房地產市場調整或許真正開始

  最近隨著央行流動性逐漸收緊，隨著金融市場的去槓桿，住房按揭貸款利率正在逐漸地上升。有報道，在上個星期，北京上海等一線城市，首套住房按揭貸款利率已經上升到了基準利率的1.1倍，第二套住房按揭貸款利率更是上升到基準利率的1.2倍。而北京等一線城市住房按揭貸款利率全面上升，其趨勢也開始在二三線城市蔓延。

  一線城市作為政策房地產調控政策的市場風向標，一線城市的住房按揭貸款利率全面上升也很快會反映到二線城市的樓市調控上去。5月份，35個城市首套住房按揭貸款利率均有不同程度上調，多數二線城市住房按揭貸款利率調整至基準利率。與此同時，銀行優惠利率也在逐步取消，全國已經有20家銀行停止住房按揭貸款。在這種情況下，住房按揭貸款利率或再次上升高點。對於房地產市場，按揭貸款利率全面上升，這意味著什麼呢？這意味著房地產市場的價格將出現真正地向下調整。

  住房按揭貸款利率上升，再加以前這些「五限」政策，首先使得住房投 資炒作者不僅沒有意願再進入房地產市場，而且也會讓他們感覺到進入房地產市場的成本上升和槓桿率下降而不敢及沒有能力再進入房地產市場。如果住房投 資炒作者不敢也沒有能力進入房地產市場，那麼先進入者所持有的住房想交易出去已經沒有了接盤俠。在這種情況下，如果房地產市場的價格只要些許下跌，那麼房地產市場的價格上漲預期立即會出現逆轉。

  同時，首套住房按揭貸款利率也全面上升，儘管對購買住房者沒有多少作用，因為在高房價的市場，真正的住房消費者根本就沒有能力進入這個市場，所要進入者多以是住房投 資炒作者(因為購買一套住房也可是投 資炒作)，但這將進一步強化房地產市場價格上漲的預期的逆轉。如果房價上漲預期出現全面逐漸的逆轉，不僅新的住房投 資炒作者不會再進入房地產市場，而且手中持有住房者投 資情緒將產生變化，他們會擔心房價是不是開始下跌，會擔心如果房價下跌又會下跌到什麼程度。尤其那麼過度槓桿進入者房地產市場者，這種擔心的程度會更為強烈。當這種情況到一定的臨界點，許多持有住房者只有降低價格出售住房的一條路，別無選擇。這樣更是會強化房價上漲預期的逆轉，儘管強化是漸漸的。

  當然，更為重要的是一線城市的住房按揭貸款利率上升，它將成為全國房地產市場按揭貸款利率的風向標，其趨勢很快就會蔓延到全國。因為，在全國性的統一的金融市場，其價格水平沒有多少差異性，否則金融資源一定會流向價格高的城市。如果再加上占信貸資源主體性都是全國性大銀行，這更容易通過行政性的方式讓按揭貸款利率趨向一致性。當金融市場的利率水平趨向一致性，上半年那種房地產市場「因城施策」調控政策所起的作用將全面弱化。這些城市的住房投機炒作者同樣會不敢及無能力再進入沒有出台調控政策城市的房地產市場。如果這種情況出現，這些城市的房地產市場的價格上漲預期也將全面逆轉，這些城市的房價向下調整也可能從這開始。這些都將對全國房地產市場產生巨大的影響。

  總之，住房按揭貸款利率全面上升，儘管對樓市的影響和衝擊不會是突然，但它是遏制這輪房價上漲真正殺手，的房地產市場調整或許真正從這開始。