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2021/12/25
鑒墅第115期 文|綜合明源地產研究院、Q房e族 圖|網路
昨天夜裡，杭州、廈門、福州三個城市的調控政策又加碼了。
杭州市住房保障和房產管理局28日發布通知稱，自2017年3月29日起，進一步完善住房限購及銷售監管措施。其中包括，本市戶籍成年單身(含離異)人士在限購區域內限購1套住房；在市區範圍內，職工家庭名下已擁有一套住房或無住房但有住房貸款記錄的，購買普通自住住房執行二套住房公積金貸款政策，貸款首付款比例不低於60%，公積金貸款利率按同期住房公積金貸款基準利率1.1倍執行。
廈門市國土資源與房產管理局官網28日發布通知，人行廈門市中心支行根據國家相關住房信貸政策規定和本市實際，指導市場利率定價自律機制，執行「認房又認貸」的差別化住房信貸政策；對無法提供購房之日前4年內在本市逐月連續繳納3年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其銷售180平方米及以下商品住房。
福州：二套房首付升至五成，外地人購房兩年內不能賣。
福建省福州市政府網站發布《福州市人民政府辦公廳關於進一步加強房地產市場調控的通知》,通知規定：福州市五城區戶籍居民家庭在本市五城區已擁有一套住房購買第二套住房商業性住房貸款首付比例不低於50%。五城區戶籍居民家庭購買第二套住房非本市五城區戶籍居民家庭購買第一套住房取得不動產權證未滿2年的不得上市交易不得辦理轉讓公證手續。
此次杭州、福州、廈門打出政策組合拳，以較大的力度加碼調控，尤其是「認房又認貸」是房地產調控史上最嚴厲的手段之一，其影響面和殺傷力不容忽視。
與此同時，此次組合拳也進一步封堵了規避限購曲線炒房的政策空隙。不能低估和輕視調控政策疊加作用和潛在威力，也不能低估和輕視政府抑制炒房的決心。
繼一線及部分二線城市包括一些衛星城市短時間密集出台從嚴政策之後，多地出台限購政策接二連三被刷新，這其中有兩點值得注意：
第一，去年四季度以來，這一輪的調控政策並沒有像往年一樣出現大面積的購房情緒的觀望或回落的現象，反而是購房者和房企一樣對未來有著較好的預期，地王和政策也助推了這種信心，買賣雙方意識高度統一；
第二，政府的限價導致本來就供不應求的市場關係進一步緊張，購房情緒高漲，供應端又人為的主觀減量，在有效供應範圍內市場成交出現火爆是必然的。
不管怎麼樣，政策已出台，周期性的調整會拉長，客戶池被一定程度的清洗、政府限價和供應端等多方面的矛盾會加速市場的洗牌。
與此同時，需要提醒購房者的是，沒有受到過多干預的廈門、福州等嚴控氛圍外的外溢城市或區域會有一波短暫的行情，是否誘發政策的出台會成為我們研判短周期內樓市趨勢的關鍵所在。
而這一系列政策背後都似乎透露著政府的邏輯：在房價不大起大落的前提下，儘可能減少一二線買賣交易，讓錢流到三線或實業。
這個邏輯可以被分解成以下措施：
➊ 減少一二線首次購房需求，鼓勵回戶口所在地買，去三四線買。
➋ 減少一線改善、投資購房需求，最好一生就買一次房。
➌ 限制住宅、類住宅銷售供應，增加租賃供應，讓租賃產品基本不可能轉銷售。
以北京上次317調控為例，北京的「商住、公寓」基本不能再賣給個人了。而許多住宅用地在出讓時就規定必須由開發商「自持」，只能用於出租。
而這些措施最終導致4個結果：
➊ 部分剛需、改善短期將無法實現在一線購房、換房的夢想。
➋ 根據居住條件劃分的階層進一步固化，把三線房換成一線房。在一線把小房換成大房，都要承受巨大壓力。
➌ 房企被迫或主動持有住宅產品，以出租獲取收益，以金融化縮短變現周期。
➍ 一二線房產交易佔用的貨幣短期內大幅減少，貨幣流向強三線、實業。
在網路上有這樣一個故事：父母一代賣掉了自己在三線城市的三套房，只為給子女在一線城市買一套房。其結果就是：1、一線去化了一套房；2、買了那三套二手房的人不會再買三線的新樓盤；3、整個家庭的重心從此轉移到一線。
從昨天晚上的新政看出來，新出台的這一輪調控政策明顯不鼓勵賣掉二線、三線換一線，也不鼓勵改善客換房。
如果要用一句話概括現在的政策導向，那就是：一生只買一次房，只貸一次款。
深圳不準戶籍單身人士買第2套房，有2套房的單身人士壓力不是太大就不會賣房；
上海不準非戶籍單身人士買房，已經買房的非戶籍單身人士就不敢買也不敢賣；
所以以上城市的單身青年們，政府又給了你們一個結婚的理由……
【鑒墅君評】
如果鄭州樓市持續火爆，中牟、新鄭、滎陽房價持續上漲，鄭州隨時會有加碼調控的可能。但願，這隻靴子不要落地！
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—墅—
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