又迎來了新的潛在買主。

今年2月16日，一家名為安徽皖投置業有限責任公司的房企在其官網發布消息稱，其董事長2月14日帶隊考察碧桂園江蘇區域公司，除了交流企業發展，「還就加快推進陽光半島項目及滁州亞歐木業項目達成共識。」

一天後，接管新橋陽光半島的壽縣新橋國際產業園管委會發布了一則《安徽省陽光半島文化發展有限公司重整投資人招募公告》，正式宣布為該項目尋找新的開發商。

「這意味著各方收購都還在探討中，未確定最終結果。」有知情人士透露，除了萬科仍在跟進項目收購事宜，恆大、碧桂園、保利、安徽文峰和安徽國購5家房企也都提交了申請，有意接手，目前正在進行相關的資料審核。

觀點地產新媒體曾就此分別聯繫碧桂園及萬科求證並了解關於收購的情況，但截至發稿時並未得到確切回復。

萬科、恆大、碧桂園爭奪「陽光」

新橋陽光半島開發商及項目公司破產倒閉后，除了住宅交付，其遺留的債務問題一直是備受關注的焦點。

2014年10月底當地政府部分曾主導召開過一次債權人大會，當時公布的項目法定債權人達205位，包括銀行、裝飾公司、建設公司、業主以及信託公司等非銀金融機構，項目初審債務總額為34.8億元，債權人申報總額則達80億元。

但最新消息顯示，新橋陽光半島的債務遠比想象的更大，也更複雜。

根據重整投資人招募公告，2011年7月至2013年11月，陽光半島公司取得壽縣新橋國際產業園區43塊土地使用權共2963.72畝，截止2014年7月3日，已繳納38塊土地出讓金約3.59億，尚有5塊土地2536.69萬元未繳納，且已辦證的38塊土地中就有37個地塊設定了抵押。

按2014年10月末的審計及評估，陽光半島公司資產總額為34億左右（含10億已售出房屋價值），其中土地評估價值12億左右，審計在建工程價值約21.05億，其他資產價值2115.41萬元，銀行存款895.65萬元。

截止2016年8月末，該項目已統計的債務總額為約52.26億，或然債權約6億元左右，另外破產受理后因繼續營業增加共益債務約8億左右，總債務比2014年初審翻了近一倍。

有消息稱綠地、中植以及一家河南房企都曾接觸過該項目，試圖收購，最終卻不了了之，而複雜的債務或許是他們選擇放棄的主要原因。

那這樣一個欠債高達60億左右，且債務情況複雜，讓不少房企望而卻步的安徽最大爛尾項目，為何又會吸引萬科、碧桂園、恆大、保利等房企的青睞？

「開發商願意收購，也許還是看中項目所在區域未來的發展潛力吧。」對此疑問，安徽省清源房地產研究院院長王秋艷答道。

雖然新橋陽光半島存在很多複雜的債務及內部問題，但其認為，該項目距所在區域離合肥很近，新橋機場已搬遷至此，預計還有新的產業園落戶，加上目前合肥樓市整體價格上漲，土地資源也緊缺，目前區域內在售的幾個項目銷售情況還算不錯，區域總體發展優勢還是明顯的。

對此，合富輝煌安徽發展研究中心總經理周偉亦表示認同，其認為正在談收購的企業在合肥都有項目，進駐時間也不短，雖然項目問題多，土地卻屬優質資產，且體量巨大，後續發展被看好。

不過，俗話說，「吃得鹹魚抵得渴。」不管誰接手，要想盤活爛尾多年的新橋陽光半島，都必須先解決不少的棘手問題。

「雖然目前該片區發展比之前好了一些，但尚未成熟，沒有配套，交通路網不完善，客戶沒有形成規模導入，短期內發展有些困難。」同時，項目住宅已是幾年前設計，產品是否適應如今的市場需求，有多大的改造空間都是需要考慮的問題。

周偉還指出，新橋陽光半島還規劃了體量在60-70萬平方米左右的商業和酒店物業，基本封頂竣工，企業接盤后，除了繼續建設被廢棄的住宅，還亟需開始商業、酒店的裝修、運營等。

尤其值得一提的是，如此一個大體量兼債務繁重的項目，重新開發建設后，需要投入的資金量也是個巨大的未知數，「之前已開工的要繼續施工，酒店和商業也要著手，政府或許會有明確的時間要求，一般的企業很難在短期內有這麼大的資金投入。」

業內人士一致認為，新橋陽光半島的問題主要還是在於債務和資金，因而規模大、資金實力及整體開發運營能力都比較強的企業還是有機會讓項目起死回生，這應該也會是政府考量接盤方的重要標準。

觀點地產新媒體發現，項目重整投資人招募公告提到，報名人不僅需要提交不低於60億人民幣的存款證明或銀行授信證明，資格審查入圍者還需在一個月內提交正式重整投資方案，並繳納2000萬保證金。

由此看來，正在為收購項目而努力的萬科、恆大、碧桂園、保利等多家開發商誰能笑到最後尚未可知。而王秋艷認為，鑒於該項目開發體量實在太大，最終也有很大可能會是幾家開發商聯合收購開發，而不是一家「獨吞」。